Oma pääoma vs. Velkasijoitukset kiinteistöjen joukkorahoitukseen

Oma pääoma vs. Velka -kiinteistösijoittaminen: yleiskatsaus

Kiinteistöjen joukkorahoitus on alkanut sen jälkeen, kun Jumpstart Business Startups Act vuonna 2012, ja markkinoiden odotetaan laajenevan entisestään.Lokakuussa 2015 SEC antoi lopullisen ratkaisunsa JOBS -lain III osaston säännöksistä akkreditoimattomat sijoittajat osallistua joukkorahoitettuihin kiinteistösopimuksiin akkreditoitujen sijoittajien rinnalla.

Joukkorahoitusalustan kautta kiinteistöihin sijoittamisella on tiettyjä etuja verrattuna REIT tai kiinteän omaisuuden. Yksi näistä eduista on mahdollisuus valita velka- ja osakesijoitusten välillä. Ennen kuin ryhdyt kiinteistöjen joukkorahoitukseen, on hyödyllistä ymmärtää, miten nämä kaksi eroavat toisistaan ​​ja mitkä ovat riskit. (Lisätietoja kiinteistöjoukkorahoituksen perusteista: Kiinteistöt ja joukkorahoitus: uusi tie sijoittajille.)

Osakesijoittamisen perusteet

Suurin osa kiinteistöjoukkorahoitussopimuksista liittyy osakesijoituksiin. Tässä skenaariossa sijoittaja on a osakkeenomistaja tietyssä kiinteistössä, ja heidän osuutensa on verrannollinen sijoitettuun määrään. Tuotot toteutetaan osuutena kiinteistön tuottamista vuokratuotoista vähennettynä yritykselle maksetuilla palvelukuluilla joukkorahoitusalusta. Sijoittajille voidaan myös maksaa osuus arvonnoususta, jos kiinteistö myydään.

Plussat:

• Palautuksia ei ole rajoitettu: Osakesijoitukset tarjoavat laajemman näkymän ansaintapotentiaalin kannalta. On mahdollista nähdä vuosittaiset tuotot vaihtelee 18%: sta 25%: iin. Koska ylärajaa ei kuitenkaan ole, taivas on todella raja sijoittajan näkökulmasta.
• Veroedut: Yksi sijoituskiinteistön omistamisen etu on mahdollisuus vähentää tiettyjä sen omistamiseen liittyviä kuluja, kuten poistot ja korjauskustannukset. Osakejoukkorahoituksella kaupat järjestetään yleensä LLC, jota käsitellään a läpivirtaava kokonaisuus verotusta varten. Tämä tarkoittaa, että sijoittajat voivat hyötyä poistojen vähennyksistä ilman, että he tarvitsevat omaisuutta suoraan.
• Pienemmät maksut: Osakesijoitukset voivat olla halvempia palkkioiden osalta. Ennakkomaksujen ja kuukausittaisten palvelumaksujen maksamisen sijaan sijoittajat voivat maksaa yhden vuosimaksun säilyttääkseen asemansa kiinteistössä. Maksu lasketaan prosentteina sijoitetusta kokonaissummasta ja se on usein 1–2%.

Haittoja:

• Lisää riskejä: Osakejoukkorahoitus saattaa sijoittaa enemmän rahaa sijoittajien taskuihin, mutta se tarkoittaa suurempaa uhkapeliä. Sijoittajat ovat toisella sijalla sijoituksensa takaisinmaksun saamisessa, ja jos kiinteistö ei täytä suorituskykyodotuksiaan, se voi helposti kääntyä tappioon.
• Pidempi pitoaika: Osakesijoittajat odottavat paljon pidempää aikaväliä kuin velkasijoittajat. Pitoajat voivat venyä yli viiden tai jopa kymmenen vuoden ajan, mikä on tärkeä näkökohta, jos olet kiinnostunut ylläpitämään korkeaa tasoa likviditeettiä salkussasi.

Miten velkasijoitukset toimivat

Kun sijoitetaan kiinteistön velkainstrumentteihin, sijoittaja toimii lainanantajana kiinteistön omistajalle tai kauppakumppanille. Kiinteistö on vakuutena lainasta ja sijoittajat saavat kiinteän tuottoaste se määräytyy lainan koron ja sen mukaan, kuinka paljon he ovat investoineet. Velkasopimuksessa sijoittaja on pääomapinon alareunassa, mikä tarkoittaa, että heillä on etusija, kun kyse on maksun saamisesta kiinteistöstä. (Katso lisätietoja opetusohjelmasta: Kuinka ansaita rahaa kiinteistössä.)

Plussat:

• ​Lyhyempi pitoaika: Velkasijoitukset liittyvät useimmiten kehityshankkeisiin. Tämän seurauksena niillä on yleensä lyhyempi pitoaika verrattuna osakesijoituksiin. Kaupan luonteesta riippuen pitoaika voi kestää kuudesta 24 kuukauteen. Siitä on hyötyä sijoittajille, jotka eivät halua sitoa omaisuutta pitkällä aikavälillä.
• Pienempi riski: Sopimusten rakenteen vuoksi; sijoittajat ottavat vähemmän riskejä velkasijoituksilla. Laina on vakuutena kiinteistöllä, joka toimii vakuutuksena lainan takaisinmaksua vastaan. Jos kiinteistön omistaja tai sponsori laiminlyö maksut, sijoittajat voivat korvata sijoituksensa menetyksen sulkemistoimi.
• Säännölliset tulot: Velkasijoitukset ovat ennustettavissa tuottojen maksamisen määrän ja tiheyden kannalta. Vaikka jokainen kauppa on erilainen, ei ole epätavallista, että sijoittajat ansaitsevat tuottoa 8–12% vuodessa. Nämä tuotot maksetaan yleensä kuukausittain tai neljännesvuosittain.
• Rajoitetut tuotot: Lainasijoituksiin liittyy vähemmän riskejä, mutta yksi merkittävä haittapuoli on se, että tuottoa rajoittaa lainan korko. Sijoittajien on oltava selviä siitä, ovatko he valmiita uhraamaan mahdollisuutensa ansaita korkeampia tuottoja vastineeksi turvallisemmasta vedosta.
• Korkeammat maksut: Vaikka useimmat kiinteistöjoukkorahoitusalustat eivät veloita sijoittajilta mitään tilin luomisesta ja velkasijoitusten tutkimisesta, kauppaan osallistumisesta yleensä veloitetaan jonkinlainen maksu. Joukkorahoitusalusta ottaa yleensä prosentin pois päältä ennen kuin korot maksetaan, mikä voi syödä tuottoasi. Voi olla myös erillinen lainan myöntämismaksu joka siirtyy sijoittajille. (Lisätietoja kiinteistöjen joukkorahoitusalustoista: Top 5 kiinteistöjoukkorahoitusyhtiötä.)

Haittoja:

• Pienempi mahdollinen tuotto: pienemmällä riskillä tulee pienempi odotettu tuotto.
• Altistuminen ennakkomaksuriskille: Asuntolainanottajat maksavat joskus lainansa ennenaikaisesti joko myymällä asunnon tai jälleenrahoittamalla. Tämä voi keskeyttää velkasijoitukseesi liittyvät kassavirrat ja lyhentää lainasalkun kestoa.

Bottom Line

Joukkorahoitus on houkutteleva vaihtoehto sijoittajille, jotka haluavat sijoittaa yksityisiin kiinteistösopimuksiin kustannustehokkaasti. Vähimmäisinvestointi monilla alustoilla vaihtelee 5000 dollarista 10 000 dollariin, mikä on suhteellisen pieni hinta, joka on maksettava päästäkseen tähän omaisuuslaji. Sekä osakesijoituksilla että velkasijoituksilla on hyvät ja huonot puolensa, joiden ymmärtävien sijoittajien on punnittava huolellisesti. Ymmärtämällä, mitä voit voittaa suhteessa riskiin, voit auttaa sinua päättämään, sopiiko yksi tai molemmat sijoitustyypit salkkuusi.