Kuinka korot vaikuttavat kiinteistöjen arvoihin

Korot vaikuttavat merkittävästi tuloja tuottavaan arvoon Kiinteistöt- aivan kuten minkä tahansa muun sijoitusvälineen kohdalla. Tämä pätee erityisesti pankkienvälisten pörssien korkoihin ja Valtionlainat (Laskut). Koska ne vaikuttavat yksilön kykyyn ostaa asuntoja (nostamalla tai laskemalla asuntolainan kustannuksia pääoma) on niin syvällinen, että monet ihmiset tekevät virheellisen olettaman, että ainoa ratkaiseva tekijä kiinteistön arvostuksessa on nykyinen asuntolainan korko.

Asuntolainat ovat kuitenkin vain yksi korkoihin liittyvä tekijä, joka vaikuttaa kiinteistöjen arvoihin. Koska korot vaikuttavat myös pääomavirtoihin, tarjonta ja kysyntä pääomalle ja sijoittajien edellyttämä tuottoasteet investointien osalta korot ohjaavat kiinteistöjen hintoja monin tavoin.

Arvioinnin perusteet

Kiinteistöjen arvoihin vaikuttavat yleensä kiinteistöjen kysyntä ja tarjonta sekä uusien kiinteistöjen kehittämiskustannukset. Arvioinnissa on kuitenkin muutakin, varsinkin kun ajatellaan, miten valtion vaikuttamat korot, pääomavirrat ja rahoituskorot vaikuttavat kiinteistöjen arvoihin. Näiden dynamiikkojen ymmärtämiseksi on tärkeää, että sinulla on perustiedot tulonlähestymistapa- sijoittajien yleisin arvostusmenetelmä. Tulomenetelmä-jota tarjoavat liikekiinteistöjen arvioijat ja vakuutuksenantajat kiinteistövakuudellisille sijoituksille-on hyvin samanlainen kuin diskontattu kassavirta analyysi osakesijoituksista ja joukkovelkakirjasijoituksista.

Arviointi alkaa ennustaminen omaisuustulo, joka muodostuu ennakoidusta vuokrat tai hotellien osalta odotettavissa oleva käyttöaste kerrottuna keskimääräisellä huoneen hinnalla. Kun kaikki kiinteistötason kustannukset on otettu huomioon, analyytikko arvioi nettotuotot (NOI) tai kassavirta joka jää kaikkien toimintakulujen jälkeen.

Vähentämällä kaikki liittyvät pääomakustannukset, investointipääoma kiinteistön ylläpitoon tai korjaamiseen ja muut ei-kiinteistökohtaiset NOI: n kulut, päädymme nettorahavirtaan (NCF). Koska kiinteistöt eivät yleensä pidä käteistä tai niillä ei ole ilmoitusta osinkopolitiikka, NCF vastaa sijoittajien käytettävissä olevaa käteistä - aivan kuten osinkoista saatavaa rahaa -, jota käytetään oman pääoman tai kiinteät tulot investoinnit. Kiinteistön arvo määritetään aktivoimalla osingot tai diskonttaamalla kassavirta (mukaan lukien mahdollinen jäännösarvo) tietyltä sijoituskaudelta.

Pääomavirrat

Korot voivat vaikuttaa merkittävästi rahoituskustannuksiin ja asuntolainojen korkoihin, mikä vaikuttaa kiinteistötason kustannuksiin ja siten arvoihin. Pääoman tarjonta ja kysyntä sekä kilpailevat investoinnit vaikuttavat kuitenkin eniten vaaditut palautusprosentit (RRR) ja sijoitusarvot. Kuten Federal Reserve Board on siirtänyt painopisteen pois rahapolitiikka ja enemmän korkojen hallintaan keinona edistää taloutta tai estää inflaatiota, sen politiikalla on ollut suora vaikutus kaikkien investointien arvoon.

Kuten pankkien väliset valuuttakurssit vähenee, varojen kustannukset vähenee ja varat siirtyvät järjestelmään. Sitä vastoin korkojen noustessa varojen saatavuus heikkenee. Kiinteistöjen osalta pankkienvälisten lainakorkojen muutokset joko lisäävät tai vähentävät sijoitukseen käytettävissä olevaa pääomaa. Pääoman määrä ja pääomakustannukset vaikuttavat kysyntään ja tarjontaan - eli kiinteistöjen ostamiseen ja kehittämiseen käytettävissä oleviin varoihin. Esimerkiksi kun pääoman saatavuus on heikko, pääoman tarjoajilla on tapana lainata vähemmän prosentteina luontainen arvotai ei niin pitkälle pääomapinoon. Tämä tarkoittaa, että lainat myönnetään alhaisemmalla laina-arvo-suhteella, mikä vähentää velkaantuneita kassavirtoja ja kiinteistöjen arvoja.

Nämä pääomavirtojen muutokset voivat myös vaikuttaa suoraan kiinteistön kysynnän ja tarjonnan dynamiikkaan. Pääomakustannukset ja pääoman saatavuus vaikuttavat tarjontaan tarjoamalla lisäpääomaa kiinteistöjen kehittämiseen ja vaikuttavat myös potentiaalisten ostajien joukkoon, jotka etsivät kauppoja. Nämä kaksi tekijää toimivat yhdessä kiinteistöjen arvojen määrittämiseksi.

Alennushinnat

Korkojen ilmeisin vaikutus kiinteistöjen arvoihin näkyy diskonttaus- tai aktivointikorkojen johtamisessa. The pääomitusaste voidaan pitää sijoittajan vaadittavana osinkokorkona, kun taas a alennus vastaa sijoittajan kokonaistuottovaatimuksia. K tarkoittaa yleensä RRR: ää (vaadittu tuottoaste), kun taas pääomitusaste on yhtä suuri (K-g), missä g on tulojen odotettu kasvu tai pääoman vahvistumisen kasvu.

Kukin näistä koroista vaikuttaa vallitseviin korkoihin, koska ne ovat yhtä suuret kuin riskitön korko plus a riskipreemio. Useimmille sijoittajille riskitön korko on korko Yhdysvaltain valtiovarainministeriö. Liittovaltion luottotakuu takaa, että niitä pidetään riskittöminä, koska maksukyvyttömyyden todennäköisyys on niin pieni. Koska korkeamman riskin sijoituksilla on saavutettava kohtuullisen korkea tuotto korvaamaan ylimääräinen riski, määrittäessään diskonttauskorkoja ja pääomitusasteita sijoittajat lisäävät riskipreemion riskittömään korkoon määrittääkseen the riskisopeutetut tuotot jokaisen investoinnin kannalta tarpeellinen.

Koska diskonttokorko (K) on yhtä kuin riskitön korko plus riski palkkio, pääomitusaste on yhtä kuin riskitön korko ja riskipreemio vähennettynä tulojen odotetulla kasvulla (g). Vaikka riskipreemiot vaihtelevat kysynnän ja tarjonnan sekä muiden markkinoilla olevien riskitekijöiden vuoksi, diskonttokorot vaihtelevat niiden muodostavien korkojen muutosten vuoksi. Kun kilpailevien tai korvaavien sijoitusten vaadittu tuotto nousee, kiinteistöjen arvot laskevat; päinvastoin, kun korot laskevat, kiinteistöjen hinnat nousevat.

Bottom Line

On tärkeää keskittyä asuntolainojen korkoihin, koska niillä on suora vaikutus kiinteistöjen hintoihin. Jos olet mahdollinen asunnonomistaja tai kiinteistösijoittaja, helppo tapa tutkia nykyisiä korkoja on käyttää asuntolainalaskuria.

On kuitenkin huomattava, että korkojen muutos vaikuttaa moniin näkökohtiin kiinteistöistä. Uuden asuntosi hinnan lisäksi korot vaikuttavat myös pääoman saatavuuteen ja investointien kysyntään. Nämä pääomavirrat vaikuttavat kiinteistöjen kysyntään ja tarjontaan ja vaikuttavat siten kiinteistöjen hintoihin.

Myös korot vaikuttavat myös korvaavien sijoitusten tuottoon ja hinnat muuttuvat pysyäkseen linjassa luontainen riski kiinteistösijoituksissa. Nämä muutokset kiinteistöjen vaadituissa tuottoasteissa vaihtelevat myös lainamarkkinoiden epävakausjaksojen aikana. Kuten sijoittajat ennustavat lisääntyvän vaihtelevuus Tulevissa koroissa tai riskin kasvaessa riskipreemiot laajenevat ja painavat kiinteistöjen hintoja alaspäin.