ब्याज-केवल बंधक कैसे काम करते हैं?

यदि आप अपने पर मासिक भुगतान चाहते हैं बंधक यह एक निश्चित दर वाले ऋण पर आपको मिलने वाले ऋण से कम है, आप किसी के द्वारा लुभाए जा सकते हैं ब्याज-मात्र बंधक. अपनी ऋण अवधि की शुरुआत में कई वर्षों तक मूलधन का भुगतान न करने से, आपके पास बेहतर मासिक नकदी प्रवाह होगा।

लेकिन क्या होता है जब केवल-ब्याज अवधि समाप्त हो जाती है? ये ऋण कौन प्रदान करता है? और कब इसे प्राप्त करना समझ में आता है? इस प्रकार के बंधक के लिए यहां एक संक्षिप्त मार्गदर्शिका दी गई है।

केवल ब्याज वाले बंधक कैसे संरचित होते हैं

इसके सबसे बुनियादी रूप में, केवल ब्याज वाला बंधक वह होता है जहां आप केवल पहले के लिए ब्याज भुगतान करते हैं कई साल - आम तौर पर पांच या दस - और एक बार जब वह अवधि समाप्त हो जाती है, तो आप मूलधन और दोनों का भुगतान करना शुरू कर देते हैं रुचि। यदि आप केवल-ब्याज अवधि के दौरान मूलधन का भुगतान करना चाहते हैं, तो आप कर सकते हैं, लेकिन यह ऋण की आवश्यकता नहीं है।

आप आमतौर पर केवल ब्याज वाले ऋणों को 3/1, 5/1, 7/1 या 10/1 के रूप में संरचित देखेंगे समायोज्य दर बंधक

(एआरएम)। उधारदाताओं का कहना है कि 7/1 और 10/1 विकल्प उधारकर्ताओं के बीच सबसे लोकप्रिय हैं। आम तौर पर, ब्याज-मात्र अवधि समायोज्य-दर ऋण के लिए निश्चित-दर अवधि के बराबर होती है। इसका मतलब है कि यदि आपके पास 10/1 एआरएम है, उदाहरण के लिए, आप केवल पहले दस वर्षों के लिए ब्याज का भुगतान करेंगे।

एक पर केवल ब्याज वाला एआरएम, प्रारंभिक अवधि समाप्त होने के बाद, बेंचमार्क ब्याज दर के आधार पर ब्याज दर वर्ष में एक बार समायोजित होगी (यही वह जगह है जहां से "1" आता है) जैसे कि लिबोर साथ ही ऋणदाता द्वारा निर्धारित मार्जिन। बाजार में बदलाव के साथ बेंचमार्क दर बदल जाती है, लेकिन जब आप ऋण लेते हैं तो मार्जिन पूर्व निर्धारित होता है।

दर सीमा ब्याज दर में बदलाव को सीमित करती है। यह सभी एआरएम के लिए सच है, न कि केवल ब्याज-केवल एआरएम। NS प्रारंभिक ब्याज दर कैप ३/१ एआरएम और ५/१ एआरएमएस आमतौर पर दो होते हैं, केसी फ्लेमिंग कहते हैं, सैन डिएगो में सी२ फाइनेंशियल कॉर्प के साथ एक ऋण अधिकारी और "के लेखक"ऋण गाइड: सर्वोत्तम संभव बंधक कैसे प्राप्त करें।" इसका मतलब है कि अगर आपकी शुरुआती ब्याज दर तीन प्रतिशत है, तो ब्याज-केवल अवधि चार या साल छह में समाप्त होने के कारण, आपकी नई ब्याज दर पांच प्रतिशत से अधिक नहीं होगी। 7/1 एआरएम और 10/1 एआरएम पर, प्रारंभिक दर कैप आमतौर पर पांच है।

उसके बाद, एआरएम की प्रारंभिक अवधि चाहे जो भी हो, दर वृद्धि आमतौर पर प्रति वर्ष दो प्रतिशत तक सीमित होती है। लाइफटाइम कैप्स फ्लेमिंग कहते हैं, ऋण की शुरुआती ब्याज दर से लगभग हमेशा पांच प्रतिशत ऊपर हैं। इसलिए यदि आपकी प्रारंभिक दर तीन प्रतिशत है, तो यह आठवें वर्ष में बढ़कर पाँच प्रतिशत, नौवें वर्ष में सात प्रतिशत और दसवें वर्ष में अधिकतम आठ प्रतिशत हो सकती है।

एक बार ब्याज-मात्र अवधि समाप्त होने के बाद, आपको शेष ऋण अवधि पर मूलधन चुकाना शुरू करना होगा - एक पर पूरी तरह से परिशोधित आधार, ऋणदाता में बोलते हैं। आज का ब्याज-मात्र ऋण नहीं है गुब्बारा भुगतान; फ्लेमिंग कहते हैं, उन्हें आम तौर पर कानून के तहत भी अनुमति नहीं है। इसलिए यदि 7/1 एआरएम की पूर्ण अवधि 30 वर्ष है और केवल ब्याज अवधि सात वर्ष है, तो आठवें वर्ष में आपका मासिक भुगतान होगा दो चीजों के आधार पर पुनर्गणना की जानी चाहिए: पहली, नई ब्याज दर, और दूसरी, शेष 23 पर मूलधन की चुकौती वर्षों।

निश्चित-दर ब्याज-केवल ऋण

फिक्स्ड-रेट इंटरेस्ट-ओनली मॉर्गेज उतने सामान्य नहीं हैं। 30 साल के फिक्स्ड-रेट ब्याज-मात्र ऋण के साथ, आप केवल दस वर्षों के लिए ब्याज का भुगतान कर सकते हैं, फिर शेष 20 वर्षों के लिए ब्याज और मूलधन का भुगतान कर सकते हैं। मान लें कि आपने उन पहले दस वर्षों के दौरान मूलधन की ओर कुछ भी नहीं डाला, तो आपका मासिक भुगतान वर्ष में काफी बढ़ जाएगा ११, केवल इसलिए नहीं कि आप मूलधन का भुगतान करना शुरू कर देंगे, बल्कि इसलिए कि आप मूलधन का भुगतान ३० के बजाय केवल २० वर्षों में कर रहे होंगे वर्षों। चूंकि आप ब्याज-मात्र अवधि के दौरान मूलधन का भुगतान नहीं कर रहे हैं, जब दर रीसेट हो जाती है, तो आपका नया ब्याज भुगतान संपूर्ण ऋण राशि पर आधारित होता है। पहले दस वर्षों के दौरान 3.5 प्रतिशत ब्याज दर के साथ $ 100,000 का ऋण केवल $ 291.67 प्रति माह होगा, लेकिन शेष 20 वर्षों (लगभग दोगुना) के दौरान $ 579.96 प्रति माह होगा।

30 वर्षों में, $100,000 के ऋण की कीमत आपको $174,190.80 होगी - जिसकी गणना ($291.67 x 120 भुगतान) + ($579.96 x 240 भुगतान) के रूप में की जाएगी। यदि आपने उसी ३.५ प्रतिशत ब्याज दर (जैसा कि ऊपर बताया गया है) पर ३० साल का फिक्स्ड रेट लोन लिया है, तो ३० वर्षों में आपकी कुल लागत १६१,६५६.०९ डॉलर होगी। ब्याज-केवल ऋण पर ब्याज में यह $ 12,534.71 अधिक है, और अतिरिक्त ब्याज लागत यही कारण है कि आप अपनी पूर्ण अवधि के लिए केवल-ब्याज ऋण नहीं रखना चाहते हैं। आपका वास्तविक ब्याज व्यय कम होगा, हालांकि, यदि आप बंधक ब्याज कर कटौती लेते हैं।

क्या इस प्रकार के ऋण व्यापक रूप से उपलब्ध हैं?

चूंकि इतने सारे कर्जदारों को इस अवधि के दौरान केवल-ब्याज वाले ऋणों की समस्या का सामना करना पड़ा बुलबुला वर्षों से, बैंक आज उत्पाद की पेशकश करने में संकोच कर रहे हैं, ब्रुकलिन, एनवाई में एफएम होम लोन के उपाध्यक्ष और लेखक येल इशाकिस कहते हैं।घर खरीदने की पूरी गाइड."

फ्लेमिंग का कहना है कि पांच, सात या दस साल की निश्चित अवधि के साथ अधिकांश जंबो, परिवर्तनीय दर ऋण हैं। जंबो लोन एक तरह का नॉन-कन्फॉर्मिंग लोन है। अनुरूप ऋणों के विपरीत, गैर-अनुरूप ऋण आमतौर पर सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों को बेचे जाने के योग्य नहीं होते हैं, फैनी माई तथा फ़्रेडी मैक - अनुरूप बंधक के सबसे बड़े खरीदार और एक कारण है कि अनुरूप ऋण इतने व्यापक रूप से उपलब्ध हैं।

जब फैनी और फ्रेडी बंधक उधारदाताओं से ऋण खरीदते हैं, तो वे उधारदाताओं को अतिरिक्त ऋण जारी करने के लिए अधिक धन उपलब्ध कराते हैं। गैर-अनुरूपता ऋण जैसे केवल ब्याज वाले ऋणों की सीमा सीमित होती है द्वितीयक बंधक बाजार, इसलिए ऐसा निवेशक ढूंढना कठिन है जो उन्हें खरीदना चाहता है। अधिक ऋणदाता इन ऋणों पर लटके रहते हैं और उन्हें इन-हाउस सेवा प्रदान करते हैं, जिसका अर्थ है कि उनके पास अतिरिक्त ऋण लेने के लिए कम पैसे हैं। ब्याज-केवल ऋण इसलिए व्यापक रूप से उपलब्ध नहीं हैं। भले ही ब्याज-मात्र ऋण एक जंबो ऋण न हो, फिर भी इसे गैर-अनुरूपता माना जाता है।

क्योंकि केवल-ब्याज वाले ऋण उतने व्यापक रूप से उपलब्ध नहीं हैं, जितने कि, 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट लोन, “केवल एक अच्छा ब्याज खोजने का सबसे अच्छा तरीका है। ऋणदाता एक अच्छे नेटवर्क के साथ एक प्रतिष्ठित दलाल के माध्यम से है, क्योंकि यह ऑफ़र खोजने और तुलना करने के लिए कुछ गंभीर खरीदारी करेगा, "फ्लेमिंग कहते हैं।

लागत की तुलना

फ्लेमिंग कहते हैं, "केवल-ब्याज सुविधा के लिए दर में वृद्धि ऋणदाता और दिन के हिसाब से भिन्न होती है, लेकिन यह आंकड़ा है कि आप ब्याज दर में कम से कम 0.25 प्रतिशत प्रीमियम का भुगतान करेंगे।"

इसी तरह, अटलांटा में एंजेल ओक होम लोन के अध्यक्ष व्हिटनी फाइट का कहना है कि ब्याज-मात्र बंधक पर दर है लगभग 0.125 से 0.375 प्रतिशत एक परिशोधन निश्चित दर ऋण या एआरएम के लिए दर से अधिक, पर निर्भर करता है विवरण।

यहां बताया गया है कि आपका मासिक भुगतान एक निश्चित दर ऋण या पूरी तरह से परिशोधन एआरएम की तुलना में $ 100,000 ब्याज-केवल ऋण के साथ कैसा दिखेगा, प्रत्येक उस प्रकार के ऋण के लिए एक सामान्य दर पर:

• 7-वर्ष, केवल-ब्याज ARM, 3.125 प्रतिशत: $260.42 मासिक भुगतान
• ३०-वर्षीय निश्चित दर पारंपरिक ऋण (केवल ब्याज नहीं), ३.६२५ प्रतिशत: $४५६.०५ मासिक भुगतान
• 7-वर्ष, पूरी तरह से ARM (30-वर्ष का परिशोधन), 2.875 प्रतिशत: $414.89 मासिक भुगतान

इन दरों पर, अल्पावधि में, केवल-ब्याज वाले एआरएम की कीमत आपको प्रति माह $195.63 कम प्रति $100,000 के लिए उधार ली जाएगी। 30 साल के फिक्स्ड-रेट लोन की तुलना में पहले सात साल, और पूरी तरह से परिशोधन 7/1 की तुलना में प्रति माह $ 154.47 कम एआरएम।

वास्तविक गणना करना असंभव है आजीवन लागत एक समायोज्य-दर ब्याज-मात्र ऋण जब आप इसे निकालते हैं क्योंकि आप पहले से नहीं जान सकते हैं कि प्रत्येक वर्ष ब्याज दर क्या रीसेट होगी। फ्लेमिंग कहते हैं, लागत को कम करने का कोई तरीका नहीं है, हालांकि आप जीवनकाल निर्धारित कर सकते हैं ब्याज दर कैप और आपके अनुबंध से मंजिल। यह आपको न्यूनतम और अधिकतम आजीवन लागत की गणना करने और यह जानने की अनुमति देगा कि आपकी वास्तविक लागत कहीं बीच में गिर जाएगी। "हालांकि यह एक बड़ी रेंज होगी," फ्लेमिंग कहते हैं।

तल - रेखा

ब्याज-मात्र बंधक को समझना चुनौतीपूर्ण हो सकता है, और केवल-ब्याज अवधि समाप्त होने के बाद आपके भुगतान में काफी वृद्धि होगी। यदि आपका ब्याज-मात्र ऋण एक एआरएम है, तो ब्याज दरों में वृद्धि होने पर आपके भुगतान और भी अधिक बढ़ जाएंगे, जो कि आज के निम्न-दर परिवेश में एक सुरक्षित शर्त है। ये ऋण परिष्कृत उधारकर्ताओं के लिए सर्वोत्तम हैं जो पूरी तरह से समझते हैं कि वे कैसे काम करते हैं और वे कौन से जोखिम ले रहे हैं।