Acteurs du marché hypothécaire secondaire

Vous pouvez considérer votre prêt hypothécaire comme le prêt qui vous a aidé à acheter votre maison. Mais les investisseurs voient une hypothèque comme un flux de flux de trésorerie futurs. Ces flux de trésorerie sont achetés, vendus, démembrés, en tranches, et titrisé dans le marché hypothécaire secondaire. Étant donné que la plupart des prêts hypothécaires sont mis en vente, le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et très liquide.

Du point de départ jusqu'au moment où la mensualité d'un emprunteur se retrouve chez un investisseur dans le cadre d'un Sécurité hypothécaire (MBS), titre adossé à des actifs (ABS), obligation hypothécaire garantie (CMO), ou titre de créance garanti (CDO), il existe plusieurs institutions différentes qui prélèvent toutes un certain pourcentage des frais initiaux et/ou des flux de trésorerie mensuels.

Dans cet article, nous allons vous montrer comment fonctionne le marché hypothécaire secondaire et pourquoi les prêteurs et les investisseurs y participent et vous présenter ses principaux participants.

Les quatre types d'acteurs du marché hypothécaire comprennent:

1. les initiateur de l'hypothèque
2. les agrégateur
3. le courtier en valeurs mobilières
4. l'investisseur

1. L'auteur de l'hypothèque

Le prêteur hypothécaire est la première entreprise impliquée dans le marché hypothécaire secondaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers hypothécaires et des courtiers hypothécaires. Alors que les banques utilisent leurs sources de financement traditionnelles pour conclure des prêts, les banquiers hypothécaires utilisent généralement ce qu'on appelle un dépot marge de crédit pour financer des prêts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers hypothécaires, vendent rapidement des prêts hypothécaires nouvellement émis sur le marché secondaire.

Une distinction à noter est que les banques et les banquiers hypothécaires utilisent leurs propres fonds pour conclure des hypothèques, contrairement aux courtiers en hypothèques. Au contraire, les courtiers en hypothèques agissent en tant qu'agents indépendants pour les banques ou les banquiers hypothécaires, les mettant en contact avec des clients (emprunteurs).

Cependant, en fonction de sa taille et de sa sophistication, un initiateur de prêts hypothécaires peut agréger des prêts hypothécaires pendant un certain temps avant de vendre l'ensemble; il peut également vendre des prêts individuels au fur et à mesure qu'ils sont émis. Il existe un risque pour un initiateur lorsqu'il détient une hypothèque après une taux d'intérêt a été coté et bloqué par un emprunteur. Si l'hypothèque n'est pas simultanément vendue sur le marché secondaire au moment où l'emprunteur bloque les intérêts taux d'intérêt, les taux d'intérêt pourraient changer, ce qui modifie la valeur de l'hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, les profit l'initiateur fait sur l'hypothèque.

Les initiateurs qui regroupent des hypothèques avant de les vendre couvrent souvent leurs pipelines hypothécaires contre les fluctuations des taux d'intérêt. Il existe un type spécial de transaction appelé Meilleurs efforts commerce, conçu pour la vente d'une seule hypothèque, ce qui élimine le besoin pour l'initiateur de couvrir une hypothèque. Les petits initiateurs ont tendance à utiliser les transactions au mieux.

En général, les initiateurs d'hypothèques gagnent de l'argent grâce aux frais facturés pour créer une hypothèque et à la différence entre le taux d'intérêt accordé à un emprunteur et le prime un marché secondaire paiera pour ce taux d'intérêt.

2. L'agrégateur

Les agrégateurs sont la prochaine entreprise dans la lignée des participants au marché hypothécaire secondaire. Les agrégateurs sont d'importants initiateurs de prêts hypothécaires ayant des liens avec des sociétés de Wall Street et entreprises parrainées par le gouvernement (ESG), comme Fannie Mae et Freddie Mac. Les agrégateurs achètent des prêts hypothécaires nouvellement créés auprès de petits initiateurs et, avec leurs propres montages, forment des pools de prêts hypothécaires qu'ils titriser en titres adossés à des créances hypothécaires de marque privée (en travaillant avec des sociétés de Wall Street) ou former des titres adossés à des créances hypothécaires d'agences (en travaillant GSE).

Tout comme les initiateurs, les agrégateurs doivent couvrir les hypothèques dans leurs pipelines à partir du moment où ils s'engagent à l'achat d'une hypothèque, via le processus de titrisation, et jusqu'à ce que le MBS soit vendu à un Marchand. La couverture d'un pipeline de prêts hypothécaires est une tâche complexe en raison de Tomber et propager risque. Les agrégateurs réalisent des bénéfices par la différence entre le prix qu'ils paient pour les hypothèques et le prix auquel ils peuvent vendre les MBS adossés à ces hypothèques, en fonction de l'efficacité de leur couverture.

3. Courtiers en valeurs mobilières

Une fois qu'un MBS a été formé (et parfois avant qu'il ne soit formé, selon le type de MBS), il est vendu à un courtier en valeurs mobilières. La plupart des sociétés de courtage de Wall Street ont des MBS bureaux de négociation. Les concessionnaires de ces bureaux font toutes sortes de choses créatives avec des MBS et des prêts hypothécaires entiers; l'objectif final est de les vendre en tant que titres à des investisseurs. Les concessionnaires utilisent fréquemment les MBS pour structurer les CMO, les ABS et les CDO. Ces accords peuvent être structurés pour avoir des caractéristiques de remboursement anticipé quelque peu définies et notations de crédit améliorées par rapport au MBS sous-jacent ou à l'ensemble prêts. Les concessionnaires font un écart dans le prix auquel ils achètent et vendent des MBS, et cherchent à faire arbitrage bénéfices dans la manière dont ils structurent les packages CMO, ABS et CDO particuliers.

4. Investisseurs

Les investisseurs sont les utilisateurs finaux des prêts hypothécaires. Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d'assurance, les banques, les GSE et les fonds spéculatifs sont tous de gros investisseurs dans les prêts hypothécaires. MBS, CMO, ABS, et les CDO offrent aux investisseurs un large éventail de rendements potentiels basés sur qualité de crédit et les risques de taux d'intérêt.

Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les banques investissent généralement dans des produits hypothécaires bien notés. Certaines tranches des différentes opérations hypothécaires structurées sont recherchées par ces investisseurs pour leurs profils de risque de remboursement anticipé et de taux d'intérêt. Fonds spéculatifs sont généralement de gros investisseurs dans les produits hypothécaires avec de faibles cotes de crédit et les produits hypothécaires structurés qui ont une plus grande risque de taux d'intérêt.

De tous les investisseurs hypothécaires, les GSE ont les plus gros portefeuilles. Le type de produit hypothécaire dans lequel ils peuvent investir est largement réglementé par le Bureau de surveillance des entreprises fédérales de logement.

Pourquoi les banques vendent-elles des prêts hypothécaires?

Les banques vendent des prêts hypothécaires pour deux raisons fondamentales: liquidité et la rentabilité.

Les banques doivent garder des réserves d'argent à portée de main, à la fois pour répondre à leurs obligations fédérales réserves obligatoires en espèces et d'avoir des fonds disponibles pour les titulaires de comptes et les clients. La vente de prêts hypothécaires libère leur capital, leur permet de gérer les retraits et leur permet d'accorder des prêts, y compris d'autres prêts hypothécaires, aux candidats. Il s'endette également et risque de défaut hors de ses livres.

La vente de prêts hypothécaires supprime non seulement les dettes du bilan, mais permet également de lever rapidement des liquidités. Et pas seulement de l'argent rapidement, mais un profit plus rapide. Les banques perçoivent des commissions immédiates sur les prêts qu'elles vendent. En revanche, les intérêts hypothécaires que la banque gagne sur la durée de votre prêt prennent des décennies à recouvrer.

En résumé, vendre des prêts est plus rentable que de les conserver. Les banques peuvent gagner de l'argent en signant une hypothèque et en percevant les intérêts pendant des années. Mais ils peuvent gagner encore plus en émettant une hypothèque, en la vendant (et en gagnant une commission), puis en écrivant de nouvelles hypothèques, puis en les vendant.

Pourquoi les investisseurs achètent-ils des prêts hypothécaires?

Les investisseurs achètent des hypothèques (ou des titres adossés à des créances hypothécaires) pour la même raison qu'ils investissent dans la plupart des instruments de dette: le revenu. Plus précisément, le revenu des intérêts générés par le prêt – de l'argent stable, entrant chaque mois (ou de la manière dont le propriétaire de l'hypothèque effectue ses paiements). La régularité de ces revenus peut séduire les investisseurs institutionnels, comme les régimes de retraite, les compagnies de rente d'assurance et les fonds communs de placement qui effectuent des paiements récurrents aux titulaires de comptes et clientes.

La plupart des titres adossés à des créances hypothécaires sont considérés comme ayant une qualité de crédit élevée, souvent supérieure à celle des obligations de sociétés, surtout s'ils sont titres adossés à des créances hypothécaires d'agences (c'est-à-dire garantis par le gouvernement ou des agences parrainées par le gouvernement comme Ginnie Mae, Fannie Mae ou Freddie Mac). Pourtant, les titres adossés à des créances hypothécaires ont fourni des rendements supérieurs à ceux d'autres obligations à faible risque, comme les bons du Trésor d'échéances comparables.

D'autres investisseurs pourraient acheter des prêts hypothécaires pour diversifier leurs portefeuilles et leur composition d'actifs. Investir dans des hypothèques offre une sorte de jeu immobilier.

La ligne de fond

Peu d'emprunteurs réalisent à quel point leur hypothèque est tranchée, coupée en dés et échangée. En quelques semaines, peut-être un mois, à partir du moment où une hypothèque est créée, elle peut faire partie d'un CMO, ABS ou CDO. L'utilisateur final d'une hypothèque peut être un fonds spéculatif qui fait des paris directionnels sur les taux d'intérêt ou utilise à effet de levier positions pour exploiter de petites irrégularités tarifaires relationnelles, ou ce pourrait être le Banque centrale d'un pays étranger qui aime la cote de crédit d'une agence MBS.

D'autre part, il pourrait s'agir d'une compagnie d'assurance basée à Bruxelles attirée par la durée et convexité profil d'une certaine tranche d'un ABS, Directeur marketing, ou CDO. Le marché hypothécaire secondaire est énorme, liquide et complexe, avec plusieurs institutions toutes désireuses de consommer une part du gâteau hypothécaire.