Prêt reproductif – RPL – Définition
Qu'est-ce qu'un prêt reproductif – RPL?
Un prêt productif est une hypothèque qui est devenue délinquant parce que l'emprunteur était en retard sur les paiements d'au moins 90 jours, mais qu'il « exécute » à nouveau parce que l'emprunteur a repris ses paiements.
Comprendre un prêt reproductif
Bien qu'un emprunteur ait recommencé à rembourser son prêt, les paiements manqués n'ont pas nécessairement été payés. Souvent, l'emprunteur d'un prêt reproductif a déposé une demande de la faillite et a continué à effectuer des paiements à la suite de l'accord de faillite. Dans certains cas, les emprunteurs sont en mesure d'actualiser leurs hypothèques grâce à un programme de modification de prêt parrainé par le gouvernement. Alternativement, un prêteur peut accepter une modification de prêt pour éviter une forclusion potentielle. Les emprunteurs dont les prêts sont classés comme reproductifs auront moins d'options de refinancement en raison de leurs impayés passés.
Un emprunteur qui a un prêt reproductif aura moins d'options de refinancement en raison de sa défaillance passée.
Comment les investisseurs hypothécaires voient les prêts reproductifs
Pour les investisseurs hypothécaires, les prêts reproductifs sont considérés comme risqués, un peu comme prêts à risque. Ils entrent dans une catégorie connue sous le nom de prêts « scratch-and-dent ». Les agences de notation examinent les schémas de remboursement d'un emprunteur et la capacité du prêteur à gérer le prêt pour déterminer le risque d'investissement lié aux prêts reproductifs. Cela contraste avec un prêt improductif, qui est un prêt pour lequel l'emprunteur n'a pas effectué de versements depuis plus de 90 jours et n'a pas repris le remboursement du prêt.
Conditionnement et vente de prêts reproductifs
Fannie Mae (officiellement, la Federal National Mortgage Association, ou FNMA), le entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) qui contribue à rendre les hypothèques et les logements locatifs abordables pour des millions d'Américains, a accumulé des milliards de dollars d'hypothèques en souffrance depuis la crise du logement. Avec la reprise de l'économie, bon nombre de ces prêts fonctionnent à nouveau, c'est-à-dire que les paiements sur les hypothèques sont devenus courants avec ou sans l'aide d'une modification des conditions du prêt. Pour retirer ces prêts hypothécaires de ses livres, Fannie Mae regroupe et commercialise les prêts reproductifs aux investisseurs, généralement par le biais d'un banque centrale d'argent.
En septembre 2018, Fannie Mae a conclu sa huitième vente de ce type d'un ensemble de prêts reproductifs, composé de environ 18 300 prêts totalisant 3,58 milliards de dollars de soldes de capital impayés, répartis en quatre groupes ou piscines. Les soumissionnaires retenus comprenaient Nomura Corporate Funding Americas LLC et Goldman Sachs Mortgage Company. Les conditions de la vente de prêt reproductif sont conçues pour aider à protéger les emprunteurs propriétaires en ce sens que les acheteurs sont tenus d'offrir la perte des options d'atténuation durables pour un emprunteur qui pourrait faire défaut dans les cinq ans suivant la clôture du prêt reproductif vendre. Les acheteurs sont également tenus de faire rapport sur les résultats de l'atténuation des pertes.
