Prévision des taux hypothécaires: acheter, vendre ou refi ?

Si vous êtes comme la plupart des gens qui remboursent un prêt hypothécaire ou qui cherchent à acheter ou à vendre une maison, il y a de fortes chances que vous fassiez attention à l'endroit où taux hypothécaires se dirigent. Envisagez les stratégies suivantes lorsque vous décidez d'acheter, de vendre ou de refinancer si les taux restent les mêmes, augmentent ou baissent.

Quand les taux d'intérêt se maintiennent

Les taux d'intérêt moyens des prêts hypothécaires sont à des niveaux historiquement bas depuis plusieurs années, ce qui vous met en bonne position pour acheter ou vendre une maison. Votre pouvoir d'achat, c'est-à-dire le montant que vous pouvez vous permettre, est fort, historiquement parlant. Cela suppose que votre crédit est bon et que vous êtes admissible à un prêt à faible taux d'intérêt.

Les taux d'intérêt oscillent autour de 4,5% pour les hypothèques à taux fixe de 30 ans. Il s'agit d'une hausse par rapport au niveau record de 3,3 % à la fin de 2012, mais bien en deçà de la fourchette de 6 % dans les années qui ont précédé la récession.

Si vous deviez acheter une maison pour 300 000 $ avec une mise de fonds de 20 % et financer le reste avec un prêt à taux fixe sur 30 ans à 4,5 %, votre mensualité serait de 1 216,04 $. Financer la même maison à 6 % augmenterait vos paiements à 1 438,92 $, soit plus de 200 $ de plus par mois. Les taux plus bas d'aujourd'hui vous permettent d'acheter plus de maison avec les mêmes mensualités que vous auriez payées pour une maison plus petite avec des taux d'intérêt plus élevés il y a quelques années.

Les taux historiquement bas des dernières années ont également aidé le marché du logement à rebondir, quoique lentement, depuis l'effondrement des marchés financiers en 2007. C'est une bonne nouvelle pour les vendeurs, dont beaucoup ont vu les prix des maisons se remettre des creux de la récession. (Pour en savoir plus, voir: Prêts hypothécaires: taux fixe vs. Taux ajustable.)

Si les taux baissent

Après des années de creux historiques, les taux hypothécaires ont augmenté. Théoriquement, à un moment donné, ils pourraient redescendre. S'ils le font, ce qui précède est toujours vrai.

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) et que les taux baissent ou restent les mêmes, vous voudrez peut-être envisager refinancement avec un prêt à taux fixe pour éviter de s'inquiéter de la hausse des taux au cours des années à venir. Les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux variable, également appelés prêts hypothécaires à taux variable, sont initialement inférieurs à ceux des prêts à taux fixe pour une période donnée – cinq ans, par exemple. Après la fin de la période de lancement, les taux augmentent en fonction des indices du marché, dépassant éventuellement le taux des prêts à taux fixe. Cela peut augmenter considérablement vos paiements mensuels.

Si vous avez un prêt à taux fixe et que les taux baissent, il vaut la peine de le refinancer en un prêt à plus court terme. Si, par exemple, il vous reste 20 ans sur une hypothèque de 30 ans, il peut être judicieux de refinancer les 20 années restantes en une nouvelle hypothèque de 15 ans. Les taux des hypothèques de 15 ans sont également inférieurs à ceux des hypothèques de 30 ans. Combinez cela avec une baisse des taux et vous pourriez économiser sur le montant des intérêts payés et rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt.

Lors du refinancement, tenez toujours compte de votre situation unique. Tenez compte des frais de clôture et du temps qu'il faudra pour réaliser les avantages en termes de coûts. Combien de temps, par exemple, comptez-vous vivre dans votre maison avant de vendre? Arriverez-vous à atteindre le seuil de rentabilité avant d'envisager de vendre? De manière générale, plus l'encours hypothécaire est important, plus la baisse des taux peut avoir un impact sur vos mensualités. (Pour en savoir plus, voir: Hypothèque à taux fixe ou variable: quel est le meilleur en ce moment.)

Et, bien sûr, des taux plus bas signifient que vous pouvez vous permettre plus de maisons – et que plus de gens peuvent se permettre votre maison – ce peut donc être un bon moment pour acheter ou vendre une maison.

Taux en hausse

Lorsque les taux augmentent et que vous avez un prêt hypothécaire à faible taux d'intérêt fixe et que vous ne cherchez pas à vendre ou à acheter, vous pouvez garder le cap et bien dormir la nuit. Mais si vous avez besoin d'une maison plus grande ou devez déménager, gardez à l'esprit la vision à long terme selon laquelle, historiquement, la valeur des maisons a suivi l'inflation. De plus, à mesure que l'inflation augmente, vos versements hypothécaires sur un prêt à taux fixe restent les mêmes. (Pour en savoir plus, voir: Comment magasiner les taux hypothécaires.)

Tenez également compte du fait que les prix médians des maisons ont augmenté après la récession. Si la valeur de votre maison a augmenté, votre valeur nette aussi. La valeur nette correspond au montant de la maison que vous possédez, moins le solde impayé du prêt. (Pour en savoir plus, voir: Devriez-vous refinancer votre prêt hypothécaire lorsque les taux d'intérêt augmentent.)

Une augmentation de 10 % de la valeur d'une maison de 300 000 $ signifie 30 000 $ de plus dans votre poche lorsque vous vendez. Cela peut vous aider à verser une mise de fonds plus importante lorsque vous achetez votre prochaine maison et à compenser des taux d'intérêt plus élevés en réduisant votre paiement mensuel. (Pour en savoir plus, voir: Vous avez un bon taux hypothécaire? Verrouillez-le !)

Bien qu'un environnement de taux d'intérêt à la hausse ne soit pas idéal pour acheter et vendre, s'il s'accompagne de plus de fonds propres, cet argent supplémentaire peut aider à annuler l'effet des taux d'intérêt plus élevés.

La ligne de fond

Le consensus est que les taux d'intérêt en 2018 et au-delà continueront d'augmenter, car la Réserve fédérale a périodiquement augmenté son taux de référence et devrait continuer de le faire. Cela signifie que les acheteurs potentiels devraient envisager d'agir maintenant. Bien sûr, il y a toujours la possibilité que les taux baissent à l'avenir. Si tel est le cas, les acheteurs doivent être prêts à capitaliser sur toute baisse.

Étant donné que les taux sont encore relativement bas, les propriétaires ayant des prêts hypothécaires plus anciens qui n'ont pas encore refinancé devraient se demander s'il est judicieux de le faire pour obtenir des paiements mensuels inférieurs. Et les propriétaires avec des ARM ne devraient pas perdre de temps à se demander s'ils doivent passer à un prêt fixe. Comme toujours, les frais de clôture et votre propre calendrier (combien de temps prévoyez-vous de rester dans votre maison actuelle ?) doivent être pris en compte.

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