Définition du taux de frais d'exploitation (REL)

Qu'est-ce que le taux de dépenses d'exploitation (REL)?

Dans l'immobilier, le ratio des frais d'exploitation (REO) est une mesure du coût d'exploitation d'un bien, par rapport aux revenus apportés par le bien. Il est calculé en divisant les charges d'exploitation d'un bien (moins l'amortissement) par son résultat brut d'exploitation.

Le REL est utilisé pour comparer les dépenses de propriétés similaires. Un investisseur doit rechercher drapeaux rouges, comme plus haut les frais d'entretien, le bénéfice d'exploitation ou les services publics qui peuvent le dissuader d'acheter une propriété spécifique.

L'OER idéal se situe entre 60% et 80% (bien que plus il est bas, mieux c'est).

Comprendre le ratio des frais d'exploitation (REL)

Formule pour le ratio des frais d'exploitation (REL)

$\mathrm{O.}\mathrm{E.}\mathrm{R.}=\frac{\text{Total des dépenses d'exploitation.}-\text{dépréciation.}}{\text{Revenu brut.}}$OER=Revenu brutTotal des dépenses d'exploitation−dépréciation​

Afin de calculer le REL d'un bien, vous devez connaître les dépenses d'exploitation. Ceux-ci comprennent tous les frais et coûts encourus en tant que coûts normaux de faire des affaires. Vous devrez également calculer la propriété dépréciation charge, qui variera selon la méthode comptable particulière employée.

Le calcul des REL sur plusieurs années peut aider un investisseur à remarquer les tendances des dépenses d'exploitation d'une propriété. Si les coûts d'une propriété augmentent chaque année plus rapidement que le revenu, le REL augmente également chaque année. Par conséquent, l'investisseur peut perdre plus d'argent plus il détient la propriété.

Lorsqu'il est propriétaire d'un immeuble à appartements, un investisseur doit figurer dans les logements vacants en utilisant un loyer efficace revenus, ou revenus locatifs potentiels moins inoccupation et pertes de crédit, plutôt que loyer potentiel le revenu. Étant donné que la gestion des postes vacants fait partie d'une gestion immobilière efficace, l'inclusion des postes vacants dans un REL donne une image plus précise des dépenses d'exploitation et montre où des améliorations peuvent être apportées. Par exemple, une propriété mal gérée aura très probablement des taux d'inoccupation plus élevés, ce qui se reflétera dans le REL.

Les frais de gestion immobilière, les services publics, l'enlèvement des ordures, l'entretien, l'assurance, les réparations, les taxes foncières et d'autres coûts sont inclus dans les REL. Supplémentaire dépenses d'exploitation que les investisseurs devraient figurer dans le REL comprennent les frais de gestion immobilière, l'aménagement paysager, les honoraires d'avocat, l'assurance du propriétaire et l'assurance des biens de base. Ces coûts aident à gérer la propriété au quotidien. Pour cette raison, les remboursements de prêts, les améliorations des immobilisations et les biens personnels sont exclus des dépenses d'exploitation.

Un OER inférieur signifie généralement que la propriété est gérée efficacement et est plus rentable pour les investisseurs, et qu'une moindre partie des revenus de la propriété couvre les coûts d'exploitation et de maintenance. Si l'entreprise est évolutive, le propriétaire peut augmenter le loyer de chaque unité sans augmenter considérablement les dépenses d'exploitation. En outre, les REL peuvent indiquer où des problèmes potentiels peuvent survenir, tels que des factures de services publics qui augmentent considérablement, afin que les investisseurs puissent résoudre les problèmes plus rapidement et protéger leurs niveaux de profit.

Exemple de ratio des frais d'exploitation (REL)

Prenons un exemple hypothétique, où l'investisseur A possède un immeuble d'habitation multifamilial et rapporte 65 000 $ par mois en loyer. L'investisseur paie également 50 000 $ pour les dépenses d'exploitation, y compris ses versements hypothécaires mensuels, les taxes, les services publics, etc. La propriété devrait également se déprécier de 85 000 $ cette année.

Par conséquent, le REL annuel peut être calculé comme suit:

$\frac{\left[\right(\$5.0.,0.0.0.\times 1.2.)-8.5.,0.0.0.]}{(6.5.,0.0.0.\times 1.2.)}=6.6.\%$(65,000×12)[($50,000×12)−85,000]​=66%

Cela signifie que les dépenses d'exploitation consomment environ les deux tiers des revenus générés par cette propriété.

Ratio des frais d'exploitation (REL) vs. Taux de capitalisation

Le Taux de capitalisation est utilisé dans le monde de l'immobilier commercial pour indiquer le taux de retour qui devrait être généré sur un immeuble de placement immobilier. Souvent appelée « taux de capitalisation », cette mesure est calculée en fonction du revenu net que la propriété est censée générer. Il est utilisé pour estimer le retour sur investissement potentiel de l'investisseur sur le marché immobilier.

Le taux de capitalisation représente simplement le rendement d'une propriété sur un horizon d'un an (en supposant que la propriété est achetée au comptant et non en prêt). Il est défini par la formule:

$\text{Taux de capitalisation.}=\text{résultat net d'exploitation.}÷\text{valeur marchande actuelle.}$Taux de capitalisation=résultat net d'exploitation÷valeur marchande actuelle

Alors que le taux de capitalisation est similaire au REL en termes de mesure de la rentabilité d'un immeuble de placement, il diffère du REL en ce qu'il utilise le revenu brut plutôt que le revenu net et place cela dans le dénominateur. Les REL ne prennent pas non plus en compte la valeur marchande d'une propriété.

Limites du Ratio des Charges d'Exploitation

Le REL présente deux inconvénients pour les investisseurs immobiliers. Premièrement, parce qu'elle n'inclut pas la valeur marchande d'une propriété, elle n'informe pas un investisseur sur la valeur relative d'une propriété à l'achat ou à la vente. Il ne parle que de l'efficacité des opérations en cours. Ainsi, le REL doit être utilisé en conjonction avec quelque chose comme le taux de capitalisation lors de l'évaluation d'un investissement immobilier.

Deuxièmement, comme l'amortissement peut être calculé de plusieurs manières différentes, le REL peut être joué en utilisant une méthode de comptabilisation de l'amortissement plus favorable.