Définition de la gestion excédentaire des prêts hypothécaires

Qu'est-ce que la gestion des excédents hypothécaires?

Le service de l'excédent hypothécaire est une commission basée sur le pourcentage des flux de trésorerie mensuels de des titres adossés à des hypothèques (MBS) qui reste après que le flux de trésorerie a été divisé en un coupon et un paiement en principal pour le détenteur de MBS.

Comment fonctionne la gestion des excédents hypothécaires

Les frais de service correspondent au pourcentage de chaque hypothèque paiement effectué par un emprunteur à un 

agent hypothécaire à titre de compensation pour la tenue d'un registre des paiements, la collecte et l'exécution des paiements d'entiercement, le transfert des paiements de principal et d'intérêts au détenteur du billet. Les frais de gestion varient généralement de 0,25 % à 0,5 % du solde impayé du prêt hypothécaire chaque mois. Les frais de gestion excédentaire du prêt hypothécaire sont généralement versés au préposé du prêt et peut servir de commission de garantie pour le souscripteur du MBS.

Par exemple, dans une transaction MBS typique, si le taux d'intérêt d'une hypothèque est de 8%, le détenteur de MBS peut recevoir 7,5%, le gestionnaire de l'hypothèque reçoit 0,25% frais de service et le MBS souscripteur obtient 0,15 % Cela laisse les 0,10 % restants (8 % - 7,5 % - 0,25 % - 0,15 % = 0,10 %) comme service excédentaire.

La gestion des excédents hypothécaires pour les MBS est soumise à prépaiement et risque de prolongation. Lorsque le service excédentaire est tarifé, il est évalué en fonction d'une estimation de la durée de la rente. Cela doit être estimé car on ne peut pas savoir avec certitude quand un emprunteur hypothécaire pourrait refinancer ou rembourser son hypothèque d'une autre manière. La valeur du service excédentaire peut changer considérablement lorsque les taux d'intérêt changent, car les variations des taux d'intérêt actuels par rapport à la taux d'intérêt sur l'hypothèque déterminer combien de temps la rente de service excédentaire associée à cette hypothèque pourrait durer.

D'où vient la gestion des excédents hypothécaires

La gestion excédentaire des prêts hypothécaires peut résulter de la gestion des prêts hypothécaires regroupés par le auteur, puis vendu. Si l'acheteur ne gère pas le prêt lui-même, il peut conclure un accord de gestion éventuellement avec l'initiateur ou un tiers. Dans le cadre d'un tel accord, le gestionnaire conservera généralement le droit de recevoir une partie des paiements d'intérêts effectués par les emprunteurs, en ce qui concerne l'ensemble des prêts hypothécaires gérés.

Un écart de service hypothécaire est le montant des intérêts retenus par le serveur et est considéré en partie par le serveur comme une forme de compensation raisonnable pour les services qui ont été rendus. S'il y a une partie d'un écart de service hypothécaire qui dépasse ce qui pourrait être considéré comme une rémunération raisonnable pour les services rendus, c'est ce qu'on appelle l'écart de service excédentaire et représenterait un investissement continu dans la partie intérêt d'une hypothèque sous-jacente bassin.

Le Service des impôts (IRS) a précédemment décidé que la propriété de certains spreads de services excédentaires hypothécaires constituerait un actif immobilier et donc les revenus des écarts de service excédentaires seraient traités comme des intérêts sur des obligations garanties par des hypothèques sur des biens immobiliers biens.Cette décision a été jugée applicable aux fiducies de placement immobilier à des fins fiscales.