Définition de l'acte de garantie spéciale

Qu'est-ce qu'un acte de garantie spéciale?

Un acte de garantie spéciale est un acte immobilier dans lequel le vendeur de la propriété, connu sous le nom de concédant- ne garantit que contre tout ce qui s'est produit pendant leur propriété physique. En d'autres termes, le constituant ne garantit pas contre tout vice de titre clair qui existait avant qu'ils ne prennent possession de la propriété.

Les actes de garantie spéciaux sont le plus souvent utilisés avec propriété commerciale transactions. Les transactions de maisons unifamiliales et autres propriétés résidentielles utiliseront généralement un acte de garantie générale. De nombreux prêteurs hypothécaires insistent sur l'utilisation de l'acte de garantie générale.

Les actes de garantie spéciaux portent de nombreux noms dans différents États, y compris l'acte d'engagement, l'acte de subvention et l'acte de garantie limitée.

Comprendre les actes de garantie

Un acte de garantie prévoit le transfert de propriété ou de titre d'un bien immobilier commercial ou résidentiel et s'accompagne de certaines garanties apportées par le vendeur. Ces garanties incluent que le titre de propriété est transféré franc et clair de revendications de propriété, en suspens privilèges ou des hypothèques, ou d'autres charges par des personnes physiques ou morales autres que le vendeur.

Un acte de garantie spéciale, également connu sous le nom d'acte de garantie limitée, est une variante de la acte de garantie générale. L'acte de garantie générale est le type d'instrument le plus courant et le plus préféré utilisé pour transférer des titres immobiliers aux États-Unis.

Les actes de garantie générale et spéciale identifient:

• Le nom du vendeur—le constituant
• Le nom de l'acheteur—le bénéficiaire
• L'emplacement physique de la propriété
• La propriété est libre de dettes ou de charges autres que celles mentionnées dans l'acte
• Le constituant garantit qu'il est le propriétaire légitime du bien et qu'il a le droit légal de transférer le titre.
• Le constituant garantit que la propriété est libre de tout privilège et qu'il n'y a aucune réclamation en souffrance sur la propriété de la part d'aucun créancier l'utiliser comme garantie.
• Il existe une garantie que le titre résisterait à toute réclamation de tiers quant à la propriété du bien.
• Le concédant fera tout ce qui est nécessaire pour rétablir le titre du concessionnaire sur la propriété.

Les deux actes offrent les mêmes protections générales à l'acheteur. Cependant, la principale différence entre une garantie spéciale et un acte de garantie générale réside dans la manière dont ils traitent le délai de protection accordé à la propriété du titre.

Acte de garantie spéciale

Alors que l'utilisation du mot « spécial » peut communiquer à un acheteur l'idée que l'acte est de meilleure qualité, l'acte de garantie spéciale est moins complet et offre moins de protection en raison de la durée limitée qu'il couvre. Dans la propriété résidentielle, les actes de garantie spéciaux sont fréquemment utilisés dans les saisies et la vente forcée de la propriété pour régler une dette.

Un acte de garantie générale couvre tout l'historique de la propriété. Il garantit que la propriété est exempte de défauts ou de charges, peu importe quand ils se sont produits ou sous la propriété de qui. L'acte de garantie générale garantit à l'acheteur qu'il obtient tous les droits de propriété sans problèmes juridiques potentiels valables avec le titre.

Avec un acte de garantie spécial, la garantie ne couvre que la période pendant laquelle le vendeur détenait le titre de propriété. Les actes de garantie spéciaux ne protègent pas contre les erreurs dans un titre libre et clair qui pourrait exister avant la propriété du vendeur. Ainsi, le constituant d'un acte de garantie spéciale n'est responsable que des dettes, problèmes ou autres charges au titre qu'il a occasionnés ou qui se sont produits pendant sa possession du bien. Le concessionnaire assume la responsabilité de tous les problèmes qui surviennent des propriétaires précédents.

Par exemple, imaginez qu'une maison a eu deux propriétaires avant vous. Le premier propriétaire était un accapareur, et bientôt la maison et la cour sont tombées en ruine. Le service d'application du code de la ville a infligé des amendes au propriétaire qui se sont attachées à la propriété. Le propriétaire a pris du retard sur son hypothèque et la banque a saisi, vendant la maison au deuxième propriétaire.

Pour le plaisir du voisinage, le nouveau propriétaire a réparé la maison et nettoyé la cour. Après 10 ans, ils mettent la maison sur le marché et vous l'achetez en utilisant un acte de garantie spécial. Quelques années plus tard, vous décidez de vendre la maison. Cependant, parce que les privilèges d'exécution du code restent contre la propriété, ils pourraient grever votre vente. À tout le moins, vous devrez satisfaire au privilège de la ville pour libérer le titre.

Recherches de titres et assurance titres

La plupart du temps un recherche de titre découvrira tout privilège ou réclamation sur le titre d'une propriété. Une recherche de titre est un examen des documents publics disponibles pour déterminer la propriété d'un bien. Les avocats, les sociétés de titres et les particuliers peuvent effectuer des recherches de titres pour vérifier la propriété d'un bien. Bien que ces recherches soient approfondies, il est toujours possible que quelque chose soit manqué.

Pour cette raison, la plupart des acheteurs, quel que soit le type d'acte de garantie qu'ils utilisent, achètent également assurance titres lors de l'achat d'une propriété. L'assurance titres est une police d'assurance indemnisation qui protège un acheteur contre les réclamations financières contre le titre d'une propriété qu'il possède.

Exemple du monde réel

Bien que les actes de garantie générale soient plus courants dans les transactions immobilières résidentielles, il existe un domaine où l'acte de garantie spéciale devient la norme. Cette arène est destinée aux propriétés saisies, aux propriétés immobilières (REO) ou aux propriétés vendues à découvert.

Plus Association fédérale nationale d'hypothèques (FNMA), Logement et développement urbain (HUD) et les résidences appartenant à des banques vendent en utilisant ce type d'acte. L'une des principales raisons de l'utilisation d'actes de garantie spéciaux est peut-être que l'autorité de vente ne souhaite pas être tenue responsable de toute situation concernant la propriété avant la saisie.

Par exemple, en 2012, un couple ayant une maison dans le comté de Grenade, dans le Mississippi, a fait défaut sur les paiements du prêt sur la propriété. En février 2013, la propriété a été saisie par leur prêteur, la Wells Fargo Bank. Des documents juridiques ultérieurs ont indiqué que Wells Fargo « a cédé la propriété à la FNMA dans un acte de garantie spécial ».