7 solutions pour les propriétaires aux prises avec leur prêt hypothécaire

Si vous avez maintenant du mal à faire votre hypothèque paiements, vous n'êtes pas seul. Selon RealtyTrac, une maison sur 12 448 est en forclusion à travers les États-Unis, en décembre. 2020. En Floride, une maison sur 6 240, tandis qu'en Californie, une maison sur 11 342 est saisie.

La nouvelle pandémie de coronavirus a entraîné une augmentation des niveaux de chômage et la perte de revenus. Si vous pensez que vous risquez de saisir votre maison, sachez qu'il existe des programmes conçus pour fournir allégement hypothécaire aux emprunteurs.

Options d'allégement hypothécaire pour COVID-19

Si votre prêt hypothécaire est adossé à un programme gouvernemental, un moratoire - ou un report - sur les saisies et les expulsions est en place pour les personnes touchées par COVID-19. Le moratoire devait expirer le 1 janvier. 31 décembre 2021, mais a été prolongé. Cependant, les dates d'expiration des prolongations varient en fonction du programme de prêt immobilier du gouvernement.

Pour ceux qui cherchent à demander abstention, le ministère du Logement et du Développement urbain, le ministère des Anciens combattants et le ministère de L'agriculture a prolongé la fenêtre d'inscription pour laquelle les emprunteurs peuvent demander une abstention jusqu'au 30 juin, 2021. L'abstention est un report convenu des paiements hypothécaires entre le prêteur et l'emprunteur pour aider à prévenir la forclusion.

Pour les prêts hypothécaires adossés à Fannie Mae et Freddie Mac, les Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a prolongé les moratoires sur les saisies de maisons unifamiliales et propriété immobilière (REO) expulsions jusqu'au 30 juin 2021. Les propriétés REO sont des propriétés détenues par des banques saisies en raison de défaut ou non-paiement par l'emprunteur.

Pour les prêts hypothécaires adossés au Département américain de l'Agriculture (USDA), le moratoire sur les saisies pour son programme de prêts directs et garantis au logement unifamilial expire le 30 juin 2021.

Également prolongé jusqu'au 30 juin 2021, les prêts hypothécaires consentis par l'intermédiaire des États-Unis. Direction de l'Habitat et du Développement Urbain (HUD) assuré par le Administration fédérale du logement (FHA) ou garantis par l'Office of Native American Programs (Section 184 et 184 A des programmes de garantie de prêt).

Pour ceux qui ont des prêts VA, le Ministère des Anciens Combattants a également repoussé le moratoire sur les expulsions et les saisies jusqu'au 30 juin 2021.

Veuillez vérifier auprès de votre banque ou fournisseur de services hypothécaires, qui perçoit vos paiements, afin de déterminer si votre prêt hypothécaire est admissible au programme de moratoire. Que votre difficulté à honorer vos versements hypothécaires soit liée au coronavirus ou non, la première chose à faire est d'appeler votre fournisseur de prêt. Si vous le pouvez, essayez de le faire avant de manquer des paiements, car cela gardera le plus grand nombre d'options à votre disposition. Dans cet article, les experts présentent différentes options lorsque vous avez du mal à payer à temps.

1: Demande d'abstention hypothécaire

Comme indiqué précédemment, Freddie Mac et Fannie May ont publié des directives pour abstention hypothécaire liés au COVID-19.Cela signifie que les particuliers peuvent réduire ou suspendre leurs paiements pendant cette période. De plus, tout lien défaillance hypothécaire ne seront pas signalés aux bureaux de crédit, de sorte que les paiements manquants n'affecteront pas votre pointage de crédit. Une fois l'abstention terminée, les prêteurs travailleront avec les emprunteurs pour modifier les prêts afin de réduire les mensualités si nécessaire.

2: Refinancer en un prêt à plus long terme

L'espacement de votre prêt sur une période plus longue est une option qui peut réduire le montant de votre paiement mensuel. Refinancement à un prêt à plus long terme est le moyen le plus simple de réduire les mensualités hypothécaires, surtout lorsque La trésorerie est un problème, selon Al Hensling, président de United American Mortgage à Irvine, Californie.

Cependant, il est important de noter que votre taux d'intérêt augmentera. Pour compenser cela, Matt Hackett, responsable de la souscription et des opérations chez Equity Now, basé à New York, recommande d'effectuer des paiements plus élevés pour augmenter la vitesse à laquelle vous remboursez le principal. La majorité des prêts hypothécaires n'ont pas de pénalité pour remboursement anticipé (bien que vous devriez absolument vérifier le vôtre).

3: Refinancement pour modifier vos conditions de taux d'intérêt

Refinancement à un hypothèque à taux variable (ARM) est une option viable si vous avez presque fini de rembourser votre hypothèque. « De plus en plus de consommateurs reconnaissent les avantages financiers qu'un prêt hypothécaire à taux variable peut offrir dans les bonnes circonstances », déclare Hensling. Un exemple parfait est un propriétaire qui prévoit vendre sa maison au cours des trois prochaines années et qui dispose actuellement d'un prêt à taux fixe de 400 000 $ à 4,25 % en payant 1 976,76 $ par mois.

Hensling dit que si le propriétaire refinançait à un prêt immobilier hybride à taux variable fixé pour cinq ans à 2,875%, cela réduirait le paiement mensuel à 1 695,57 $ par mois et économiserait 281,19 $ par mois.

Jeremy Brandt, PDG de WeBuyHouses.com, est d'accord, ajoutant: « Si une maison est presque remboursée, la grande majorité des paiements mensuels vont à la valeur nette et non aux intérêts. Le refinancement à un ARM pourrait résoudre les problèmes de trésorerie à court terme en réduisant le paiement mensuel au détriment des paiements ultérieurs. » Cela étant dit, si taux d'intérêt commencer à augmenter, les mensualités peuvent augmenter sur une période.

Alternativement, si vous avez un ARM, passer à un hypothèque à taux fixe peut ne pas réduire vos paiements mensuels actuels, mais cela peut empêcher vos paiements de croître. "Cela a du sens si les taux fixes actuels sont inférieurs au taux d'intérêt ARM ou si vous prévoyez de déménager au plus tard dans les trois prochaines années", explique Brandt. Cependant, il prévient que si vous êtes dans un ARM depuis un certain temps, le taux fixe dans lequel vous refinancez peut être supérieur à votre taux actuel, ce qui peut entraîner une augmentation de votre paiement mensuel.

4: Défier les taxes foncières

Si la valeur de votre maison a baissé, contester votre taxe de propriété peut apporter un certain soulagement financier, déclare Cara Pierce, conseillère en logement certifiée chez Clearpoint Credit Counselling Solutions, une organisation nationale à but non lucratif. « Vous devrez contacter le bureau de l'évaluateur des impôts du comté dans lequel se trouve la maison pour voir de quel type d'informations ils auront besoin comme preuve que la valeur des logements a baissé », explique Pierce.

Cependant, Pierce dit qu'il s'agit d'une stratégie à court terme. Elle prévient qu'à mesure que la valeur des propriétés augmente, les impôts fonciers augmenteront. De plus, sachez que l'évaluation de votre maison peut coûter plusieurs centaines de dollars.

5: Modifier le prêt

UNE modification de prêt est une alternative pour ceux qui ne peuvent pas refinancer leur prêt mais qui ont besoin de réduire leur mensualité. Mais, contrairement à un refinancement, il nécessite une épreuve. Pierce dit que les emprunteurs doivent montrer au prêteur qu'en raison de difficultés financières, ils ne sont pas en mesure de continuer à effectuer le paiement mensuel régulier de la maison. "Ce processus implique de nombreux documents qui doivent être remplis et envoyés au prêteur pour examen", explique Pierce.

Elle recommande que les propriétaires obtiennent des conseils par l'intermédiaire d'une organisation certifiée HUD pour bien comprendre leurs options et obtenir de l'aide pour contacter le prêteur. "Cependant, tous les prêteurs n'offrent pas de modifications de prêt ou peuvent simplement proposer des modifications de prêt à court terme", explique Pierce.

6: Obtenez un prêt sur valeur domiciliaire

Obtenir un prêt sur valeur domiciliaire peut fournir une aide immédiate aux propriétaires en difficulté, mais cette stratégie ne fonctionne que si vous avoir beaucoup de valeur nette dans votre maison, ce qui signifie que votre maison est évaluée à beaucoup plus que ce que vous devez dessus. Anthony Pili, directeur de la planification stratégique à la Greater Hudson Bank à Bardonia, New York, conseille aux propriétaires en difficulté d'envisager de rembourser un prêt hypothécaire avec une marge sur valeur nette. «Les banques couvrent généralement tous les frais de clôture sur les lignes sur valeur domiciliaire. Les économies réalisées sur les frais de clôture peuvent être utilisées pour rembourser le solde du capital plus rapidement », explique Pili.

Il ajoute que cette stratégie est très efficace pour les emprunteurs qui ont l'autodiscipline de payer plus que ce qui est dû chaque mois puisque le paiement minimum n'est généralement que les intérêts courus au cours de la mois.

7: Amener le prêteur à éliminer l'assurance hypothécaire privée

Selon la valeur nette de votre maison, éliminer les assurance hypothécaire privée (PMI) peut réduire vos versements hypothécaires. « Si vous avez au moins 20 % de capitaux propres dans la propriété, je vous recommande de contacter le prêteur pour abandonner l'assurance hypothécaire », explique Pierce. Elle explique que les emprunteurs qui ne paient généralement pas 20% d'acompte doivent avoir un PMI pendant au moins deux ans, mais dit qu'il peut y avoir des exceptions à la règle des deux ans. Par exemple, si le propriétaire a apporté des améliorations à la maison qui ont augmenté la valeur, l'exigence peut être levée.

La ligne de fond

Si vous avez des difficultés avec votre prêt hypothécaire, ne jetez pas l'éponge. Il existe différentes solutions qui peuvent vous aider à rester chez vous et à gérer vos mensualités hypothécaires.