Mitä sinun pitäisi tietää kiinteistöjen arvostamisesta

Kiinteistön arvon arvioiminen on välttämätöntä monenlaisissa pyrkimyksissä, kuten rahoituksessa, myyntilistauksessa, sijoitusanalyysissä, omaisuusvakuutus, ja verotus. Mutta useimmat ihmiset määrittävät kysymyksen tai ostohinta palasesta kiinteistö on hyödyllisin kiinteistöjen arvioinnin sovellus. Tämä artikkeli tarjoaa johdannon kiinteistöjen arvostamisen peruskäsitteisiin ja menetelmiin, etenkin kun kyse on myynnistä.

Arvioinnin peruskäsitteet

Teknisesti ottaen kiinteistön arvo määritellään kiinteistön omistuksesta tulevien etujen nykyarvoksi. Toisin kuin monet

kulutustavarat jotka käytetään nopeasti, kiinteistön edut toteutuvat yleensä pitkän ajan kuluessa. Siksi kiinteistön arvoa arvioitaessa on otettava huomioon sekä taloudelliset ja sosiaaliset suuntaukset että hallituksen valvontaa tai määräyksiä ja ympäristöolosuhteita, jotka voivat vaikuttaa neljään arvo -osaan:

• Kysyntä: halu tai tarve omistaa, jota tuetaan taloudellisilla keinoilla halun tyydyttämiseksi
• Apuohjelma: kyky tyydyttää tulevien omistajien toiveet ja tarpeet
• Niukkuus: kilpailevien kiinteistöjen rajallinen tarjonta
• Siirrettävyys: omistusoikeuksien helppous siirretty

Arvo verrattuna hintaan ja hintaan

Arvo ei välttämättä ole sama kuin hinta tai hinta. Kustannukset viittaavat todellisiin menoihin - esimerkiksi materiaaleihin tai työhön. Toisaalta hinta on summa, jonka joku maksaa jostakin. Vaikka hinta ja hinta voivat vaikuttaa arvoa, he eivät määrittää arvo. Asunnon myyntihinta voi olla 150 000 dollaria, mutta arvo voi olla huomattavasti korkeampi tai pienempi. Esimerkiksi jos uusi omistaja löytää talosta vakavan puutteen, kuten viallisen perustan, talon arvo voi olla hintaa alhaisempi.

Markkina-arvo

Arviointi on mielipide tai arvio tietyn kiinteistön arvosta tiettynä päivänä. Arviointiraportteja käyttävät yritykset, valtion virastot, yksityishenkilöt, sijoittajat ja asuntolainayritykset kun tehdään päätöksiä kiinteistökaupoista. Arvioinnin tavoitteena on määrittää kiinteistön omaisuus markkina-arvo - todennäköisin hinta, jonka kiinteistö tuo kilpailukykyiseen ja avoimet markkinat.

Markkinahinta, hinta, jolla kiinteistö todella myydään, ei välttämättä aina edusta markkina -arvoa. Esimerkiksi, jos myyjä on pakotettu uhan vuoksi sulkeminentai jos yksityinen myynti pidetään, kiinteistö voi myydä alle sen markkina -arvon.

Arviointimenetelmät

Tarkka arviointi riippuu tietojen menetelmällisestä keräämisestä. Erityiset tiedot, jotka kattavat tietyn omaisuuden yksityiskohdat, ja yleiset tiedot kansakunnasta, alue, kaupunki ja naapurusto, jossa kiinteistö sijaitsee, kerätään ja analysoidaan a arvo. Arvioinnissa käytetään kolmea perusmenetelmää kiinteistön arvon määrittämiseksi.

Menetelmä 1: Myynnin vertailumenetelmä

The myynnin vertailumenetelmä käytetään yleisesti omakotitalojen ja maan arvostukseen. Joskus tätä kutsutaan markkinatietona, se on arvio arvosta, joka saadaan vertaamalla kiinteistöä äskettäin myytyihin kiinteistöihin, joilla on samanlaiset ominaisuudet. Näitä vastaavia ominaisuuksia kutsutaan vertailukelpoisia, ja jotta voidaan tarjota pätevä vertailu, jokaisen on:

• Ole mahdollisimman samanlainen kuin kohteen ominaisuus
• On myyty viimeisen vuoden aikana avoimilla, kilpailluilla markkinoilla
• On myyty tyypillisissä markkinaolosuhteissa

Arviointiprosessissa tulisi käyttää vähintään kolme tai neljä vertailua. Tärkeimmät tekijät, jotka on otettava huomioon vertailukohteita valittaessa, ovat koko, vertailukelpoiset ominaisuudet ja ehkä ennen kaikkea sijainti, jolla voi olla valtava vaikutus kiinteistön markkinoihin arvo.

Vertailijoiden ominaisuudet

Koska kaksi kiinteistöä ei ole täysin samanlainen, vertailukelpoisten tuotteiden myyntihintoja oikaistaan ​​erilaisten ominaisuuksien ja muiden arvoon vaikuttavien tekijöiden huomioon ottamiseksi, mukaan lukien:

• Rakennusten ikä ja kunto
• Myyntipäivä, jos taloudelliset muutokset tapahtuvat vertailukelpoisen tuotteen myyntipäivän ja arviointipäivän välillä
• Myyntiehdot, kuten jos kiinteistön myyjä joutui pakkoon tai jos omaisuus myytiin sukulaisten välillä (alennettuun hintaan)
• Sijainti, koska samankaltaisten kiinteistöjen hinnat voivat vaihdella naapurustossa
• Fyysiset ominaisuudet, kuten erän koko, maisemointi, rakentamisen tyyppi ja laatu, huoneiden lukumäärä ja tyyppi, neliömetriä asuintilaa, parketit, autotalli, keittiön päivitykset, takka, uima -allas, keskusilma jne.

Kohde -omaisuuden markkina -arvon arviointi on vertailukelpoisten tuotteiden oikaistujen myyntihintojen muodostaman alueen sisällä. Koska jotkut vertailukelpoisten tuotteiden myyntihintoihin tehdyt oikaisut ovat subjektiivisempia kuin toiset, painotettu Tyypillisesti huomioidaan ne vertailut, joissa on vähiten mukautuksia.

Menetelmä 2: Kustannusmenetelmä

The kustannuslähestymistapa voidaan käyttää yhden tai useamman rakennuksen parantamien kiinteistöjen arvon arvioimiseen. Tämä menetelmä sisältää erilliset arvioinnit rakennuksen ja maan arvosta ottaen huomioon poistot. Arviot lasketaan yhteen parannetun kiinteistön arvon laskemiseksi. Kustannusmenetelmässä oletetaan, että järkevä ostaja ei maksaisi olemassa olevasta parannetusta kiinteistöstä enemmän kuin hinta vertailukelpoisen erän ostamisesta ja vastaavan rakennuksen rakentamisesta. Tämä lähestymistapa on hyödyllinen, kun arvioitava kiinteistö on tyyppiä, jota ei usein myydä eikä siitä synny tuloja. Esimerkkejä ovat koulut, kirkot, sairaalat ja hallituksen rakennukset.

Rakennuskustannukset voidaan arvioida useilla tavoilla, mukaan lukien neliöjalkamenetelmä, jossa kustannukset per äskettäin rakennetun vastaavan neliöjalka kerrotaan kohteen neliöjalkojen lukumäärällä rakennus; yksikkö paikalla -menetelmä, jossa kustannukset arvioidaan yksittäisten rakennuskomponenttien, mukaan lukien työ ja materiaalit, rakennuskustannukset mittausyksikköä kohti; ja määrämittausmenetelmä, joka arvioi niiden määrät raakamateriaalit joita tarvitaan aiherakennuksen korvaamiseen yhdessä nykyinen hinta materiaaleista ja niihin liittyvistä asennuskustannuksista.

Poistot

Arviointitarkoituksessa poistolla tarkoitetaan mitä tahansa ehtoa, joka vaikuttaa negatiivisesti kiinteistöön tehdyn parannuksen arvoon ja jossa otetaan huomioon:

• Fyysinen heikkeneminen, mukaan lukien parannettava heikkeneminen, kuten maalaus ja katon uusiminen, ja parantumaton huononeminen, kuten rakenteelliset ongelmat
• Toiminnallinen vanhentuminen, joka viittaa fyysisiin tai suunnitteluominaisuuksiin, joita omaisuus ei enää pidä toivottavina omistajat, kuten vanhentuneet laitteet, vanhentuneet kalusteet tai kodit, joissa on neljä makuuhuonetta, mutta vain yksi kylpy
• Taloudellinen vanhentuminen, joka johtuu kiinteistön ulkopuolisista tekijöistä, kuten sijainnista lähellä meluisaa lentokenttää tai saastuttavaa tehdasta.

Metodologia

• Arvioi maan arvo ikään kuin se olisi tyhjänä ja käytettävissä korkeimpaan ja parhaaseen käyttöön käyttämällä myyntivertailumenetelmää, koska maata ei voida poistaa.
• Arvioi rakennuksen ja rakennustöiden rakentamisen nykyiset kustannukset.
• Arvioi huononemisesta, toiminnallisesta vanhentumisesta tai taloudellisesta vanhentumisesta johtuvien parannusten poistojen määrä.
• Vähennä poistot arvioiduista rakennuskustannuksista.
• Lisää maa -alueen arvioitu arvo poistot rakennuksen ja rakennusten parannukset kiinteistön kokonaisarvon määrittämiseksi.

Menetelmä 3: Tulojen pääomitusmenetelmä

Tätä menetelmää kutsutaan usein yksinkertaisesti tulomenetelmäksi, ja tämä menetelmä perustuu tuottoaste sijoittaja vaatii ja nettotulot jonka kiinteistö tuottaa. Se on tottunut arvioi arvo tuloja tuottavista kiinteistöistä, kuten kerrostaloista, toimistorakennuksista ja ostoskeskuksista. Tulojen pääomitusmenetelmää käyttävät arvioinnit voivat olla melko yksinkertaisia, kun kohteen omaisuuden voidaan odottaa tuottavan tulevia tuloja ja kun sen kulut ovat ennustettavissa ja vakaat.

Suorat isot kirjaimet

Arvioijat suorittavat seuraavat vaiheet käyttäessään suoraa pääomitusta:

• Arvioi vuotuinen potentiaali bruttotulot.
• Ottaa huomioon avoin työpaikka ja vuokra -perintätappiot sen määrittämiseksi efektiiviset bruttotulot.
• Vähennä vuosittain liikekulut laskea vuotuinen netto tuotot.
• Arvioi hinta, jonka tyypillinen sijoittaja maksaisi tietyntyyppisen ja -luokan kiinteistön tuottamista tuloista. Tämä saavutetaan arvioimalla tuottoaste tai pääomitusaste.
• Käytä isoprosenttia kiinteistön vuosittaisiin lukuihin nettotuotot muodostaa arvio kiinteistön arvosta.

Bruttotulojen kertoimet

The bruttotulojen kerroin (GIM) -menetelmää voidaan käyttää arvioimaan muita ominaisuuksia, joita tyypillisesti ei osteta tulokiinteistöjä Mutta se voisi vuokrata, kuten yhden ja kahden perheen talot. GRM -menetelmä yhdistää kiinteistön myyntihinnan sen odotettuihin vuokratuottoihin. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista kohdasta "4 tapaa arvostaa kiinteistövuokraus")

Asuinkiinteistöissä käytetään tyypillisesti kuukausittaisia ​​bruttotuloja; liike- ja teollisuuskiinteistöjen osalta käytettäisiin vuosittaisia ​​bruttotuloja. Bruttotulojen kerroinmenetelmä voidaan laskea seuraavasti:

Myyntihinta ÷ Vuokratuotot = Bruttotulojen kerroin.

Vähintään kolmen samankaltaisen kiinteistön viimeisimpiä myynti- ja vuokraustietoja voidaan käyttää tarkan GIM: n määrittämiseen. GIM: ää voidaan sitten soveltaa kohteen arvioituun kohtuullisen vuokra -asunnon kiinteistön markkina -arvoon, joka voidaan laskea seuraavasti:

Vuokratuotot x GIM = Arvioitu markkina -arvo.

Bottom Line

Kiinteistöjen tarkka arviointi on tärkeää asuntolainanantajille, sijoittajille, vakuutuksenantajille ja ostajille sekä kiinteistöjen myyjille. Vaikka arvioinnit suoritetaan yleensä ammattitaitoisten ammattilaisten toimesta, kaikki todelliseen osallistuvat liiketoimi voi hyötyä siitä, että hän saa perustiedot kiinteistön eri menetelmistä arvostus.