Polttoaine, joka ruokki Subprime Meltdownia

Kymmenet asuntolainanantajat ilmoittavat konkurssi muutamassa viikossa. Markkinat ovat täynnä suuren globaalin huolenaiheita luottotappiot, joka voi vaikuttaa kaikkiin lainanottajien luokkiin. Keskuspankit käyttävät hätälausekkeita lisätäkseen likviditeettiä peloissaan rahoitusmarkkinoilla. The Kiinteistöt markkinat romahtivat vuosien ennätysten jälkeen. Sulkeminen hinnat kaksinkertaiset vuodesta toiseen vuoden 2006 jälkipuoliskolla ja vuonna 2007.

Raportit kuulostavat pelottavilta, mutta mitä tämä kaikki tarkoittaa?

Olemme tällä hetkellä polviin asti a finanssikriisi joka keskittyy Yhdysvaltojen asuntomarkkinoihin, joissa jäädytys laskeutuu subprime -asuntolaina markkinat leviävät luottomarkkinoillasekä kotimaassa että maailmanlaajuisesti osakemarkkinat. Lue lisää siitä, miten markkinat laskivat tähän mennessä ja mitä voi tapahtua.

Polku kriisiin

Oliko tämä tapaus, jossa yksi ryhmä tai yksi yritys nukahti rattiin? Onko tämä seurausta liian vähäisestä valvonnasta, liiallisesta ahneudesta tai yksinkertaisesti riittämättömästä ymmärryksestä? Kuten usein tapahtuu, kun rahoitusmarkkinat menevät pieleen, vastaus on todennäköisesti "kaikki edellä"

Muistaa, markkinat, joita katsomme tänään, ovat sivutuote markkinoilta kuusi vuotta sitten. Palaa takaisin vuoden 2001 lopulle, jolloin syyskuun jälkeisten maailmanlaajuisten terrori -iskujen pelko. 11 järkytti jo vaikeuksissa olevaa taloutta, joka oli vasta alkamassa tulla ulos tekniikan aiheuttamasta taantumasta kupla 1990 -luvun lopulta.

Vastauksena vuoden 2001 aikana Federal Reserve alkoi laskea hintoja dramaattisesti, ja ruokittujen rahastojen korko saavutti 1% vuonna 2003, mikä keskuspankkikielessä on olennaisesti nolla. Matalan tavoite liittovaltion rahastot korko on laajentaa rahavarasto ja kannustamaan lainaamiseen, minkä pitäisi kannustaa menoja ja investointeja. Ajatus siitä, että kulutus oli "isänmaallista", levitettiin laajalti ja kaikki-Valkoisesta talosta paikalliseen vanhempi-opettajajärjestöön kannustivat meitä ostamaan, ostamaan, ostamaan.

Se toimi, ja talous alkoi tasaisesti kasvaa vuonna 2002.

Kiinteistöt alkavat näyttää houkuttelevilta

Kuten alempi korot Kiinteistömarkkinat alkoivat toimia hulluksi, kun myytyjen asuntojen määrä - ja niiden hinnat - kasvoivat dramaattisesti vuodesta 2002 lähtien. Tuolloin korko 30 vuotta kiinteäkorkoinen asuntolaina oli matalimmalla tasolla lähes 40 vuoteen, ja ihmiset näkivät ainutlaatuisen tilaisuuden päästä käsiksi lähes halvimpaan saatavilla olevaan oman pääoman lähteeseen.

Investointipankit ja omaisuusvakuudelliset arvopaperit

Jos asuntomarkkinoille olisi annettu vain kunnollinen käsi - esimerkiksi matalan koron ja kysynnän kasvu - kaikki ongelmat olisivat olleet kohtuullisia. Valitettavasti se sai fantastisen käden uusien rahoitustuotteiden ansiosta Wall Street. Nämä uudet tuotteet päätyivät lopulta laajalle levinneiksi ja sisällytettiin eläkerahastot, hedge -rahastot ja kansainväliset hallitukset.

Ja kuten me nyt opimme, monet näistä tuotteista olivat lopulta täysin arvottomia.

Yksinkertainen idea johtaa suuriin ongelmiin

The omaisuusvakuudellista turvallisuutta (ABS) on ollut olemassa jo vuosikymmeniä, ja sen ytimessä on yksinkertainen sijoitusperiaate: Ota joukko varoja, joilla on ennustettavissa ja vastaavia raha virtaa (kuten yksilön asuntolaina), niputa ne yhteen hallittuun pakettiin, joka kerää kaikki yksittäiset maksut (kiinnitysmaksut), ja käytä rahaa maksamaan sijoittajille kuponki hallinnoidussa paketissa. Tämä luo omaisuusvakuudellisen arvopaperin, jossa kohde-etuutena oleva kiinteistö toimii vakuudeksi.

Toinen iso plussa oli se luottoluokitus virastot, kuten Moody's ja Standard & Poor's panisivat AAA- tai A+-leiman hyväksyntäänsä useille näistä arvopapereista, mikä osoittaa niiden suhteellisen turvallisuuden sijoituksena.

Sijoittajan etu on, että hän voi hankkia hajautetun salkun korkosijoituksia, jotka saapuvat yhtenä kuponkimaksuna.

The Valtion kansallinen kiinnitysyhdistys (Ginnie Mae) oli ollut niputtaminen ja myymällä arvopaperistettu asuntolainat ABS -lainoina vuosia; heidän AAA -luokituksillaan oli aina ollut takuu, jonka Ginnie Maen hallitus oli antanut. Sijoittajat saivat korkeamman tuoton kuin Treasuries, ja Ginnie Mae pystyi käyttämään rahoitusta uusien asuntolainojen tarjoamiseen.

Marginaalien laajentaminen

Räjähtävien kiinteistömarkkinoiden ansiosta luotiin myös vain päivitetty ABS -muoto nämä ABS: t täytettiin subprime-asuntolainoilla tai lainoilla ostajille, joilla on vähemmän kuin tähtitiede luotto.

Subprime -lainat, yhdessä niiden paljon korkeampien maksukyvyttömyysriskien kanssa, sijoitettiin eri riskiluokkiin tai erät, joista jokainen tuli omalla takaisinmaksu ajoittaa. Ylemmät erät pystyivät saamaan AAA -luokituksia - vaikka ne sisältäisivät subprime -lainoja - koska näille osuuksille luvattiin ensimmäiset arvopaperiin tulevat dollarit. Alemmat erät sisälsivät korkeampia kuponkikorkoja korotetun korotuksen vuoksi oletusriski. Loppujen lopuksi oman pääoman erä oli erittäin spekulatiivinen sijoitus, koska sen kassavirrat voisivat olennaisesti hävitä, jos oletusarvo koko ABS hiipui matalan tason yläpuolelle - alueella 5-7%.

Yhtäkkiä jopa subprime -asuntolainat oli mahdollisuus myydä riskialttiita velkojaan, mikä puolestaan ​​mahdollisti sen, että he voisivat markkinoida tätä velkaa entistä aggressiivisemmin. Wall Street noutaa subprime -lainansa, pakkaa ne muilla lainoilla (jotkut laadukkaita, jotkut eivät) ja myy ne sijoittajille. Lisäksi lähes 80% näistä niputetuista arvopapereista tuli taianomaisesti investointiluokka (A -luokitus tai korkeampi), kiitos luokituslaitoksille, jotka ansaitsivat tuottoisia palkkioita ABS -luokitusten arvioinnista.

Tämän toiminnan tuloksena siitä tuli erittäin kannattavaa olla peräisin asuntolainat - jopa riskialttiita. Ei mennyt kauaakaan, kun edes perusvaatimukset, kuten tulotodistus ja ennakkomaksu olivat kiinnityslainanantajien huomaamatta; 125% laina-arvo asuntolainat allekirjoitettiin ja annettiin mahdollisille asunnonomistajille. Logiikka on, että kun kiinteistöjen hinnat nousevat niin nopeasti (asuntojen mediaanihinnat nousivat jopa 14% vuosittain vuoteen 2005 mennessä), asuntolaina 125% veden yläpuolella alle kahdessa vuodessa.

Vipuvaikutus

Vahvistussilmukka alkoi pyöriä liian nopeasti, mutta Wall Streetin myötä Pääkatu ja kaikki siltä väliltä hyötyvät kyydistä, kuka aikoi jarruttaa?

Ennätyksellisen alhaiset korot olivat yhdistettynä jatkuvasti heikkeneviin lainanantostandardeihin, jolloin kiinteistöjen hinnat nousivat ennätyskorkeuteen useimmissa Yhdysvalloissa. Nykyiset asunnonomistajat olivat jälleenrahoitusta ennätysmäärässä, hyödyntämällä äskettäin ansaittua pääomaa, joka voitaisiin saada muutamalla sadalla dollarilla kotiin arviointi.

Samaan aikaan markkinoiden likviditeetin ansiosta investointipankit ja muut suuret sijoittajat pystyivät lainaamaan yhä enemmän (lisääntyivät) vipuvaikutus) luoda lisää sijoitustuotteita, joka sisälsi heiluvia subprime -varoja.

Vakuudellinen velka liittyy Frayyn

Kyky lainata enemmän kannusti pankkeja ja muita suuria sijoittajia luomaan vakuudelliset velkasitoumukset (CDO), joka keräsi olennaisesti pääomaa ja "mezzanine"(keskipitkän tai matalan luokituksen mukaiset) erät MBS: ltä ja pakattu uudelleen, tällä kertaa mezzanine CDO: ksi.

Käyttämällä samaa "valua alas" -maksujärjestelmää useimmat mezzanine -CDO: t voisivat saada "AAA" -luottoluokituksen ja saada sen hedge -rahastojen, eläkerahastojen, liikepankit ja muut institutionaalisten sijoittajien.

Asuntolainat takaavat arvopaperit (RMBS), jossa rahavirrat tulevat asuntoveloista, ja CDO: t poistivat tehokkaasti lainanottajan ja alkuperäisen lainanantajan väliset kommunikaatiolinjat. Yhtäkkiä suuret sijoittajat hallitsivat vakuutta; Tämän seurauksena neuvottelut myöhäisistä asuntolainojen maksuista ohitettiin "suoran sulkemisen" mallin mukaan sijoittajalle, joka haluaa leikata tappionsa.

Nämä tekijät eivät kuitenkaan olisi aiheuttaneet nykyistä kriisiä, jos:

1. Kiinteistömarkkinat jatkoivat puomi.
2. Asunnonomistajat voivat itse asiassa maksaa asuntolainansa.

Koska näin ei kuitenkaan tapahtunut, nämä tekijät auttoivat vain lisäämään sulkemisten määrää myöhemmin.

Teaser -hinnat ja ARM

Kun asuntolainanantajat veivät suuren osan subprime -lainojen riskistä sijoittajien ovelta, he saivat vapaasti keksiä mielenkiintoisia strategioita lainojen myöntämiseksi vapautui iso alkukirjain. Käyttämällä teaser -hinnat (erityisen alhaiset korot, jotka kestäisivät asuntolainan ensimmäisen vuoden tai kaksi) säädettävän koron asuntolainat (ARM), lainanottajat voitaisiin houkutella alun perin edulliseen asuntolainaan, jossa maksut nousisivat pilviin kolmen, viiden tai seitsemän vuoden kuluttua.

Kun kiinteistömarkkinat nousivat huipulleen vuosina 2005 ja 2006, tiiseri-, ARM- javain korko"Lainaa (jossa periaatteellisia maksuja ei suoriteta ensimmäisten vuosien aikana) painostettiin yhä enemmän asunnonomistajille. Kun nämä lainat yleistyivät, vähemmän lainanottajia kyseenalaisti ehdot ja sen sijaan houkutteli mahdollisuus saada jälleenrahoittaa muutamassa vuodessa (valtava voitto, väite totesi), jotta he voisivat suorittaa mitä tahansa maksuja tarpeen. Lainanottajat eivät kuitenkaan ottaneet huomioon kasvavilla asuntomarkkinoilla sitä, että asunnon arvon lasku jättäisi lainanottajalle kestämättömän yhdistelmän ilmapallo maksu ja paljon korkeampi asuntolainan maksu.

Niin lähellä kotia kuin kiinteistöjä olevia markkinoita on mahdotonta sivuuttaa, kun ne ampuvat kaikkia sylinterit. Viiden vuoden aikana asuntojen hinnat monilla alueilla olivat kirjaimellisesti kaksinkertaistuneet, ja melkein kuka tahansa eivät olleet ostaneet asuntoa tai jälleenrahoittaneet pitäneet itseään jäljessä kilpailussa ansaitakseen rahaa markkinoida. Asuntolainanantajat tiesivät tämän ja painostivat yhä aggressiivisemmin. Uusia koteja ei voitu rakentaa tarpeeksi nopeasti, ja asunnonrakentajien varastot nousivat.

CDO-markkinat (turvatut pääasiassa subprime-lainalla) laskivat yli 600 miljardin dollarin liikkeeseenlaskuun pelkästään vuonna 2006-yli kymmenkertaisesti vain kymmenen vuotta aiemmin liikkeeseen laskettuun määrään. Nämä arvopaperit, vaikka epälikvidi, otettiin innokkaasti vastaan jälkimarkkinoilla, joka parkki ne onnellisesti suuriksi institutionaaliset rahastot niiden markkinoita lyövällä korolla.

Halkeamia alkaa näkyä

Vuoden 2006 puoliväliin mennessä halkeamia alkoi kuitenkin näkyä. Uusien asuntojen myynti pysähtyi, ja myyntihintojen mediaani pysäytti nousunsa. Vaikka korot olivat historiallisesti alhaisia, ne olivat nousussa, ja inflaatiopelko uhkasi nostaa ne korkeammalle. Kaikki helposti pantattavat asuntolainat ja jälleenrahoitukset oli jo tehty, ja ensimmäinen 12–24 kuukautta aikaisemmin kirjoitetuista vapisevista ARM: istä alkoi nollautua.

Oletus korot alkoivat nousta jyrkästi. Yhtäkkiä CDO ei näyttänyt niin houkuttelevalta sijoittajille, jotka etsivät tuottoa. Loppujen lopuksi monet CDO: t oli pakattu uudelleen niin monta kertaa, että oli vaikea sanoa, kuinka paljon subprime-altistusta niissä todellisuudessa oli.

Crunch of Easy Credit

Ei mennyt kauaa, kun uutiset alan ongelmista lähtivät kokoushuone keskusteluja otsikoita herättäviin uutisiin.

Pisteet asuntolainoja -ilman innokkaampia jälkimarkkinoita tai investointipankkeja myymään lainat - katkaistiin päärahoituslähteestä ja pakotettiin sulkemaan toimintaa. Tämän seurauksena CDO: t muuttuivat epälikvidistä markkinoimattomaksi.

Kaiken tämän taloudellisen epävarmuuden vuoksi sijoittajista tuli paljon enemmän haluttomia ottamaan riskejä, ja katsoi rentoutua potentiaalisesti vaarallisissa MBS-järjestelmissä ja kaikissa kiinteäkorkoisissa arvopapereissa, jotka eivät maksa kunnolla riskipreemio koetulle riskitasolle. Sijoittajat antoivat ääntään massiivisesti, että subprime -riskit eivät olleet ottamisen arvoisia.

Tämän keskellä lento laatuun, kolme kuukautta Valtionlainat Siitä tuli uusi "pakollinen" korkosidonnainen tuote ja tuotot laskivat järkyttävästi 1,5% muutamassa päivässä. Vielä merkittävämpi kuin valtion takaamien (ja silloin lyhytaikaisten) joukkovelkakirjojen ostaminen oli levitän saman aikavälin välillä yrityslainat ja setelit, jotka laajenivat noin 35: stä peruspisteitä yli 120 peruspisteeseen alle viikossa.

Nämä muutokset voivat kuulostaa vähäisiltä tai vahingoittumattomilta harjoittamattomalle silmälle, mutta nykyaikaisessa korkotulossa markkinoilla - joilla vipuvaikutus on kuningas ja halpa luotto on vain nykyinen hölmö - tämän suuruinen liike voi tehdä a paljon vahinkoa. Tätä havainnollisti useiden romahtaminen hedge-rahastot.

Monet institutionaaliset rahastot kohtasivat marginaali ja hermostuneiden pankkien vakuusvaatimukset, jotka pakottivat heidät myymään muita varoja, kuten osakkeita ja joukkovelkakirjoja, keräämään käteistä. Lisääntynyt myyntipaine valtasi osakemarkkinat, kuten maailman suurimmat osakekurssit laski jyrkästi muutamassa viikossa, mikä todella pysäytti vallanneet vahvat markkinat the Dow Jones Industrial Average kaikkien aikojen huipulle heinäkuussa 2007.

Auttaakseen hillitsemään kriisin vaikutuksia Yhdysvaltojen, Japanin ja Euroopan keskuspankit käteisruiskeilla useita satoja miljardeja dollareita, auttoi pankkeja maksuvalmiusasioissaan ja auttoi vakauttamaan rahoitusta markkinoille. Myös Yhdysvaltain keskuspankki leikkasi alennusikkuna korko, mikä teki siitä halvemman rahoituslaitokset lainata varoja Fediltä, ​​lisätä likviditeettiä toimintaansa ja auttaa vaikeuksissa olevia varoja.

Lisätty likviditeetti auttoi vakauttamaan markkinat jossain määrin, mutta näiden tapahtumien täysi vaikutus ei ole vielä selvä.

Johtopäätös

Vakuudellisessa velkasitoumuksessa tai sen taloudellisissa sukulaisissa ei ole mitään luonnostaan ​​väärää tai huonoa. Se on luonnollinen ja älykäs tapa hajauttaa riskejä ja avautua pääomamarkkinoilla. Kuten mikä tahansa muu - dotcom kupla, Pitkän aikavälin pääoman hallinta romahtaa ja hyperinflaatio 1980-luvun alussa-jos strategiaa tai instrumenttia käytetään väärin tai ylikypsennetään, areenalta on saatava hyvä ravistelu. Kutsukaa sitä kapitalismin luonnolliseksi jatkeeksi, jossa ahneus voi inspiroida innovaatioita, mutta jos sitä ei valvota, suurten markkinavoimien on saatava tasapaino takaisin järjestelmään.

Mitä seuraavaksi?

Joten minne menemme täältä? Vastaus tähän kysymykseen keskittyy selvittämään, kuinka kauaskantoinen vaikutus on sekä Yhdysvalloissa että ympäri maailmaa. Kaikille osapuolille paras tilanne on edelleen tilanne, jossa Yhdysvaltain talous voi hyvin ja työttömyys pysyy alhaisena. henkilökohtainen tulo pysyy inflaation mukana ja kiinteistöjen hinnat löytävät pohjan. Vasta kun viimeinen osa tapahtuu, voimme arvioida kokonaisvaikutuksia subprime -sulaminen.

Sääntelyn valvonta tulee tiukentumaan tämän fiaskon jälkeen, luultavasti pitäen lainarajoitukset ja joukkovelkakirjalainat hyvin konservatiivinen tulevina vuosina. Kaikki saadut opetukset syrjään, Wall Street etsii edelleen uusia tapoja hintariski ja pakata arvopapereita, ja sijoittajan velvollisuus on nähdä tulevaisuus menneisyyden arvokkaiden suodattimien läpi.