Pourquoi le marché du logement ne s'effondrera pas comme en 2008: Robert Shiller

Un ralentissement marqué du marché du logement a fait craindre qu'une répétition de la effondrement des subprimes de 2007-2008 se prépare peut-être, mais le Prix ​​Nobel d'économie qui a prédit cette crise estime que ces craintes sont exagérées aujourd'hui. Tout en notant que les prix des maisons ont augmenté depuis 2012, le professeur Robert Shiller de l'Université de Yale a déclaré CNBC: "UN bulle immobilière n'est pas très évident... Ce n'est pas la même chose. C'est plus calme." Il a ajouté: "Je ne m'attends pas à un virage brutal du marché immobilier à ce stade."

La SPDR FNB de constructeurs de maisons (XHB) a chuté de 81 % entre le 17 mars 2006 et le 9 mars 2009, selon cours de clôture ajustés de Yahoo Finance. Cette année, dès le 1er oct. 29 près, il est en baisse de 32% par rapport à son Haut de 52 semaines s'installer négociation intrajournalière le janv. 24. Certains signes récents de tension sur le marché du logement sont résumés dans le tableau ci-dessous.

Marché du logement: signes de tension

Hausse des taux hypothécaires

Hausse des prix des maisons

Chute des prix des stocks liés au logement

Mises en chantier vers le bas

Les ventes de maisons neuves en baisse

Les personnes qui restent plus longtemps dans de vieilles maisons

Sources: CNBC, MarketWatch, Goldman Sachs.

Pertinence pour les investisseurs

Une bulle des prix de l'immobilier et l'effondrement des subprimes qui a suivi ont été des facteurs clés qui ont stimulé la crise financière de 2008. Les prix des maisons ont grimpé en flèche dans une frénésie spéculative, les établissements de crédit ont été excessivement laxistes dans l'octroi de crédit, de nombreux acheteurs de maisons ont contracté des hypothèques qui étaient au-delà de leurs capacités de financement à long terme, et finalement une vague de défauts de paiement des emprunteurs a menacé la solvabilité de certaines institutions financières clés. établissements. Ceci, à son tour, a entraîné une forte baisse de liquidité, un effondrement du marché boursier et un effondrement de l'économie mondiale.

Shiller avait prévu une chaîne d'événements dans ce sens lorsque d'autres personnalités notables de la finance et de l'économie, telles que l'ancien Conseil de la Réserve fédérale Chaise Alan Greenpan, ne croyait pas qu'une bulle immobilière se préparait. Les souvenirs de 2007-2008 font craindre aujourd'hui qu'un refroidissement du marché du logement ne représente une bulle aux premiers stades de l'éclatement.

"La crise des subprimes a été un événement historique", a déclaré Shiller à CNBC, notant qu'elle incluait le mouvement de hausse et de baisse le plus important des prix de l'immobilier de l'histoire des États-Unis. Mieux connu pour avoir développé le ratio CAP analyser la bourse valorisations, Shiller est également le co-développeur du Indice des prix des maisons Case-Shiller. La dernière version, en septembre, a montré un ralentissement de la hausse des prix des maisons en juillet, selon CNBC. Néanmoins, le prix moyen d'un logement neuf a augmenté de plus de 60 % depuis fin 2011, par Nouvelles de la SCB.

"Je ne m'attends pas à un revirement brutal du marché immobilier à ce stade." —Robert Shiller, économiste lauréat du prix Nobel.

Source: CNBC.

Le taux sur le référence 30 ans hypothèque à taux fixe est maintenant d'environ 5 %. Il s'agit du niveau le plus élevé depuis 2011, selon un récent rapport de Goldman Sachs, qui ajoute que le Indice d'abordabilité du logement est proche de son niveau le plus bas depuis 10 ans. En septembre, les mises en chantier ont chuté de 5,3 % et les ventes de logements neufs de 5,5 % par rapport à août, selon Goldman. Par rapport à sept. 2017, les ventes de maisons neuves ont baissé de 13 %, par Bureau du recensement des États-Unis données citées par CNBC.

Les jeunes de 25 à 34 ans issus de la soi-disant génération du millénaire ont un taux d'accession à la propriété inférieur d'environ 8 % à celui Baby boomers et Génération X les gens avaient à des âges similaires, selon les données de l'Institut urbain citées par CBS. L'endettement élevé des étudiants et la faible croissance des salaires sont des facteurs expliquant le faible taux d'accession à la propriété chez les millennials, à environ 3,4 millions de propriétaires de moins au total dans tout le pays, ce qui aurait autrement été le cas, selon les mêmes sources.

Pendant ce temps, la durée moyenne d'occupation des logements augmente, en partie en réponse au problème d'abordabilité des logements neufs, Rapports MarketWatch. Basé sur une analyse d'Attom Data Solutions, ce rapport indique que la maison existante moyenne qui a changé de mains au 3e trimestre 2018 a été occupé par son propriétaire précédent pendant 8,23 ans, soit presque le double de la durée de l'année 2000, lorsque les données d'Attom commencent. La même histoire cite des données de CoreLogic indiquant que 2,2 millions de propriétaires ont hypothèques sous-marines, devant plus que ne valent les maisons, et que 550 000 autres ont l'équité de la maison de moins de 5 %, ce qui signifie que les commissions des courtiers immobiliers et autres frais de transaction sont susceptibles de les laisser sans profit sur une vente.

Regarder vers l'avant

UN à contre-courant La décision pourrait être d'investir dans des actions liées au logement délabrées. Cependant, une grave marché baissier ou un récession économique entraînerait encore plus de pertes. De plus, une étude de Fannie Mae citée par les projets CBS a déclaré que, à moins que la demande de la génération Y n'augmente, le bébé vieillissant les baby-boomers qui cherchent à réduire leurs effectifs pourraient devoir accepter des prix encore plus bas pour leur maison existante, ce qui déprime encore le marché du logement plus loin.