Pätevät vaihto -majoitusjärjestelyt

Mitä ovat pätevät vaihto -majoitusjärjestelyt?

Pätevä vaihto -majoitusjärjestely on verostrategia, jossa kolmas osapuoli, joka tunnetaan majoitusosapuolena, omistaa tilapäisesti kiinteistösijoittajan luopuneen tai korvaavan omaisuuden. Pätevät vaihto -majoitusjärjestelyt, mutta silti sijoittajien on noudatettava tiukkoja myynti- ja samankaltaisten kiinteistöjen ostamista, lisää joustavuutta myynnin ajoituksessa ja yksinkertaistaa veron saamista lykkäys.

Hyväksyttyjen vaihto -majoitusjärjestelyjen ymmärtäminen

Hyväksytty vaihto -majoitusjärjestely (QEAA) mahdollistaa sijoittajien noudattamisen pykälä 1031 Sisäisten tulokoodien säännösten mukaisesti sijoittajat voivat lykätä a myyntivoitto tai tappio kiinteistön myynnistä, kunhan luopunut omaisuus korvataan samankaltaisella omaisuudella.

Tunnetaan myös nimellä a Vaihto 1031, tämä transaktio on verojen laskennallinen vaihto, joka mahdollistaa omaisuuserän myymisen ja toisen samanlaisen omaisuuden hankkimisen ilman, että ensimmäisen omaisuuserän myynnistä syntyy verovelkaa.

Hyväksytyn vaihto -majoitusjärjestelyn perustaa tyypillisesti välittäjä, josta tulee vaihto -asunnon haltija (EAT). EAT omistaa joko luovutun omaisuuden tai ostetun omaisuuden, jotta transaktion toinen puoli saadaan päätökseen. Pätevä vaihto -majoitusjärjestely on olennaisesti tilanjärjestely yhdelle kahdesta kiinteistöstä 1031 -vaihdossa.

Tämä on yksi pätevän vaihto -majoitusjärjestelyn eduista, koska se mahdollistaa joustavan antamisen ja vastaanottaa samankaltaisia ​​ominaisuuksia, joten ominaisuuksia voidaan pitää EAT: n kanssa, kunnes molemmat ovat valmiita 1031: lle vaihto. Tämän seurauksena järjestely auttaa sijoittajia lykkäämään myyntivoiton tai -tappion toteuttamista kiinteistön myynnistä ja antaa samalla mahdollisuuden noudattaa verokoodin 1031 §: ää. Vaihto samankaltaiseen omaisuuteen on kuitenkin saatettava päätökseen. Lisäksi on rajoituksia, kuinka kauan omaisuutta voidaan pitää EAT: n sisällä, ja veroasiantuntijaa kannattaa kuulla ennen 1031 vaihtoa.

Kiinteistöt ja pätevät vaihto -majoitusjärjestelyt

IRS tunnusti tämän verostrategian vuonna 2000, mutta se oli aiemmin käytössä monta vuotta. IRS: n hyväksymä menettely ja erityisten pätevyysohjeiden laatiminen helpottivat sijoittajien noudattamista 1031 -valuuttasäännöissä. Koska tällaisten tapahtumien tarkoituksena oli pitää kiinteistö tilapäisesti hallussa, niitä kutsuttiin myös varastotransaktioiksi.

Ennen 1. tammikuuta 2018 1031 -vaihto voisi sisältää yhden yrityksen vaihtamisen toiseen tai yhden aineellisen omaisuuden toisen. Kuitenkin kulkiessa Veronkevennys- ja työlaki (TCJA) Joulukuussa 2017 1031 -vaihto on rajoitettu kiinteistöihin. Toisin sanoen muu omaisuuden vaihto, mukaan lukien koneet, laitteet, ajoneuvot, taideteokset, keräilyesineet, patentit ja muut immateriaalioikeudet ja aineettomat liiketoimintaomaisuudet eivät enää kuulu samankaltaisen vaihtoveron piiriin hoitoon.

Tämän seurauksena 1031 -vaihtoon voi kuulua vain kiinteistönvaihto a kaltainen omaisuus, ja sen on koskettava kiinteistöjä, joita pidetään sijoituksina tai tuottavaan käyttöön Yhdysvalloissa sijaitsevassa kaupassa tai liiketoiminnassa. Ominaisuudet ovat samankaltaisia, jos niillä on sama luonne tai luonne, vaikka ne eroavatkin laadultaan.

Toisin sanoen riippumatta siitä, onko yksi ominaisuus parannettu vai parantamaton, sitä pidetään tyypillisesti samankaltaisena. Esimerkiksi kerrostalo katsotaan samanlaiseksi toiselle kerrostalolle. Kiinteistöä Yhdysvalloissa ei kuitenkaan pidetä samanlaisena kuin Yhdysvaltojen ulkopuolella.

Verot ja pätevät vaihto -majoitusjärjestelyt

Vaikka verovelkaa lykätään eikä voittoa tai tappiota kirjata, 1031-vaihto on ilmoitettava lomakkeella 8824, samankaltaiset pörssit. Lomakkeen 8824 ohjeet selittävät, miten 1031 -vaihdon tiedot ilmoitetaan. Lomake 8824 auttaa verovelvollista laskemaan vastaavanlaisen vaihdon tuloksena lykkääntyneen voiton määrän.

Verotettavat tapahtumat

Pykälä 1031 sallii sijoittajan antaa tai vastaanottaa käteistä, velkoja tai muuta omaisuutta, joka ei ole samanlaista, vaihdetun samankaltaisen kiinteistön lisäksi. Käteistä, velkoja tai muuta omaisuutta, joka ei ole samanlaista ja joka annetaan tai vastaanotetaan 1031-vaihdossa, kutsutaan käynnistykseksi. Boot laukaisee verotettavaa voittoa tai tappiota vaihtovuonna.

Toisin sanoen, jos henkilö saa myös (muuta kuin samankaltaista) omaisuutta tai rahaa (osana vaihtoa), se on kirjattava voittoksi muun omaisuuden ja saadun rahan laajuudessa. Veronmaksaja ei kuitenkaan voi tunnustaa tappiota.

Verotettava määrä, jota 1031 § ei lykkää, on käynnistysmäärä. Verotettava määrä, joka lasketaan 1031 §: llä, on vaihdetun samankaltaisen kiinteistön myyntivoitto tai -tappio. Vahvistus tunnistettiin, koska käynnistys vastaanotettiin, ilmoitetaan lomakkeessa 8949, lomakkeessa D lomakkeessa 1040 tai lomakkeessa 4797. Jos poistot on otettava talteen, niin tämä tunnustettu voitto on ehkä ilmoitettava nimellä tavalliset tulot.

Exchange -asunnon haltija

Jos ali -pätevä vaihto -majoitusjärjestely, omaisuus siirretään vaihtoon majoitusoikeuden haltija (EAT) ja pidetty QEAA: ssa, EAT: sta tulee majoituspaikan tosiasiallinen omistaja omaisuutta. Vaikka on olemassa välittäjä, samankaltaisen vaihdon veroetuja sovelletaan edelleen.

IRS: n mukaan EAT: lta sijoittajalle siirrettyä omaisuutta voidaan pitää omaisuutena vaihdossa vastaanotettu, ja EAT: lle siirrettyä omaisuutta voidaan käsitellä kiinteistönä, joka on luovutettu vaihto. Tämä voi pitää paikkansa myös, jos vastaanotettava omaisuus siirretään EAT: lle ennen kuin luovutettava omaisuus siirretään majoitusomistajan haltijalle.