Pitäisikö sinun ostaa talo huutokaupasta? Riskit ja edut

Tavoitteena ostaa kiinteistö? On olemassa vaihtoehtoisia ostotapoja perinteisten kanavien lisäksi, joilla voi etsiä kiinteistöluetteloita ja työskennellä kiinteistönvälittäjien kanssa. Voit myös ostaa kiinteistön osoitteesta Huutokauppa.

Miten talon ostaminen huutokaupasta toimii

Huutokaupasta ostamisen etuja ovat vaihtoehtojen laajentaminen ja mahdollisesti alennuksella ostaminen. Saatat kohdata vähemmän kilpailua huutokauppatalon ostamisesta verrattuna perinteiseen tapaan ostamiseen, mutta olet tekemisissä myös erilaisten potentiaalisten ostajien kanssa - usein kokeneiden sijoittajien kanssa.

Ehkä suurin riski ostaa huutokaupasta on, että sinulla on rajallinen tietämys myytävistä kiinteistöistä, mikä tekee kalliista erehdyksestä todellisen mahdollisuuden. Kuten minkä tahansa kiinteistökaupan yhteydessä, sinun on myös luettava, ymmärrettävä ja allekirjoitettava paljon paperityötä (mieluiten kiinteistölakimiehen avulla).

Kiinteistötiede on täynnä tarinoita koteista, jotka on ostettu huutokaupasta paljon alle markkina-arvo, ja tällaisia ​​tarjouksia on olemassa. Huutokaupat ovat kuitenkin tyypillisesti riskialttiimpi tapa hankkia omaisuutta kuin tavallisella prosessilla ostaminen. Tämän todellisuuden vuoksi on erittäin tärkeää olla hyvin koulutettu kiinteistöhuutokauppojen toiminnasta ja varovainen kiinteistöjen suhteen, joista harkitset tarjouksia.

"Monet ihmiset uskovat virheellisesti, että huutokauppakodit ovat hyvä kauppa", sanoo kiinteistönvälittäjä ja pätevä välittäjä John Myers. Myers & Myers Kiinteistöt Albuquerquessa, N. M. "Jotkut huutokauppakodit ovat hyvä tarjous, ja toiset voivat olla suuri virhe."

Jotta voit välttää suuren virheen tekemisen, tässä on asuntohuutokauppojen perusteet, joten voit päättää, voisiko tämä vaihtoehto sopia sinulle - haluatko asua kiinteistössä vai käyttää sitä puhtaasti asunnona investointeja.

Kuinka kodit päätyvät huutokauppaan

Asunto voidaan huutokaupata kahdella yleisellä tavalla.

Huutokaupat

Kun asunnonomistaja ei ole maksanut asuntolainaa vähintään muutamaan kuukauteen, hän voi joutua maksukyvyttömyyteen ja päätyä siihen sulkeminen. Kun näin tapahtuu, pankki arkistoi a ilmoitus oletuksesta läänin kirjaajan kanssa. Jos asunnonomistaja ei maksa velkaa - tai neuvottelee uudelleen kiinnityksestä lainanantajan kanssa - lainanantaja voi saattaa asunnon huutokauppaan ja pakottaa asunnon maksamatta. Nämä sulkemishuutokaupat ovat pankin vuokraamia luottamusmiehiä.

Huutokaupat kiinteistöverosta

Toinen tapa, jolla koti päätyy huutokauppakortteliin, on se, kun omistaja ei maksa arvioitua kiinteistöverot. Näissä tapauksissa omaisuuden takavarikoi maksamaton veroviranomainen eikä pankki. Tuloksena veron panttioikeus huutokaupan suorittaa paikallinen sheriffi, virkailija tai läänin tai paikallisen veroviranomaisen tilintarkastaja toimisto.

Huutokauppaan osallistuminen

Huutokauppatyypistä riippumatta nämä tapahtumat voivat tapahtua fyysisissä paikoissa, kuten paikallishallinnon oikeustiloissa ja hotellien kokoushuoneissa, ja nämä henkilökohtaiset huutokaupat valmistuvat nopeasti. Kiinteistöhuutokaupat tapahtuvat myös yhä enemmän verkossa, missä ne voivat kestää päiviä tai viikkoja.

Asuntojen ostaminen huutokaupasta on ollut ja tulee olemaan suosittua, perustaja Earl White kertoo House Heroes LLC, Floridan kiinteistösijoitusyhtiö, joka ostaa taloja, asuntoja ja asuntoja. "Omistajat, joilla on budjetti, ja kiinteistöalan ammattilaiset siirtyvät lähteisiin, joissa kilpailu on vähäisempää", hän sanoo. ”Huutokauppa -kiinteistöt tuottavat luonnollisesti vähemmän tarjouksia, mikä johtaa alempaan myyntihintaan. Suljetut huutokaupat eivät kuitenkaan tarjoa alennuksia, jotka olivat olemassa [asunto] kriisin aikana. ”

White selittää edelleen, että kun vähemmän kiinteistöjä on saatavana, ostajat ovat erittäin motivoituneita kodin arvostuksen ja suotuisien asuntolainojen takia. Hänen mukaansa verkkohuutokaupat ovat lisänneet kilpailua ja nostaneet hintoja.

Kiinteistöhuutokauppojen etsiminen

Yksi tapa löytää huutokauppoja on ottaa yhteyttä suoraan paikallishallintoon tai käydä heidän verkkosivuillaan saadakseen tietoja ja sitten tarkistaa puhelimitse tiedot. Toinen on sellaisten sivustojen kautta, kuten RealtyTrac.com ja Auction.com. Verkkotiedot eivät kuitenkaan aina ole tarkkoja.

Kiinteistöjä voidaan luetella, jotka ovat esisulkemisessa, koska omistaja on maksujen jälkeen. Nämä kiinteistöt eivät ehkä koskaan mene myyntiin, koska niiden omistajat tarttuvat maksuihin tai sopivat lainanantajiensa kanssa.

Paikalliset kiinteistönvälittäjät ja välittäjät voivat myös olla arvokkaita resursseja. Valitettavasti et ehkä löydä heitä innokkaina auttamaan, koska agentit ja välittäjät eivät automaattisesti ansaitse provisioita live -huutokaupoista. Nämä kiinteistönvälittäjät voivat kuitenkin ansaita provisioita verkkohuutokauppojen kautta.

Useita listauspalvelutietoja

Suoraan monilistauspalvelu (MLS) raportit ovat paljon arvokkaampia potentiaalisille ostajille kuin online -listaukset, Whitein mukaan, koska ne sisältävät kaikki tiedot listalle, mukaan lukien valokuvat ja mikä tärkeintä, ei -julkinen välittäjä kommentteja. "Ei-julkiset kommentit ovat tärkeitä, koska ne määrittelevät tärkeitä tietoja, jotka vaikuttavat myyntihintaan ja markkinoiden päiviin", White sanoo. Nämä tiedot voivat kattaa kiinteistövirheet, rahoitusvaihtoehdot, käyttöasteen ja vuokralaisten vuokrasopimukset.

Vaikka säännöt vaihtelevat sijainnin mukaan, MLS- ja läänitietueet ovat usein vain kiinteistöjen lisenssinsaajien käytettävissä Whitein mukaan. Hänen kokemuksensa mukaan he auttavat yleensä mielellään maksutta, jos otat heihin yhteyttä.

White huomauttaa myös, että henkilökohtaiset huutokaupat ovat kadonneet, koska jopa pienemmät maakunnat ovat siirtäneet ne verkkoon. Miami ja Palm Beach ovat kaksi paikkaa, joissa sekä vero- että sulkemishuutokaupat ovat nyt täysin verkossa.

Muista, että sulkemishuutokaupat lykätään tai perutaan usein, jopa viime hetkellä. Lainanantaja ei ehkä ole saanut kaikkia tarvitsemiaan papereita tai lainanottaja on saattanut keksiä ratkaisun sulkemisen välttämiseksi.

Mitä tarjoajien on tiedettävä

Ennen kuin teet tarjouksen kiinteistöhuutokaupassa, sinun on ymmärrettävä ottamasi riski. Huono ostos voi vaivata sinua vuosia. Sinun on myös ymmärrettävä huutokaupan säännöt ja oltava valmis noudattamaan niitä ennen osallistumista.

Sinun on rekisteröidyttävä ja toimitettava huutokaupan pitävälle taholle palautettava talletus 5–10% kiinteistön odotetusta myyntihinnasta. Jos huutokauppa on henkilökohtainen, muista kirjautua sisään vähintään tunti ennen aikataulun mukaista alkua ja hanki virallinen kortti, jonka nostat, kun olet valmis tekemään tarjouksen.

Kiinteistön voittaminen huutokaupalla voi toimia kahdella eri tavalla.

• Jonkin sisällä lainanantajan vahvistushuutokauppa, lainanantajan ei tarvitse hyväksyä tarjoustasi, vaikka olisit korkein tarjoaja.
• Yhdessä ehdoton huutokauppa, voittaja saa omaisuuden.

Huutokaupan lähtöhinta voi olla asuntolainalle jäänyt saldo tai alempi määrä, joka on suunniteltu tarjouksen tehostamiseen. Suljetussa huutokaupassa lainanantaja ei saa hyötyä huutokaupasta. Usein nämä kiinteistöt myydään tappiolla; jos on voittoa, sen on tarkoitus mennä suljetulle asunnonomistajalle asuntolainan ja minkä tahansa muun jälkeen panttioikeudet maksetaan. Huutokauppaominaisuudet eivät aina ole suuria tarjouksia - esimerkiksi huutokaupanpitäjä voi asettaa piilotetun hintavaraus kiinteistössä, joka on vähimmäistarjous.

"Ostaja osallistuu huutokauppaan henkilökohtaisesti tai verkossa, hänen on pidettävä mielessä, että jokaiselle kiinteistölle, jolla viisas hankinta voi tulla typerä hankinta, eivätkä he saa antaa tapahtuman, paikan tai tunteiden vaikuttaa päätökseen ”, neuvoo Ron Humes, kiinteistönvälittäjä vuodesta 2000 ja nykyinen toiminnanjohtaja varten Postmoderni markkinointi paikassa Lexington, Ky.

Kiinteistön käyttäminen

Huutokauppa -asunnot tarjoavat harvoin potentiaalisille ostajille saman käyttöoikeuden kuin perinteisesti myydyt kiinteistöt. Sinulla ei luultavasti ole lupaa kävellä kiinteistön läpi edustajasi kanssa sinulle sopivana aikana, vaikka jotkut huutokauppayritykset tarjoavat avoimia ovia.

"En henkilökohtaisesti suosittelisi asiakasta ostamaan kiinteistöä etänä suorittamatta silmämunatestiä", sanoo David Roberson, kiinteistölakimies ja välittäjä San Josessa, Kaliforniassa. Hän ja hänen vaimonsa omistavat 22 vuokra -asuntoa kolmessa osavaltiossa, ja hän on kiinteistön omistaja ja ylläpitäjä Piilaakson kiinteistöjohtoryhmä. Joko sinun tai luotetun sijoitustiimin tulee arvioida perusteellisesti sekä harkitsemasi kiinteistö että ihmiset, joiden kanssa olet tekemisissä, ennen kuin velvoitat itsesi laillisesti tai taloudellisesti.

Samoin Humes varoittaa, että lähteet, jotka raportoivat kiinteistön nykyisestä tai tulevasta arvosta, voivat olla epätarkkoja ellei ammattilaisia, jotka osaavat kerätä ja arvioida kaikki tarvittava, arvioida paikan päällä yksityiskohdat. Paras tapa mitata huutokauppakiinteistö on työskennellä ammattilaisten - kiinteistönvälittäjien, arvioijien ja urakoitsijoiden - kanssa, jotka ymmärtävät rakennus- ja saneerauskustannukset ja kuka voi arvioida tarkasti kiinteistön nykyisen ja tulevan arvon sekä sen kustannukset tarpeisiin.

Kiinteistön kunto ja tarkastukset

Talossa voi olla kaikenlaisia ​​ongelmia - muista, että se kuului aiemmin jollekin, jolla ei ollut varaa asuntolaina tai kiinteistöverot, joten omistajalla ei todennäköisesti olisi varaa rutiinihuoltoihin tai korjauksiin, jompikumpi. Lisäksi, kun kodin menetys näytti väistämättömältä, omistaja on saattanut tahallisesti laiminlyödä sen tai jopa vahingoittaa sitä vakavasti. Myös tyhjä kiinteistö on saattanut olla ilkivallan kohteena tai kyykkyjät asuttaneet sen.

Oletetaan, että jos omaisuus näyttää kauhealta ulkopuolelta, se näyttää todennäköisesti kauhealta sisältä. Huutokauppa -kiinteistöt myydään sellaisinaan, ja sinulla on oltava varaa kaikkiin korjauksiin. Vaikka se voi olla houkuttelevaa, sinun ei pitäisi rikkoa saadaksesi paremman käsityksen kiinteistön tilasta. Olet ehkä nähnyt räpylöitä televisiosta tullessaan takapihalle, kurkistamassa sisään tai jopa kiipeämässä ikkunoiden läpi, mutta näin on laitonta, etkä todellakaan halua häiritä ketään miehittäviä ihmisiä, ei vain kohteliaisuudesta vaan myös sinun puolestasi turvallisuus. Hae tietoja kiinteistön omistushistoriasta paikallishallinnon rekistereistä, keskustele paikallisten kiinteistönvälittäjien kanssa ja pyydä kunnioittavasti tietoja naapureilta.

Huutokauppa -kiinteistöt eivät usein salli kotitarkastusta tai muuta laillista tapaa katsella sisätiloja henkilökohtaisesti. Jos sinulla ei ole varaa ostaa huonokuntoista kiinteistöä, pysy huutokaupoissa, joiden avulla voit tarkistaa kiinteistön ennen tarjouksen tekemistä. Ilman näitä tietoja voi olla vaikea tietää, mihin olet ryhtymässä, mitä kiinteistön korjauskustannukset tulevat maksamaan ja sen todellisen arvon vasta sen jälkeen, kun sinusta tulee omistaja.

Vaikka pystyt saada kotitarkastus, sillä on vielä rajansa. Ongelmat seinien takana, katoissa ja lattian alla eivät välttämättä näy ennen kuin otat ne haltuun. Jos apuohjelmat on kytketty pois päältä, et ehkä pysty havaitsemaan vuotoja, sähköongelmia, rikkoutuneita laitteita tai huonosti toimivia LVI -laitteita.

Maksuvaihtoehdot: Suunnittele etukäteen

Asunnon ostaminen huutokaupasta vaatii yleensä paljon rahaa. Jokaisella huutokauppayrityksellä ja lääninhallituksella on omat maksuvaatimuksensa, mutta luultavasti tarvitset käteistä vain tarjousoikeutesi turvaamiseksi. Ennakkomaksut ja ostotavat riippuvat usein kiinteistöstä ja huutokauppatalosta. Joustavampia rahoitusvaihtoehtoja voi olla saatavana ostamalla pankin omistama kiinteistö perinteisellä tavalla. Huutokaupat eivät ole ainoa tapa ostaa sulkemisia.

Maksun osalta huutokaupan tarjoajien tulee tuoda käteistä, maksumääräys tai kassan shekki huutokaupan haltijan vaatimalla summalla. Yleensä sinun on maksettava kiinteistö kokonaisuudessaan heti huutokaupan voiton jälkeen. Joskus sinulla voi olla seuraavaan päivään asti aikaa suorittaa maksu. Maksun suorittamatta jättäminen voi johtaa talletuksen menettämiseen ja kieltäytymiseen tulevista huutokaupoista. Ole valmis esittämään todiste varoista osoittamaan, että voit suorittaa ostoksen. Jos teet tarjouksia kokonaisuutena, kuten LLC, säätiö tai kommandiittiyhtiö yksityishenkilön sijasta, sinun on ehkä näytettävä yhteisöasiakirjasi.

Voittajat käyvät läpi pantti ja sulkeminen aivan kuten muissakin asunnoissa. Kiinteistöhuutokauppojen tarjoajat ovat usein kiinteistösijoittajia, joilla on varaa maksaa käteisellä. Huutokaupoissa, jotka sallivat rahoitetaan ostot, sinun on hankittava esivalmisteltu edellä aikaansa. Jotkut huutokauppatalot haluavat, että työskentelet heidän sidosyritystensä lainanantajien kanssa ja sinulla on nämä lainanantajat paikan päällä huutokaupassa. Tee kuitenkin tutkimuksesi etukäteen selvittääksesi kilpailevien lainanantajien saatavilla olevat korot. Nämä tiedot voivat antaa sinulle jonkin verran vipuvaikutusta.

Varmista myös, että ymmärrät huutokauppamaksut, jotka sinun on katettava. "Usein huutokaupoista ostetuista kodeista aiheutuu kustannuksia ja palkkioita huutokaupanpitäjiltä, ​​pankeilta, asianajajilta ja muilta yrityksiltä, ​​jotka ovat velvollisia tuomaan kiinteistön huutokauppaan", Humes sanoo. "Ei ole harvinaista, että ostajalle siirretään 10% huutokauppamaksuja, pankkikorkoja ja seuraamuksia, asianajopalkkioita, 12% myyntihintoja ja kiinteistön valmistelumaksuja."

Tarkista mahdolliset vaateet, pantit ja asukkaat

Ennen kuin teet tarjouksen, sinun kannattaa palkata otsikkohaku yritystä nähdäkseen, kuka voi pitää panttia omaisuutta vastaan. Omistajana olet vastuussa kaikista panttioikeuksista, mikä tarkoittaa enemmän rahaa taskustasi.

Kotia vastaan ​​voi olla muita vaatimuksia - ei vain verovelkoja, vaan myös urakoitsijan pantteja tai toinen asuntolaina. Tarjoajien tulee tarkistaa huutokauppayhtiöltä, että kiinteistössä on selkeä otsikko. Jos voitat huutokaupan, haluat ostaa omistusvakuutus escrow -tilin aikana tai heti sulkemisen jälkeen suojautuaksesi mahdollisilta panttioikeuksilta, joita ei löydy otsikkohaun aikana.

Joissakin tapauksissa (entinen) omistaja tai kyykky asuu kiinteistössä, ja sinun on häädettävä heidät-usein pitkä prosessi, joka voi olla parhaimmillaan epämiellyttävää ja pahimmillaan kallista. Olisi edullisempaa yksinkertaisesti tarjota heille useita tuhansia dollareita etukäteen muuttamaan ja luovuttamaan avaimet.

Älä tee mitään ennen kuin pidät otsikkoa. Vältä tarvetta aloittaa kunnostustöitä tai muuttaa kiinteistöön heti myyntitodistuksen saamisen jälkeen. Sinun on vielä odotettava jopa 10 päivää tai niin voit vastaanottaa omistusoikeustodistus. Kiinteistö ei ole oikeastaan ​​sinun, ennen kuin sinulla on kyseinen todistus; Omistaja voi edelleen säilyttää oikeutensa asuntoon jättämällä vastustuksen myyntiin tuomioistuimessa tai maksamalla lainan.

Bottom Line

Suljetut asunnot voivat olla taloudellisesti houkuttelevia, mutta ennen ostamista on otettava huomioon monia esteitä. Se, että koti on myynnissä huutokaupassa, ei myöskään tarkoita sitä, että saat sen hyvään hintaan (tai että koti on hyvä kauppa mihin hintaan tahansa - se voi olla rahakuoppa). Taitaville, älykkäille ja motivoituneille henkilöille kannattaa kuitenkin tutustua kiinteistöhuutokauppoihin keinona hankkia asunto tai sijoituskiinteistö edullisesti.

Tästä huolimatta harkitse vaihtoehtoina kiinteistöjä, joita ei myydä huutokaupassa. ”Paremman tarjouksen löytäminen voi olla mahdollista neuvoteltaessa myyjän kanssa, jolla on omaisuutta kiinteistössä ja voivat neuvotella omasta puolestaan ​​ilman kaikkia huutokauppaan liittyviä seuraamuksia ja maksuja ”, Humes neuvoo. ”Saatat myös kilpailla enemmän huutokaupoissa yrityksiltä, ​​jotka ostavat kiinteistöjä liiketoimintamalliksi. Huutokaupattavat asunnot eivät ole aina paras tarjous keskimääräiselle asunnon ostajalle. ”

Jos olet kiinnostunut ostamaan edullisen kiinteistön huutokaupasta, on paljon opittavaa. Huutokaupat ovat riskialttiin tapa ostaa kiinteistö kuin kiinteistönvälittäjän kautta. On tärkeää, että sinulla on erittäin hyvä koulutus prosessista ja ominaisuuksista, joista olet kiinnostunut tarjoamaan. Yhteistyö paikallisen kiinteistönvälittäjän tai välittäjän kanssa mahdollisten kiinteistöjen tunnistamiseksi voi auttaa, vaikka he eivät välttämättä ole kiinnostuneita, ellet pääse korvaussopimukseen.

Tarkista lopuksi kaikki huutokauppasäännöt ja suorita kiinteistön asianmukainen huolellisuus ennen tarjouksen tekemistä. Pyydä neuvoa kiinteistöasiamieheltä - mieluiten sulkemismyynnin kokeneelta - varmistaaksesi, että ymmärrät vastuusi ja velvollisuutesi, jos olet voittaja.