Vivre à New York: Co-ops vs. Condos

Coopératives vs. Condos: un aperçu

Les condos et les coopératives partagent des similitudes, mais ont également des caractéristiques uniques qui offrent une variété d'options aux résidents. À bien des égards, la ville de New York immobilier marché ne ressemble à aucun autre aux États-Unis. L'une des plus grandes différences est que les appartements à vendre à New York sont soit des condos, soit des coopératives.

Dans la plupart des endroits, les condos sont la règle, mais pas dans la Grosse Pomme. Bien que les coopératives soient plus nombreuses que les copropriétés à New York (d'environ 75 % selon la plupart des estimations), de plus en plus de copropriétés sont sur le marché actif à un moment donné.

Commençons par un bref examen de la différence entre une coopérative et un condo. Lorsque vous achetez un condominium, votre appartement, ainsi qu'un pourcentage des parties communes, vous appartiennent. Lorsque vous achetez une coopérative, vous n'achetez pas réellement votre appartement; au lieu de cela, vous achetez des actions dans une société qui est votre immeuble. La taille de votre part dépend de la taille de votre appartement; l'achat des actions vous permet d'occuper un logement dans l'immeuble de la coopérative. À la fermeture d'un condo, vous recevrez un

acte; à la fermeture d'une coopérative, vous obtiendrez un bail.

Dans la plupart des cas, les copropriétés et les coopératives ont un portier et un surintendant parmi leur personnel; certains ajouteront un concierge qui fera tout ce que les deux autres ne font pas. Le Agréments peut être discret (peut-être juste un débarras au sous-sol) ou global, comme une terrasse paysagée, une salle de billard, une salle de piano, une salle de projection, une salle de jeux pour enfants et une salle de sport.

Condos

Les quartiers les plus récents, autrefois considérés comme des valeurs aberrantes mais maintenant considérés comme branchés, sont l'endroit où vous trouverez les condos. Selon Gary Malin, président de Citi Habitats, une maison de courtage immobilier new-yorkaise, « si vivre dans une maison de verre dans le ciel est plus votre style, vous chercherez probablement beaucoup de condos. Les immeubles en copropriété ne sont devenus courants à New York que dans les années 1970, ils sont donc souvent plus modernes que les coopératives. »

« Étant donné que les terrains disponibles pour les nouveaux immeubles en copropriété sont limités à Manhattan », ajoute Malin, « le plus récent les condominiums sont susceptibles d'être trouvés dans les quartiers émergents et périphériques à l'extrême est et à l'ouest Côtés. Dans le Queens et Brooklyn, nous avons vu beaucoup de nouveaux condos construits dans l'ancien zones industrielles le long du front de mer à Long Island City et Williamsburg, ainsi qu'au centre-ville Brooklyn. »

Acompte et prix

Le coût peut souvent orienter le processus de décision d'achat d'un bien immobilier, et les condos offrent des acomptes, moyennant quoi, en règle générale, seulement 10 % du prix d'achat est requis. Cependant, les copropriétés ont tendance à avoir des prix plus élevés que les coopératives.

Frais de clôture

Les frais de clôture d'un condo sont plus élevés que pour une coopérative. Pour plus de détails, nous avons demandé à l'avocat immobilier new-yorkais Adam Stone de comparer les deux. Voici ce qu'il a trouvé. Pour un condo de 1 million de dollars avec une hypothèque de 800 000 $, frais de clôture serait:

• Assurance titres pour l'acheteur, 4 500 $
• Assurance titres pour le prêteur, 1 000 $
• Recherches de titres, $700
• Frais d'enregistrement, $700
• Impôt sur le manoir de l'État de New York, 10 000 $
• Taxe d'enregistrement hypothécaire de l'État de New York, 15 370 $
• Somme finale: 32 270 $ (sans les frais du prêteur, qui varient selon le prêteur)

Pour tous ceux qui se demandent ce qu'est la taxe sur les manoirs, Stone explique: « L'État de New York a un taxe de mutation de 0,4 % du prix de vente, qui est imputé au vendeur de toute propriété résidentielle. Il a également une taxe de transfert de l'acheteur de 1%, également appelée «taxe sur le manoir», car elle ne s'applique qu'aux propriétés résidentielles dont le prix est de 1 million de dollars ou plus.

Frais mensuels

Les propriétaires de condos ont une facture mensuelle appelée « charges communes », qui sont utilisées pour l'entretien du bâtiment: espaces communs, aménagement paysager, paiement du personnel et souvent certains des services publics.

Les propriétaires de copropriété écrivent deux chèques chaque mois (un pour l'entretien du bâtiment et un pour les taxes foncières), mais souvent le total combiné du propriétaire de la copropriété est inférieur à la facture d'entretien du propriétaire de la coopérative.

Le tableau

Les conseils de copropriété ont tendance à être moins exigeants que les conseils de coopératives. Les coopératives ont un processus d'approbation plus long, y compris une entrevue. Le conseil d'administration décide si un acheteur potentiel peut acheter la coopérative.

Selon Warner M. Lewis de l'équipe Harkov Lewis à Halstead Property, "Avec un condo, un immeuble peut demander un forfait à l'acheteur", dit Lewis, "mais il n'y a pas d'entretien, et le bâtiment n'a que le droit de premier refus (c'est-à-dire qu'ils doivent l'approuver ou que le condo doit l'acheter lui-même), ce qui signifie que lorsque vous avoir un contrat signé à moins que quelque chose n'arrive à l'acheteur (ou au financement) l'affaire est aussi bonne que terminé."

Des règles

Les copropriétés ont tendance à avoir moins de règles, y compris des restrictions sur l'utilisation de fonds étrangers pour l'achat. Les condos permettent aux investisseurs internationaux d'acheter et de louer leurs espaces; généralement avec quelques mises en garde, mais aucune qui soit onéreuse. Les condos permettent également de sous-louer ou de louer l'appartement à une autre partie relativement facilement, par rapport au processus de sous-location des coopératives. Cependant, certaines associations de copropriété peuvent imposer plus de règles que d'autres. Par conséquent, il est important que les acheteurs potentiels fassent leurs recherches pour déterminer ce qui est autorisé et ce qui n'est pas autorisé.

La préférence de l'acheteur

Selon Gary Malin, président de Citi Habitats, « Si vous préférez marcher au rythme de votre propre batteur et que vous appréciez la flexibilité, alors un condo peut être le choix judicieux pour vous. Cependant, comprenez que cette liberté a un prix. Les condos sont presque toujours plus chers que les coopératives équivalentes. De plus, si voir régulièrement de nouveaux visages dans l'ascenseur est un problème pour vous, cherchez ailleurs. Les locataires peuvent être communs dans les immeubles en copropriété. Les propriétaires profitent souvent des politiques plus libérales d'un condo.

Coopératives

De façon générale, les zones résidentielles plus anciennes et établies ont une prépondérance de coopératives. Comme l'explique Gary Malin: « Si vous aimez les propriétés historiques, vous risquez de vous retrouver dans une coopérative, car presque tous les bâtiments d'avant-guerre sont organisés de cette manière. De plus, comme les immeubles coopératifs ont tendance à être plus vieux que les ensembles de copropriétés, ils sont souvent situés dans des emplacements plus centraux. Par exemple, presque tous les immeubles résidentiels qui bordent Park Avenue dans l'Upper East Side (un emplacement de choix à tous égards) sont des coopératives.

Acompte et prix

Comme pour un condo, la décision peut dépendre du montant que vous pouvez dépenser et de ce que vous avez économisé pour un acompte. Bien qu'il soit possible de ne déposer que 10 % de la prix d'achat d'un condo, une coopérative peut exiger une mise de fonds beaucoup plus élevée, de l'ordre de 20 % à 50 % du prix d'achat. La bonne nouvelle, c'est que le prix d'achat d'une coopérative a tendance à être inférieur à celui des condos. Cependant, les prix peuvent varier en fonction du quartier concerné.

Frais de clôture

Selon l'avocat immobilier new-yorkais Adam Stone, une coopérative a des frais de clôture inférieurs. Dans l'exemple cité ci-dessus pour un condo, qui a eu des coûts de plus de 32 000 $, une coopérative n'a que la taxe sur le manoir de 10 000 $. La différence substantielle est due au fait que le condo est biens fonciers, tandis que les parts de la coopérative sont biens personnels.

"Cela peut être juste de la sémantique pour certains, mais pas lors du calcul des coûts de clôture", ajoute Stone.

Frais mensuels

Les propriétaires de coopératives écrivent un chèque par mois appelé « frais d'entretien ». Semblable aux condos, les frais mensuels servent à l'entretien de base de la propriété et au personnel nécessaire au bon fonctionnement de l'immeuble. Les frais de coopérative ont tendance à être plus élevés que les frais de copropriété, car les frais comprennent souvent au moins une partie de l'hypothèque de l'immeuble. Bien que les frais mensuels puissent varier en fonction de la taille du bâtiment.

Cependant, il est important de noter que l'entretien et les charges communes ne sont pas figés. Toute dépense importante – un nouveau toit, un nouveau lobby, plus de membres du personnel – peut déclencher une évaluation, qui est quelque chose que les membres du conseil décident, et quelque chose qui peut rarement être inversé.

Le tableau

Comme indiqué précédemment, la plupart des conseils d'administration des coopératives ont un processus de demande rigoureux et souvent long qui peut nécessiter le l'acheteur doit remettre des informations financières, se soumettre à une vérification de l'emploi et éventuellement des antécédents personnels Chèque.

Warner M. Lewis de l'équipe Harkov Lewis de Halstead Property le résume: « Dans une coopérative, non seulement vous devez avoir l'argent pour acheter l'appartement (ou financement pour ce faire), vous devez également être approuvé par le conseil d'administration après avoir soumis une demande, qui est généralement très détaillée et long. Ensuite, avec peu ou pas de raison, un acheteur peut être rejeté après son entretien, voire avant, simplement à cause de quelque chose dans son colis. J'ai eu des offres et vu des offres où il n'y a aucune rime ou raison de rejet.

Des règles

Les conseils d'administration des coopératives ont tendance à avoir plus de règles que les condos et peuvent exiger quand vous pouvez pratiquer votre trombone, si vous pouvez mettre des décorations de Noël sur votre porte et si votre animal de compagnie peut emménager avec vous. La plupart des règles visent à promouvoir l'harmonie, le calme et la civilité de la vie coopérative.

Mais les règles qui découragent certains acheteurs nationaux, et à peu près tous les acheteurs internationaux, sont des restrictions coopératives sur la sous-location. Les politiques varient selon le bâtiment, mais en général, lorsque les coopératives le permettent actionnaires de sous-louer leurs appartements, c'est de manière limitée, par exemple un ou deux ans sur cinq. Les propriétaires doivent généralement avoir résidé dans la propriété pendant un certain temps avant de sous-louer, dans certains cas jusqu'à trois ans. Les propriétaires paient généralement des frais pour être autorisés à sous-louer, et les sous-lettres potentiels doivent remplir une demande et peuvent être soumis à une vérification des antécédents. L'approbation du conseil d'administration est indispensable.

Une autre règle des coopératives qui rend impossible les achats par des individus internationaux est qu'il est peu probable qu'elles acceptent quelqu'un dont les fonds sont en dehors des États-Unis.

Selon Lewis, « les coopératives visent avant tout à établir un groupe de résidents stable et à long terme. Les condos ne semblent pas aussi préoccupés par cela. »

La préférence de l'acheteur

Lorsqu'il s'agit de choisir votre préférence, Gary Malin l'exprime de la manière suivante:

Les coopératives sont un choix judicieux pour ceux qui apprécient la stabilité et qui souhaitent s'enraciner dans un bâtiment. Demandez-vous simplement: « Suis-je là pour le long terme? » Les coopératives sont beaucoup moins éphémères que les condos, elles sont donc un endroit idéal pour vivre si vous voulez faire connaissance avec vos voisins. Soyez simplement prêt à être analysé, poussé et poussé, mais comprenez que ce processus est ce qui maintient une coopérative un investissement stable et remarquablement sûr.