L'accord sur le fonds Blackstone met en évidence les risques du marché privé

Le géant du capital-investissement Blackstone (Bx) souhaite attirer davantage d'investisseurs particuliers dans ses fonds, qui ne sont pas cotés en bourse et investissent dans des actifs illiquides tels que l'immobilier commercial. L'accord de 4 milliards de dollars de la société avec l'Université de Californie montre que certains des investisseurs de l'entreprise sont plus égaux que d'autres.

Alors que Blackstone a déclaré que l'investissement d'UCal dans un fonds phare est une "validation" de sa stratégie de vente au détail, la société accorde également un traitement préférentiel aux dotation suite à une pléthore de demandes de rachat de fonds, soulignant les risques d'exposition croissante des investisseurs particuliers à l'alternative souvent illiquide investissements.

Le Blackstone Real Estate Income Trust, d'une valeur de 68 milliards de dollars, un chef de file parmi le nombre croissant de FPI non négociées, a déclaré le 21 décembre 2019. 1 ça me limiteraitnrachats par les investisseurs après que ces demandes ont dépassé ses limites prédéfinies.

Mardi, BREIT a répondu aux contraintes de liquidité auxquelles il était confronté en annonçant un investissement de 4 milliards de dollars par le gestionnaire des investissements d'UCal pour un minimum de six ans. L'investissement aura un taux de rendement minimal de 11,25 %, et si les rendements annuels sont inférieurs à cet objectif, Blackstone doit combler jusqu'à 1 milliard de dollars du manque à gagner. Ainsi, alors que le système universitaire achètera les actions du fonds au même prix que les autres investisseurs, il le fera avec un filet de sécurité qui lui manque.

Le investissements alternatifs l'industrie courtise Main Street à un moment où les répartiteurs institutionnels jouent la défense, notamment dans les classes d'actifs en difficulté comme l'immobilier commercial. Les investissements alternatifs ne représentaient récemment que 1% à 2% des portefeuilles des investisseurs individuels, contre une fourchette de 15% à 50% pour les investisseurs institutionnels.

Le problème est qu'il est difficile de savoir ce que vaut un actif s'il n'est pas négocié régulièrement. "Le problème avec les fonds non négociés et les actifs illiquides, c'est que leurs évaluations, telles qu'elles sont reflétées dans la valeur liquidative, sont obsolètes", a déclaré Spencer Couts, professeur adjoint à l'Université de Californie du Sud et expert en alternatives investissements.

"À notre avis, la transaction offre une lecture négative au secteur de l'immobilier commercial sur la base d'un coût du capital plus élevé" exigé par les investisseurs potentiels", ont déclaré les analystes de Keefe, Bruyette & Woods dans une étude note.

BREIT prévoit de continuer à restreindre les rachats dépassant ses limites prédéfinies malgré l'accord, a indiqué le fonds. L'espoir est que l'investissement de la dotation réussira à renforcer la confiance des investisseurs du fonds qui se sont précipités pour les sorties. Les hauts dirigeants de Blackstone ont attribué la ruée vers les rachats aux investisseurs en difficulté financière, notamment d'Asie.

BREIT a enregistré un rendement de 8,4 % pour les 11 premiers mois de 2022 et un rendement annualisé de 12,7 % depuis sa création en 2017 jusqu'en novembre, déduction faite des frais de gestion annuels de 1,25 % de la valeur liquidative (NAV), des incitations à la performance pour la gestion de fonds et des charges jusqu'à 3,5 %.

Blackstone compte sur de solides résultats historiques pour attirer davantage d'investisseurs particuliers déçus par les pertes de l'an dernier en actions et en obligations. En décembre, l'investissement minimum de BREIT via la plateforme de Fidelity Investments est tombé à seulement 2 500 dollars contre 1 million de dollars auparavant.

Ces valorisations obsolètes, également connues sous le nom de marks, sont ce qui a encouragé la récente ruée vers les rachats de BREIT ainsi qu'une fonds géré par Starwood Capital dans un contexte de forte baisse des prix des fiducies de placement immobilier cotées en bourse, Couts a dit.

Les restrictions de rachat protègent les investisseurs qui restent dans le fonds en évitant les ventes forcées d'actifs illiquides pour répondre aux demandes de rachat, selon Couts. Les investisseurs qui ont demandé à BREIT et à d'autres FPI non cotées de leur rendre leur argent réagissaient à l'affaiblissement des fondamentaux de l'immobilier, a-t-il ajouté.

Le cours de l'action Blackstone a chuté de 43 % en 2022 et de 15 % depuis que BREIT a limité les rachats. Le titre a gagné 5% au cours des deux premières séances de bourse de 2023.