Utiliser vos économies sur une mise de fonds hypothécaire

De nos jours, il est étonnamment facile pour les consommateurs dont le crédit est inférieur à la moyenne d'acheter une maison avec bien moins que la mise de fonds traditionnelle de 20 %. Il y a Prêts hypothécaires FHA, qui nécessitent seulement 3,5% vers le bas.Et pour ceux qui se qualifient, Crédits immobiliers VA permettre aux acheteurs de financer la totalité du prix de leur maison.

Les hypothèques conventionnelles avec de faibles acomptes sont également relativement faciles à obtenir. Fannie Mae et Freddie Mac, qui achètent des hypothèques auprès de prêteurs américains, ont abaissé les exigences acompte minimum à 3 % pour les accédants à la propriété et les emprunteurs à faible revenu admissibles.Ce faisant, ils ont ouvert la porte aux banques pour concurrencer les acheteurs de maisons à court d'argent.

Bien qu'il soit possible d'acheter une maison avec très peu de duvet, la question de savoir si c'est une bonne idée est une autre question. Est-il judicieux de constituer des économies jusqu'à ce que vous puissiez investir plus d'argent pour la clôture? Et quelle part de votre épargne devriez-vous investir dans le logement? Voici quelques facteurs à considérer.

Acompte moins élevé: coûts à long terme plus élevés

Peut-être que la première chose à laquelle il faut penser avec les prêts à faible mise de fonds est que, à quelques exceptions près, ils vous coûteront plus cher à long terme. Étant donné que vous financez davantage le prix de la maison, vos paiements d'intérêts sur la durée du prêt seront considérablement plus élevés.

Par exemple, si vous achetez une maison de 200 000 $ avec 5 % d'acompte au lieu de 20 %, vous paierez environ 35 000 $ de plus en intérêts au cours d'un prêt de 30 ans. Évidemment, vous paierez également plus pour couvrir les principal du prêt également.

Considérant à quel point les taux d'intérêt d'aujourd'hui sont incroyablement bas, cela seul pourrait ne pas vous dissuader d'acheter une maison plus tôt que plus tard. La plus grande préoccupation est d'ajouter à vos dépenses le assurance hypothèque les primes que vous devrez généralement débourser si vous achetez une maison ou un condo avec moins de 20 % d'acompte. Le but de ces paiements est de couvrir la perte du prêteur si vous ne remboursez pas votre prêt.

Il existe deux types de base d'assurance prêt hypothécaire. Si vous prenez un FHA prêt, les prêteurs privés fournissent les fonds pour l'achat de votre maison, et le gouvernement agit comme votre assureur. Si la maison vaut moins de 625 000 $, la prime annuelle d'assurance prêt hypothécaire (PRM) est de 0,80 % ou de 0,85 %, selon le montant financé. Vous devrez également payer une prime initiale de 1,75 %, ce qui équivaut à un peu plus de 3 000 $ pour un prêt de 180 000 $.

Si vous obtenez un hypothèque conventionnelle, vous payez plutôt quelque chose appelé assurance hypothécaire privée, ou PMI. En règle générale, cela coûte entre 0,3 % et 1,15 % par an, bien que dans ce cas, il n'y ait pas de frais initiaux.

Un compromis d'acompte

La perspective d'une assurance hypothécaire signifie-t-elle que vous devriez attendre jusqu'à ce que vous puissiez payer 20 % du coût de la maison? Pas nécessairement.

Pour commencer, dans certaines villes plus chères, l'attente n'est pas toujours réaliste. Si vous vivez dans une partie du pays où même les maisons modestes coûtent 400 000 $, vous devrez récolter 80 000 $ avant d'entrer sur le marché. Et si vous habitez dans une région où l'achat est moins cher que la location, il pourrait y avoir une dissuasion supplémentaire à rester sur la touche jusqu'à ce que vous ayez suffisamment épargné pour éviter l'assurance hypothécaire.

Pour certaines personnes, la meilleure option pourrait être de trouver un juste milieu entre un acompte minimal et les 20 % traditionnels. Par exemple, si vous contractez un prêt FHA et déposez 10 %, votre assurance prêt immobilier sera annulée au bout de 11 ans; sinon, vous continuerez à le payer pour la totalité du prêt.Pouvez-vous refinancer à une date ultérieure pour se débarrasser de l'assurance? Sûr. Mais rien ne garantit que les taux d'intérêt seront à ou près de leurs plus bas historiques lorsque vous le ferez.

De plus, votre prime d'assurance hypothécaire diminue lorsque vous versez une mise de fonds plus importante. Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire de 15 ans, par exemple, si vous pouvez payer 10 % d'avance, le paiement annuel passe de 0,70 % à 0,45 %.

Bien que les détails soient un peu différents avec PMI, la même logique s'applique. Plus votre mise de fonds est élevée, moins vous devez payer de primes. L'un des avantages du PMI, cependant, est qu'en vertu de la loi fédérale, vous pouvez l'annuler une fois que vous atteignez 20% de la valeur nette de votre maison.

Si la banque garde votre hypothèque dans ses livres—c'est-à-dire qu'il ne le vend pas à une entité comme Fannie Mae ou Freddie Mac—il peut ne pas nécessiter d'assurance du tout. Cependant, les banques facturent souvent des frais initiaux ou un montant plus élevé taux d'intérêt si vous optez pour un prêt à faible mise de fonds pour aider à atténuer le risque qu'ils assument. Même un demi-point de pourcentage supplémentaire peut vous coûter plusieurs milliers de dollars de plus sur une période de 30 ans. L'effet global est le même: lorsque vous mettez plus, vous pouvez emprunter pour moins.

Risque d'aller sous l'eau

Un autre écueil de la mise au strict minimum lorsque vous achetez une maison est que vous avez moins de protection si le marché du logement baisse. Avec seulement 3 ou 4 % d'acompte, vous pourriez facilement vous retrouver à devoir à la banque plus que la valeur de votre maison. C'est exactement ce qui est arrivé à de nombreux propriétaires lors de l'effondrement du logement de 2007-2008.

Si vous allez sous-marin sur votre maison et perdez votre emploi de façon inattendue, par exemple, vous n'avez plus la possibilité d'emprunter contre votre propriété pour payer les dépenses ou la capacité de vendre la maison sans payer une grosse somme d'argent au prêteur. Bien que vous ne soyez pas complètement protégé, même si vous mettez 10 % ou 15 %, vous vous donnez une marge beaucoup plus importante si les prix des maisons devaient se dégrader.

Garder un coussin d'épargne

Épargner pour une maison est un objectif majeur de la vie. Mais lorsque vous assemblez l'acompte, assurez-vous de ne pas manquer d'argent. Non seulement c'est bien d'avoir un fonds d'urgence (idéalement six mois de frais de subsistance), vous aurez également besoin de fonds de réserve pour les dépenses imprévues que l'achat d'une maison entraîne fréquemment.

Établissez un budget strict avant de commencer à chercher une maison, afin de savoir ce que vous pouvez vous permettre de dépenser. Et faites ce que vous pouvez pour construire votre réserves de trésorerie dès que vous vous êtes installé et que vous avez fini de peindre et de remplacer les tapis et les armoires. Aussi, n'oubliez pas que les gens disent qu'il est bon de vivre un peu dans une maison avant de faire des rénovations qui ne sont pas obligatoires avant d'emménager.

La ligne de fond

Les prêts à faible mise de fonds peuvent-ils être un bon choix pour certains propriétaires? Absolument. Mais calculez les coûts à long terme de l'assurance prêt hypothécaire ou le taux d'intérêt plus élevé que vous paierez pour vous assurer que cela en vaut la peine.