रेंटल प्रॉपर्टीज: कैश गाय या मनी पिट?

निवेश करने वाले रियल एस्टेट, किसी भी संपत्ति की तरह, लगातार निर्णयों का सामना करना पड़ता है कि क्या खरीदना है, बेचना है या धारण करना है। और वे निर्णय विचाराधीन संपत्ति के मूल्यांकन पर निर्भर करते हैं। का उपयोग कर अचल संपत्ति का मूल्यांकन रियायती नकदी प्रवाह या पूंजीकरण तरीके स्टॉक या बॉन्ड के मूल्यांकन के समान हैं। अंतर केवल इतना है कि नकदी प्रवाह उत्पादों और सेवाओं को बेचने के बजाय पट्टे पर देने की जगह से प्राप्त होता है।

रियल एस्टेट निवेश कंपनियां परिष्कृत विकसित किया है मूल्यांकन मॉडल उनके निर्णयों में उनकी सहायता करने के लिए। हालांकि, स्प्रैडशीट टूल का उपयोग करके एक व्यक्ति अधिकांश आय-उत्पादक अचल संपत्ति पर पर्याप्त मूल्यांकन का उत्पादन कर सकता है - जिसमें आवासीय अचल संपत्ति के रूप में सेवा करने के लिए खरीदा गया आवासीय अचल संपत्ति भी शामिल है। आवासीय किराये की संपत्ति.

यह जानने के लिए पढ़ें कि कोई निवेशक कैसे बना सकता है मूल्यांकन संभावित निवेश के अवसरों के माध्यम से खरपतवार के लिए पर्याप्त संतोषजनक।

व्यक्तिगत मूल्यांकन

कुछ व्यक्तियों को लगता है कि प्रमाणित होने पर मूल्यांकन का उत्पादन अनावश्यक है

मूल्यांकन पूरा हो चुका है। हालांकि, एक निवेशक का मूल्यांकन एक से भिन्न हो सकता है मूल्यांककई कारणों से है।

संपत्ति की आकर्षित करने की क्षमता के बारे में निवेशक की अलग-अलग राय हो सकती है किरायेदारों या पट्टा दरें जिसे किराएदार देने को तैयार हैं। एक संभावित खरीदार के रूप में या विक्रेता, निवेशक महसूस कर सकता है कि संपत्ति में मूल्यांकक की तुलना में अधिक या कम जोखिम है।

मूल्यांकक मूल्य का अलग-अलग आकलन करते हैं। इनमें संपत्ति को बदलने की लागत, हाल की तुलना और तुलनीय लेनदेन और एक आय दृष्टिकोण. इनमें से कुछ विधियां आमतौर पर बाजार में पिछड़ जाती हैं, इस दौरान मूल्य को कम करके आंका जाता है अपट्रेंड, और एक डाउनट्रेंड में परिसंपत्तियों का अधिक मूल्यांकन।

अचल संपत्ति बाजार में अवसरों को खोजने में उन संपत्तियों को ढूंढना शामिल है जिन्हें गलत तरीके से मूल्यांकित किया गया है बाजार. इसका अक्सर मतलब होता है एक संपत्ति का प्रबंधन एक स्तर तक जो बाजार की अपेक्षाओं को पार करता है। एक मूल्यांकन को सही का अनुमान प्रदान करना चाहिए आय- संपत्ति की उत्पादन क्षमता।

रियल एस्टेट मूल्यांकन

अचल संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए आय दृष्टिकोण स्टॉक, बांड, या किसी अन्य आय-सृजन निवेश के मूल्यांकन की प्रक्रिया के समान है। अधिकांश विश्लेषकों उपयोग रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) विधि किसी संपत्ति का निर्धारण करने के लिए शुद्ध वर्तमान मूल्य (एनपीवी).

एनपीवी आज के डॉलर में संपत्ति का मूल्य है जो निवेशक को हासिल करेगा जोखिम-समायोजित रिटर्न. एनपीवी द्वारा निर्धारित किया जाता है छूट निवेशकों द्वारा मालिकों के लिए उपलब्ध आवधिक नकदी प्रवाह वापसी की आवश्यक दर (RROR). चूंकि RROR शामिल जोखिमों के लिए एक निवेशक के लिए आवश्यक रिटर्न की दर है, इसलिए व्युत्पन्न मूल्य उस व्यक्तिगत निवेशक के लिए एक जोखिम-समायोजित मूल्य है। इस मूल्य की बाजार कीमतों से तुलना करके, एक निवेशक खरीदने, रखने या बेचने का निर्णय लेने में सक्षम होता है।

स्टॉक मूल्यों को लाभांश में छूट देकर प्राप्त किया जाता है, बांड मूल्यों को ब्याज में छूट देकर प्राप्त किया जाता है कूपन भुगतान। गुण छूट के द्वारा मूल्यवान हैं कुल रकम प्रवाह या मालिकों के लिए उपलब्ध नकदी के सभी खर्चों को पट्टे की आय से काट दिया गया है। किसी संपत्ति का मूल्यांकन करने में सभी किराये का अनुमान लगाना शामिल है राजस्व और फिर उन पट्टों को निष्पादित करने और बनाए रखने के लिए आवश्यक सभी खर्चों में कटौती करना।

पट्टों को तोड़ना

सभी आय अनुमान सीधे पट्टों से आते हैं। पट्टे किरायेदारों और a. के बीच संविदात्मक समझौते हैं मकान मालिक. किराए में सभी किराया और संविदात्मक वृद्धि (संबंधित विभाग) पट्टों में वर्णित किया जाएगा, साथ ही स्थान और किराया रियायतों के विकल्प भी। मालिक किरायेदारों से संपत्ति के कुछ या सभी खर्चों की वसूली भी करते हैं। जिस तरीके से यह आय एकत्र की जाती है वह पट्टा अनुबंध में भी बताया गया है। तीन मुख्य प्रकार के पट्टे हैं:

• पूर्ण-सेवा पट्टे
• शुद्ध पट्टे
• ट्रिपल-नेट (NNN) पट्टों

पूर्ण-सेवा पट्टों में, किरायेदार किराए के अलावा कुछ भी भुगतान नहीं करते हैं। शुद्ध पट्टों में, किरायेदार आमतौर पर संपत्ति में जाने के बाद की अवधि के लिए खर्च में वृद्धि के अपने हिस्से का भुगतान करते हैं। ट्रिपल-नेट पट्टों में, किरायेदार भुगतान करता है a यथानुपात सभी संपत्ति व्यय का हिस्सा।

आय मूल्यांकन तैयार करते समय निम्नलिखित प्रकार के खर्चों पर विचार किया जाना चाहिए:

• पट्टे की लागत
• प्रबंधन लागत
• पूँजीगत लागत

पट्टे की लागत किरायेदारों को आकर्षित करने और पट्टों को निष्पादित करने के लिए आवश्यक खर्चों को संदर्भित करती है। प्रबंधन लागत संपत्ति-स्तर के खर्चों को संदर्भित करती है, जैसे उपयोगिताओं, सफाई, करों आदि। साथ ही संपत्ति के प्रबंधन के लिए कोई भी लागत। आय कम परिचालन खर्च बराबरी शुद्ध परिचालन आय (एनओआई). एनओआई संपत्ति के सामान्य संचालन से प्राप्त नकदी प्रवाह है। तब नकदी प्रवाह एनओआई से पूंजीगत लागत घटाकर निकाला जाता है। पूंजीगत लागत संपत्ति को बनाए रखने के लिए कोई आवधिक पूंजी परिव्यय है। इनमें लीजिंग कमीशन, किरायेदार सुधार, या के लिए कोई भी पूंजी शामिल है पूंजी भंडार भविष्य की संपत्ति के उन्नयन के लिए।

मूल्यांकन उदाहरण

एक बार आवधिक नकदी प्रवाह निर्धारित हो जाने के बाद, संपत्ति मूल्य निर्धारित करने के लिए उन्हें वापस छूट दी जा सकती है। चित्रा 1 एक साधारण मूल्यांकन डिजाइन दिखाता है जिसे अधिकांश संपत्तियों के मूल्य के लिए समायोजित किया जा सकता है।

मान्यता	मूल्य	मान्यता	मूल्य
आय में वृद्धि वर्ष1-10 (छ)	4%	आय में वृद्धि वर्ष 11+ (छ)	3%
त्रुटि (के)	13%	आय का व्यय%	40%
पूंजीगत व्यय	$10,000	प्रत्यावर्तन कैप दर (K-g)	10%

आकृति 1।

मूल्यांकन एक ऐसी संपत्ति मानता है जो एक वर्ष में $ 100,000 की वार्षिक किराये की आय बनाता है, जो सालाना 4% और वर्ष 10 के बाद 3% बढ़ता है। आय का 40% व्यय अनुमानित है। पूंजी भंडार $10,000 प्रति वर्ष के हिसाब से तैयार किया जाता है। NS छूट की दर, या RROR, 13% पर सेट है। वर्ष १० में संपत्ति के प्रत्यावर्तन मूल्य का निर्धारण करने के लिए पूंजीकरण दर १०% अनुमानित है। वित्तीय शब्दावली में, यह पूंजीकरण दर K-g के बराबर होता है, जहां K निवेशक का RROR (रिटर्न की आवश्यक दर) है और आय में अपेक्षित वृद्धि है। के-जी को निवेशक की आवश्यक आय रिटर्न, या की राशि के रूप में भी जाना जाता है कुल प्राप्ति जो आय द्वारा प्रदान किया जाता है।

वर्ष १० में संपत्ति का मूल्य वर्ष ११ के लिए अनुमानित एनओआई लेकर और इसे पूंजीकरण दर से विभाजित करके प्राप्त किया जाता है। यह मानते हुए कि निवेशक की वापसी की आवश्यक दर १३% है, तो पूंजीकरण १०%, या के-जी (१३% - ३%) के बराबर होगा। चित्र 2 में, वर्ष 11 में NOI $88,812 है। आवधिक नकदी प्रवाह की गणना के बाद, उन्हें फिर छूट दर (13%) से छूट दी जाती है ताकि $ 58,333 का एनपीवी प्राप्त किया जा सके।

मद	वर्ष 1	वर्ष 2	वर्ष 3	वर्ष 4	वर्ष 5	वर्ष 6	वर्ष 7	वर्ष8	वर्ष 9	वर्ष 10	वर्ष 11
आय	100	104	108.16	112.49	116.99	121.67	126.54	131.60	136.86	142.33	148.02
खर्च	-40	-41.60	-43.26	-45	-46.80	-48.67	-50.62	-52.64	-54.74	-56.93	-59.21
शुद्ध परिचालन आय (एनओआई)	60	62.40	64.896	67.494	70.194	73.002	75.924	78.96	82.116	85.398	88.812
राजधानी	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-
नकदी प्रवाह (सीएफ)	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	75.40	-
पदावनति	-	-	-	-	-	-	-	-	-	888.12	-
कुल नकदी प्रवाह	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	963.52	-
भाग प्रतिफल	9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-

चित्र 2 (हजारों डॉलर में)

चित्र 2 एक बुनियादी प्रारूप प्रदान करता है जिसका उपयोग किसी भी आय-उत्पादक या किराये की संपत्ति के मूल्य के लिए किया जा सकता है। आवासीय अचल संपत्ति को किराये की संपत्ति के रूप में खरीदने वाले निवेशकों को यह निर्धारित करने के लिए मूल्यांकन तैयार करना चाहिए कि क्या किराये की दरों का समर्थन करने के लिए पर्याप्त है खरीद मूल्य संपत्ति का। हालांकि मूल्यांकक अक्सर डिफ़ॉल्ट रूप से 10 साल के नकदी प्रवाह का उपयोग करेंगे, निवेशकों को नकदी प्रवाह का उत्पादन करना चाहिए जो उस धारणा को प्रतिबिंबित करता है जिस पर संपत्ति खरीदी गई है। यह प्रारूप, हालांकि सरलीकृत है, जटिलता की परवाह किए बिना किसी भी संपत्ति के मूल्य के लिए समायोजित किया जा सकता है। यहां तक ​​कि होटलों को भी इस तरह से महत्व दिया जा सकता है। एक दिन के पट्टों के रूप में रात के कमरे के किराये के बारे में सोचें।

खरीदें, बेचें या होल्ड करें

संपत्ति खरीदते समय, यदि कोई निवेशक मूल्यांकित मूल्य विक्रेता के प्रस्ताव से अधिक है या मूल्यांकन मूल्य, तो संपत्ति को RROR प्राप्त करने की उच्च संभावना के साथ खरीदा जा सकता है। इसके विपरीत, संपत्ति बेचते समय, यदि मूल्यांकन मूल्य खरीदार के प्रस्ताव से कम है, तो संपत्ति को बेचा जाना चाहिए। इसके अलावा, यदि निर्धारित मूल्य बाजार के अनुरूप है और RROR शामिल जोखिम के लिए पर्याप्त प्रतिफल प्रदान करता है, तो स्वामी निवेश को तब तक रोके रखने का निर्णय ले सकता है जब तक कि असंतुलन मूल्यांकन और बाजार मूल्य के बीच।

मूल्य को उस सबसे बड़ी राशि के रूप में परिभाषित किया जा सकता है जो कोई व्यक्ति किसी संपत्ति के लिए भुगतान करने को तैयार होगा। संपत्ति खरीदते समय, फाइनेंसिंग संपत्ति के अंतिम मूल्य को प्रभावित नहीं करना चाहिए क्योंकि प्रत्येक खरीदार के पास अलग-अलग वित्तपोषण विकल्प उपलब्ध हैं।

हालांकि, यह उन निवेशकों के मामले में नहीं है जिनके पास पहले से ही ऐसी संपत्तियां हैं जिन्हें वित्तपोषित किया गया है। बेचने के लिए उचित समय तय करते समय वित्तपोषण पर विचार किया जाना चाहिए क्योंकि वित्तपोषण संरचनाएं, जैसे कि पूर्व भुगतान दंड, निवेशक को उसकी बिक्री की आय से लूट सकता है। यह उन मामलों में महत्वपूर्ण है जहां निवेशकों को अनुकूल वित्तपोषण शर्तें मिली हैं जो अब बाजार में उपलब्ध नहीं हैं। के साथ मौजूदा निवेश कर्ज संभावित बिक्री आय का पुनर्निवेश करते समय प्राप्त किए जा सकने वाले जोखिम की तुलना में बेहतर जोखिम-समायोजित रिटर्न प्रदान कर सकता है। के अतिरिक्त वित्तीय जोखिम को शामिल करने के लिए जोखिम RROR को समायोजित करें बंधक कर्ज।

तल - रेखा

चाहे खरीदना हो या बेचना, निर्णय लेने की प्रक्रिया में सहायता करने के लिए पर्याप्त रूप से सटीक मूल्यांकन मॉडल तैयार करना संभव है। मॉडल बनाने में शामिल गणित अपेक्षाकृत सीधा है और अधिकांश निवेशकों की समझ में है। स्थानीय बाजार मानकों, पट्टा संरचनाओं और विभिन्न प्रकार की संपत्ति में आय और व्यय कैसे काम करते हैं, के बारे में कुछ प्राथमिक ज्ञान प्राप्त करने के बाद, भविष्य के नकदी प्रवाह की भविष्यवाणी करने में सक्षम होना चाहिए।