8 एक रियल एस्टेट निवेश का मूल्यांकन करने के लिए संख्या होनी चाहिए

रॉक बॉटम रियल एस्टेट कीमतें कुछ नौसिखिए रियल एस्टेट निवेशकों के लिए मोहक हो सकती हैं जो देख रहे हैं बाजार में तोड़. लेकिन, इससे पहले कि आप जमींदारों के रैंक में शामिल हों, सुनिश्चित करें कि आपके पास वित्तीय जानकारी की एक मजबूत समझ है जो एक सफल प्रयास के बीच अंतर कर सकती है या फिर खुद को ढूंढ सकती है दिवालियापन अदालत.

संभावित निवेश संपत्ति का मूल्यांकन करते समय गणना और उपयोग करने के तरीके के बारे में जानने के लिए यहां आठ रियल एस्टेट निवेश संख्याएं हैं।

1. आपका बंधक भुगतान

एक मानक मालिक के कब्जे वाले घर के लिए, उधारदाताओं आम तौर पर कुल पसंद करते हैं ऋण के लिए आय ३६% का अनुपात, लेकिन कुछ अन्य योग्यता कारकों के आधार पर ४५% तक जाएंगे, जैसे कि आपका क्रेडिट स्कोर और नकद भंडार. यह अनुपात आपकी कुल सकल मासिक आय की तुलना आपके मासिक ऋण भुगतान दायित्वों से करता है। आवास भुगतान के लिए, ऋणदाता अन्य कारकों के आधार पर 28% से 33% की कुल आय-से-कुल आवास भुगतान पसंद करते हैं। एक के लिए संपत्ति में निवेश, फ़्रेडी मैक दिशानिर्देश कहते हैं कि अधिकतम ऋण-से-आय अनुपात 45% है। 

2. डाउन पेमेंट आवश्यकताएँ

जबकि मालिक के कब्जे वाली संपत्तियों को एक बंधक के साथ वित्तपोषित किया जा सकता है और एक के लिए 3.5% तक कम किया जा सकता है एफएचए ऋण, निवेशक बंधक को आमतौर पर एक की आवश्यकता होती है अग्रिम भुगतान 20% से 25% या कभी-कभी 40% तक। डाउन पेमेंट में से कोई नहीं या बंद करने की लागत एक निवेश संपत्ति के लिए उपहार निधि से हो सकता है। व्यक्तिगत ऋणदाता यह निर्धारित करेंगे कि आपके ऋण-से-आय अनुपात के आधार पर ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए आपको कितना नीचे रखना होगा, क्रेडिट अंक, संपत्ति की कीमत, और संभावित किराया। 

3. अर्हता प्राप्त करने के लिए किराये की आय

जबकि आप यह मान सकते हैं कि, चूंकि आपके किरायेदार का किराया भुगतान (उम्मीद है) आपके बंधक को कवर करेगा, आपको गृह ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए अतिरिक्त आय की आवश्यकता नहीं होनी चाहिए। हालांकि, किराए को आय माना जाने के लिए, आपके पास निवेश संपत्तियों के प्रबंधन, किराए के नुकसान की खरीद का दो साल का इतिहास होना चाहिए। बीमा कवरेज कम से कम छह महीने के सकल मासिक किराए के लिए, और किसी भी किराये की संपत्ति से किसी भी नकारात्मक किराये की आय को ऋण-से-आय अनुपात में ऋण के रूप में माना जाना चाहिए।

4. मूल्य से आय अनुपात

यह अनुपात किसी क्षेत्र में औसत घरेलू मूल्य की तुलना माध्यिका से करता है घरेलू आय. 2011 में, हाउसिंग बबल के बाद, यह 3.3 था, 1988 में यह 3.2 था, और अक्टूबर 2020 में, यह लगभग 4.0 था। हाउसिंग बबल के दुर्घटनाग्रस्त होने से पहले यह 4.66 के शिखर पर था। 

5. किराए के लिए मूल्य अनुपात

NS मूल्य-से-किराया अनुपात एक गणना है जो किसी विशेष बाजार में औसत घरेलू कीमतों और औसत किराए की तुलना करती है। अनुपात उत्पन्न करने के लिए बस औसत घर की कीमत को औसत वार्षिक किराए से विभाजित करें। एक जनरल के रूप में अंगूठे का नियम, उपभोक्ताओं को खरीदने पर विचार करना चाहिए जब अनुपात 15 से कम हो और किराया 20 से ऊपर हो। उच्च मूल्य/किराया अनुपात वाले बाजार आमतौर पर निवेश के उतने अच्छे अवसर प्रदान नहीं करते हैं। 

6. सकल किराये की उपज

एक व्यक्तिगत संपत्ति के लिए सकल किराये की उपज कुल संपत्ति लागत से एकत्र किए गए वार्षिक किराए को विभाजित करके, फिर प्रतिशत प्राप्त करने के लिए उस संख्या को 100 से गुणा करके पाया जा सकता है। कुल संपत्ति लागत में शामिल हैं: खरीद मूल्य, सभी समापन लागत, और नवीकरण लागत।

7. पूंजीकरण दर

सकल किराये की उपज की तुलना में अधिक मूल्यवान संख्या है पूंजीकरण दर, जिसे कैप रेट या नेट रेंटल यील्ड के रूप में भी जाना जाता है क्योंकि इस आंकड़े में शामिल हैं परिचालन खर्च संपत्ति के लिए। इसकी गणना वार्षिक किराए से शुरू करके और वार्षिक खर्चों को घटाकर की जा सकती है, फिर उस संख्या को कुल संपत्ति लागत से विभाजित करना और परिणामी संख्या को 100 से गुणा करना प्रतिशत। कुल किराये की संपत्ति के खर्च में मरम्मत की लागत, कर, मकान मालिक बीमा, रिक्ति लागत, और एजेंट शुल्क।

8. नकदी प्रवाह

यदि आप कवर कर सकते हैं बंधक प्रिंसिपल, मासिक किराए के साथ ब्याज, कर और बीमा, आप एक मकान मालिक के रूप में अच्छी स्थिति में हैं। बस सुनिश्चित करें कि आपके पास उस भुगतान को कवर करने के लिए नकद भंडार है, यदि आपके पास कोई रिक्ति है या अप्रत्याशित रखरखाव लागत को कवर करने की आवश्यकता है। नकारात्मक नकदी प्रवाह, जो अक्सर तब होता है जब किसी निवेशक ने संपत्ति खरीदने के लिए बहुत अधिक उधार लिया हो, जिसके परिणामस्वरूप एक चूक जाना ऋण पर जब तक आप लाभ के लिए संपत्ति बेचने में सक्षम नहीं होते हैं।

तल - रेखा

एक बार जब आप इन सभी गणनाओं को कर लेते हैं, तो आप इस बारे में एक सूचित निर्णय ले सकते हैं कि कोई विशेष संपत्ति एक मूल्यवान निवेश होगी या नींबू।