Opcos: Mitä sinun tarvitsee tietää

Mikä on Opco?

Opco on lyhenne sanoista "operatiivinen yritys", jota käytetään tyypillisesti kuvattaessa ensisijaista toimintaa harjoittavaa yritystä opco/propco -kauppa, joka on yleisin rakenne kiinteistösijoitusluottamuksen poistamiseksi (REIT).

Kiinteistöyhtiö (propco) omistaa kaikki kiinteistöt ja niihin liittyvät velat, kun taas opco harjoittaa päivittäistä toimintaa toimintaa ja hallintoa, joka tarjoaa opcolle etuja, jotka liittyvät sen luottoluokitukseen ja rahoitukseen valmiudet.

Kuinka Opco toimii?

Toimiva yritys/kiinteistöyhtiö ("opco/propco") on liiketoimi, jossa a tytäryhtiö yhtiö (eli kiinteistöyhtiö) omistaa kaikki tuloja tuottavat kiinteistöt, kun taas pääyritys (toimiva yritys) hallinnoi toimintaa ilman omaa kiinteistöomistusta. Opco/propco -sopimukset mahdollistavat, että molemmat rahoitus- ja luottoluokitukseen liittyvät asiat pysyvät erillisinä, mikä parantaa kunkin yrityksen taloudellista asemaa.

Opco/propco -kauppastrategiassa yritykset on jaettu ainakin yhteen toimivaan ja yhteen kiinteistöyhtiöön. Kiinteistöyhtiö omistaa kaiken omaisuuden - myös kiinteistön tai muun omaisuuden tulojen syntymiseen liittyvä opco on se, joka käyttää varoja tuottamaan myynti.

Opco/propco -strategian avulla yritykset voivat säilyttää tietyt elementit - nimittäin velan ja siten velanhoitovelvoitteet, luottoluokitukset ja niihin liittyvät asiat - pois toiminnasta yhtiö. Tämä antaa yritykselle tyypillisesti huomattavia taloudellisia etuja ja säästöjä. Jos operaattori luo REIT: n kaikille kiinteistöomaisuuksilleen, se voi välttää kaikkien tulonjakojen kaksinkertaisen verotuksen. Kun luottomarkkinat supistuvat tai kun kiinteistöjen arvo laskee, opco/propco -kauppastrategiat eivät ole yhtä käytännöllisiä eivätkä monissa tapauksissa edes toteutettavissa.

Esimerkki Opcosta

Kasinoyhtiöt, joka usein toimii tietyssä mielessä viihde- tai lomakohteena REITS, voi harkita opco-/propco -rakenneuudistusta omistaja -arvon luomiseksi ja toiminnan virtaviivaistamiseksi. Malli tähän on Penn National Gaming Inc: n vuoden 2013 rakenneuudistus, jossa kasinoyhtiö sai Yhdysvaltain sisäisen veroviraston (IRS) luvan suorittaa verovapaa spinoff sen ominaisuuksista uuteen REITiin.

Penn National Gaming erosi siten REIT Gaming- ja Leisure Properties -yhtiöt siirtäen kiinteistöomaisuuden kokonaan omistukseensa vasta perustetulle REIT: lle. Tämän spinoffin jälkeen Gaming and Leisure Properties vuokrasi kiinteistöt takaisin niitä hoitavalle Penn National Gamingille.

Penn National Gamingin REIT -järjestelmää koskevat erityiset verosäännöt estävät propcoa joutumasta maksamaan liittovaltion tuloveroa kaikista opcoilta saaduista vuokroista. Penn National Gamingin REIT -korolla on myös huomattavasti alhaisempi korko kuin peliyrityksellä. Lisäksi koska Penn National Gaming eliminoi kaiken kiinteistöön liittyvän suoran velan siirtämällä omistuksen REIT: lle, opcon kevennetty tase antaa kasinoyritykselle mahdollisuuden lainata toimintaansa varten tarvittavat varat ja ryhtyä kehittämään ja laajentamaan kasinot.

REOC ja REIT

Kiinteistöalan yritysten välillä on toiminnallisia ja strategisia eroja (REOCS) ja REIT. Monet REIT: t keskittävät sijoitus- ja salkkustrategiansa tuottamaan kassavirtaa omistamiensa kiinteistöjen vuokrien tai vuokrasopimusten kautta. REIT: n tekemät investoinnit rakennushankkeeseen ja hankintoihin saattavat tähtää kiinteistön vuokratuottoihin. Nämä nettotuotot menevät pääasiassa sijoittajille jaettaviin voittovaroihin.

Kiinteistöalan yritys voi rahoittaa uuden rakentamisen ja myydä sen sitten tuottoa vastaan. Yhtiö voi myös ostaa kiinteistön, kunnostaa rakennuksen ja myydä sitten kiinteistön voittoa vastaan. REOC voisi myös toimia kiinteistöjä valvovana rahastoyhtiönä.

Kiinteistöalan yrityksen tuotot voidaan suurelta osin sijoittaa uudelleen hankkeisiin, kuten hankintoihin, kunnostustöihin ja uudisrakentamiseen. Tämän ansiosta REOC voi täyttää salkunsa suhteellisen nopeasti mahdollisilla pitkän aikavälin näkymillä. Tätä voidaan verrata asetuksiin, jotka edellyttävät, että REIT: t jakavat suurimman osan nettotuloistaan ​​osakkeenomistajilleen osinkoina. REOC: lla voi olla suurempia kasvunäkymiä, mutta ne eivät välttämättä tuota yhtä paljon välittömiä tuloja kuin REIT.