Options hypothécaires pour les propriétaires sous-marins

Les propriétaires se trouvent souvent dans la position peu enviable de devoir plus sur le solde de leurs hypothèques que la valeur de leur maison. Cela résulte d'une combinaison d'événements, dont beaucoup échappent au contrôle du propriétaire. Baisse des prix de l'immobilier, détérioration du quartier, mauvaises décisions d'emprunt (par exemple emprunter plus que ce que l'emprunteur peut se permettre ou prendre option prêt immobilier à taux révisable) et le refinancement pour obtenir des capitaux propres peuvent tous laisser les propriétaires avec une dette croissante. Lorsque le solde de l'hypothèque dépasse la valeur de la propriété, la position du propriétaire est appelée « à l'envers » ou « »sous-marin. » Échapper à cette position inconfortable est délicat – et cela nécessite souvent de vendre la maison à un prix inférieur à la valeur du prêt – mais il existe des solutions. Regardons quelques options pour les propriétaires avec capitaux propres négatifs.

Vente à découvert d'une maison à découvert

Vente à découvert est une option viable si la différence entre le prix de vente de la maison et le montant hypothéqué est faible ou si le vendeur a les poches profondes. Si un acheteur peut être trouvé, le propriétaire peut venir à la clôture avec un chèque pour rembourser le solde du prêt. Si le vendeur n'a pas les moyens de payer le solde mais doit vendre, le vendeur doit contacter le créancier hypothécaire et tenter d'organiser une vente à découvert.

Convaincre le prêteur d'accepter une vente à découvert nécessite souvent beaucoup de temps et de paperasse. En plus d'obtenir l'accord du prêteur, le propriétaire doit alors trouver un agent immobilier disposé à s'occuper de la vente. Si un acheteur est trouvé, les complications continuent. Le prêteur gère souvent le prêt au nom d'un investisseur. Si le prêteur est à l'aise avec la vente, le prêteur doit alors travailler avec l'investisseur titulaire du prêt pour parvenir à un accord. Cela peut prendre du temps. Si la maison est couverte par assurance hypothécaire privée (PMI), l'assureur peut également être impliqué dans le processus. L'assureur a assuré la propriété contre le défaut pour protéger les intérêts de la banque, de sorte que l'assureur a un intérêt dans le processus. En général, le délai pour parvenir à un accord est long et la banque est peu incitée à coopérer.

Forclusion

En fin de compte, le propriétaire peut finir par devoir de l'argent à la banque, même après la vente, pour faire la différence entre ce qu'un acheteur est prêt à payer et ce que la banque est prête à accepter. Si vous pensez que cela pourrait être le cas dans votre situation, l'alternative pourrait être forclusion. Cependant, pesez cette option très attentivement. Bien qu'une vente à découvert ne soit pas bonne pour votre cote de crédit, une forclusion est encore pire.

Outre les difficultés de mise en place de la vente, la possibilité de devoir de l'argent après la vente et la probabilité que votre pointage de crédit en pâtisse, les taxes doivent également être prises en compte considération. D'un point de vue fiscal, la différence entre le prix de vente de la maison et le solde de l'hypothèque peut être considérée comme un revenu. Payer la taxe ou prouver que vous étiez insolvable et donc exonéré de la taxe, sont des éléments qui doivent être traités car, d'un point de vue fiscal, une vente à découvert est considérée comme une remise de dette.

Les options pour éviter les tracas d'une vente à découvert sont limitées. Le scénario idéal est de continuer à vivre dans la maison et à payer l'hypothèque jusqu'à ce que le marché immobilier s'améliore et que la maison puisse être vendue à un prix qui couvre le solde de l'hypothèque. D'autres options à considérer sont d'accueillir un colocataire pour aider à payer les factures, ou de déménager dans un appartement et de louer la maison.

La ligne de fond

La meilleure façon de minimiser les chances de vous retrouver à l'envers est de contracter la plus petite hypothèque que vous pouvez trouver et de la rembourser le plus rapidement possible. Cet effort commence par l'achat d'une maison que vous pouvez réellement vous permettre, qui pourrait être une propriété radicalement différente de celle à laquelle vous vous sentez appartenir.

Les acheteurs de maison avisés et prudents versent un acompte substantiel, ce qui leur permet d'éviter d'avoir à acheter assurance hypothécaire privée (PMI) et en fournissant suffisamment de valeur nette de la maison pour qu'ils aient un coussin si la valeur des maisons baisse. De plus, en prenant une petite hypothèque, vous devriez être en mesure d'effectuer des paiements supplémentaires et de vous sortir du fardeau de la dette en moins de temps. Enfin, en effectuant des versements supplémentaires, la probabilité de vous retrouver « à l'envers » sur votre prêt hypothécaire est beaucoup moins probable.