Comment les taxes foncières sont calculées

Chaque année, des millions de propriétaires paient impôts fonciers. Plutôt que de simplement payer la facture d'impôt lorsqu'elle est due, il est important de comprendre les calculs qui sous-tendent la façon dont les impôts fonciers sont évalués par le bureau de l'évaluateur immobilier de votre communauté. De cette façon, vous pouvez vous assurer que vous n'êtes pas surfacturé.

Évaluation de l'impôt foncier

Différents types de propriété ont divers types d'impôt évalués sur le terrain et ses structures. Par exemple, un terrain vacant aura une valeur imposable nettement inférieure à celle d'un terrain comparable qui est amélioré et, par conséquent, il aura des impôts fonciers moins élevés. S'il y a un accès aux services publics, tels que les égouts, l'eau et le gaz, l'évaluation foncière peut être plus élevée. Si la assesseur estime que le terrain a le potentiel d'être développé, cela pourrait entraîner une évaluation plus élevée et plus d'impôts pour le propriétaire. Le montant qu'une propriété est imposée provient d'un pourcentage de la valeur imposable de la propriété.

Les impôts fonciers sont une source majeure de revenus pour les gouvernements des villes et des comtés. Les différents conseils, commissions et assemblées législatives se réunissent pour décider des tarifs appropriés. Ils tiennent des audiences budgétaires pour déterminer combien d'argent doit être alloué pour fournir les différents services requis par la communauté locale. Ces services, tels que l'éducation, le transport, les urgences, les parcs, les loisirs et les bibliothèques, sont financés par les impôts fonciers.

À partir de l'année d'imposition 2018, la loi sur les réductions d'impôt et l'emploi a plafonné à 10 000 $ par an (5 000 $ pour les personnes mariées et déclarant séparément) les déductions fédérales pour les impôts nationaux et locaux (SALT). Ce chiffre comprend tous les impôts fonciers, les revenus et les taxes de vente sur la propriété.

Calcul des taxes foncières

Les impôts fonciers sont calculés en fonction de la valeur de la propriété. Cela comprend à la fois le terrain et les bâtiments qui s'y trouvent. En règle générale, les évaluateurs fiscaux évaluent la propriété tous les un à cinq ans et facturent au propriétaire du dossier le taux approprié conformément aux normes fixées par l'autorité fiscale. Les évaluateurs calculent cette valeur à l'aide de la taxe d'usine – également appelée taxe de millage – et de la valeur foncière évaluée.

Taxe au moulin ou taxe au mille

Le redevance au moulin est le taux d'imposition prélevé sur la valeur de votre propriété, un moulin représentant un dixième de cent. Ainsi, pour 1 000 $ de valeur foncière évaluée, un moulin équivaudrait à 1 $.

Les prélèvements fiscaux pour chaque juridiction fiscale dans une zone sont calculés séparément; ensuite, tous les prélèvements sont additionnés pour déterminer le total taux du millième pour toute une région. En règle générale, chaque ville, comté et district scolaire ont chacun le pouvoir de prélever des impôts sur les propriétés situées dans leurs limites. Chaque entité calcule sa taxe d'usine requise, et ils sont ensuite additionnés pour calculer la taxe d'usine totale.

Par exemple, supposons que la valeur totale de la propriété évaluée dans un comté soit de 100 millions de dollars et que le comté décide qu'il a besoin de 1 million de dollars de recettes fiscales pour exécuter ses opérations nécessaires. La redevance à l'usine serait de 1 million de dollars divisé par 100 millions de dollars, ce qui équivaut à 1 %.

Maintenant, supposons que la ville et le district scolaire aient calculé une taxe d'usine de 0,5 % et 3 %, respectivement. Le prélèvement total au moulin pour la région serait de 4,5 % (1 % + 0,5 % + 3 %) ou de 45 moulins.

3 façons d'évaluer la valeur d'une propriété

Les impôts fonciers sont calculés en prenant le prélèvement de l'usine et en le multipliant par la valeur imposable de la propriété du propriétaire. Le valeur estimée estime le raisonnable valeur marchande pour votre maison. Il est basé sur les conditions du marché immobilier local.

L'évaluateur examinera toutes les informations pertinentes concernant votre propriété pour estimer sa valeur globale. Pour vous donner l'évaluation la plus précise, l'évaluateur doit examiner à quel prix se vendent des propriétés comparables dans les conditions actuelles du marché, à combien frais de remplacement pour la propriété serait, les frais d'entretien pour le propriétaire, toutes les améliorations qui ont été réalisées, tout revenu vous tirez de la propriété, et combien d'intérêts seraient facturés pour acheter ou construire une propriété comparable à le tiens.

L'évaluateur peut estimer la valeur marchande de la propriété en utilisant trois méthodes différentes, et il a la possibilité de choisir une seule ou une combinaison des trois.

1. Effectuer une évaluation des ventes

L'évaluateur évalue la propriété en utilisant des ventes comparables dans la région. Les critères comprennent l'emplacement, l'état de la propriété, toute amélioration et les conditions générales du marché. L'évaluateur fait ensuite des ajustements dans les chiffres pour montrer des changements spécifiques à la propriété, tels que de nouveaux ajouts et rénovations.

2. La méthode des coûts

C'est à ce moment que l'évaluateur détermine la valeur de votre propriété en fonction du coût de son remplacement. Si la propriété est plus ancienne, les évaluateurs déterminent le montant de dépréciation qui a eu lieu et combien vaudrait la propriété si elle était vide. Pour les propriétés plus récentes, l'évaluateur déduit toute dépréciation réaliste et examine les coûts des matériaux de construction et de la main-d'œuvre, en incluant ces chiffres dans la valeur finale de la propriété.

3. La méthode du revenu

Cette méthode est basée sur le revenu que vous pourriez tirer de la propriété si elle était louée. En utilisant le méthode du revenu approche, l'évaluateur prend en compte les coûts d'entretien de la propriété, de gestion de la propriété, d'assurance et de taxes, ainsi que le rendement que vous pourriez raisonnablement anticiper de la propriété. Après avoir déterminé la valeur marchande de la propriété, la valeur imposable sera déterminée en prenant sa valeur réelle et en la multipliant par un taux d'évaluation. Ce taux est un pourcentage uniforme, varie selon la juridiction fiscale et peut être n'importe quel pourcentage inférieur à 100 %. Après avoir obtenu la valeur imposable, elle est multipliée par le prélèvement du moulin pour déterminer vos impôts fonciers dus.

Par exemple, supposons que l'évaluateur détermine que la valeur de votre propriété est de 500 000 $ et que le taux d'évaluation est de 8 %. La valeur imposable serait de 40 000 $. En prenant le prélèvement à l'usine de 4,5 % que nous avons calculé précédemment, la taxe due serait de 1 800 $ (40 000 $ x 4,5 %).

Une fois que l'évaluateur a la valeur, il travaille en deux étapes: d'abord, il envoie la valeur évaluée de la propriété au propriétaire; ensuite, ils le suivent avec un compte de taxes.

Informations utiles sur la taxe foncière

La plupart des évaluations de l'impôt foncier sont effectuées annuellement ou tous les cinq ans, selon la communauté où se trouve la propriété. Une fois que le propriétaire a reçu son évaluation avec son évaluation foncière, un compte de taxes foncières est envoyé séparément.

Les informations dont dispose l'évaluateur sont considérées comme faisant partie du dossier public. Les propriétaires peuvent voir combien ils doivent payer en se rendant sur le site Web de l'évaluateur et en entrant leur adresse. Parfois, ils peuvent être facturés une somme modique pour accéder à ce matériel. Une autre option consiste à se rendre au bureau de l'évaluateur dans le palais de justice du comté. Une fois que vous êtes au palais de justice du comté, vous pouvez rechercher les informations et imprimer une copie pour une somme modique.

La ligne de fond

Impôts fonciers peut être déroutant. Payer le bon montant nécessite de comprendre comment la taxe est calculée, où obtenir ces informations et quand les factures de taxes sont envoyées et dues. Certaines villes permettent à leurs résidents de consulter et/ou de payer leurs factures d'impôt foncier en ligne. Les propriétaires doivent faire leur part pour rester éduqués en sachant comment les taxes sont calculées lorsque le cycle de facturation est, et où ils peuvent le localiser.