रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) परिभाषा

रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) क्या है?

अचल संपत्ति बंधक निवेश नाली (REMIC) शब्द का अर्थ है a विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) या ऋण साधन जो बंधक ऋणों को एक साथ जमा करता है और जारी करता है बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां (एमबीएस).

रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) को समझना

REMIC जटिल निवेश हैं जो जारीकर्ताओं और निवेशकों के लिए आय उत्पन्न करते हैं। बंधक पूल आम तौर पर टूट जाते हैं हिस्सों, अलग-अलग प्रतिभूतियों के रूप में निवेशकों के लिए पुनर्पैकेज और विपणन किया गया। REMIC कई अलग-अलग रूप ले सकते हैं और आमतौर पर इन्हें पास-थ्रू संस्थाएं माना जाता है। इस प्रकार, उन्हें सीधे कर से छूट दी गई है।

रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMICs) को सबसे पहले ________ के अधिनियमन द्वारा अधिकृत किया गया था

1986 का कर सुधार अधिनियम. वे ट्रस्ट में वाणिज्यिक और आवासीय बंधक रखते हैं और निवेशकों को इन प्रतिभूतिकृत बंधकों में हित जारी करते हैं। उन्हें जोखिम से बचने वाले निवेशकों के लिए एक सुरक्षित विकल्प माना जाता है।

REMIC, जोखिम और परिपक्वता के आधार पर व्यक्तिगत गिरवी को पूल में एक साथ रखते हैं, जैसे संपार्श्विक बंधक दायित्व (सीएमओ). उन्हें बांड या अन्य प्रतिभूतियों में विभाजित किया जाता है जिन्हें बाद में निवेशकों को बेच दिया जाता है। इन प्रतिभूतियों का कारोबार होता है द्वितीयक बंधक बाजार.

उद्योग के कुछ सबसे प्रमुख अचल संपत्ति बंधक निवेश संघटकों में शामिल हैं: फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक. ये कंपनियां संघीय सरकार द्वारा समर्थित हैं। हालांकि वे वास्तव में बंधक जारी नहीं करते हैं, वे द्वितीयक बाजार में अन्य उधारदाताओं द्वारा जारी किए गए गृह ऋण की गारंटी देते हैं। अन्य REMIC जारीकर्ताओं में बंधक ऋणदाता और बीमा कंपनियां, साथ ही बचत संस्थान शामिल हैं।

REMIC को साझेदारी के रूप में संगठित किया जा सकता है, ट्रस्टों, निगम, या संघ और संघ हैं मुक्त कर संस्थाएं हालांकि, इन प्रतिभूतियों के मालिक निवेशक अभी भी व्यक्तिगत आयकर के अधीन हैं। कर कानूनों ने REMIC को अपने बंधक ऋणों में संशोधन करने से रोक दिया। इस प्रकार, इकाई अपनी कर-मुक्त स्थिति खो सकती है यदि उसके पूल के भीतर एक ऋण का दूसरे ऋण के लिए आदान-प्रदान किया जाता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि संघीय नियमों को स्थिर रहने के लिए किसी दिए गए पूल में ऋण की आवश्यकता होती है। दूसरे शब्दों में, ऋणों को नई शर्तों के साथ विभिन्न ऋणों के लिए महत्वपूर्ण रूप से संशोधित या विनिमय नहीं किया जा सकता है।

REMICs में परिवर्तन

REMIC की संरचना और कर-मुक्त स्थिति की रक्षा के लिए या तो कई बदलाव प्रस्तावित या किए गए थे।

कांग्रेस ने 2009 में रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली सुधार अधिनियम पेश किया ताकि प्रतिबंधों को कम किया जा सके व्यावसायिक अचल संपत्ति रेमिक्स द्वारा प्रतिभूतिकृत ऋण। वाणिज्यिक ऋण के साथ परेशान संपत्तियों के मालिक अपनी संपत्ति में बदलाव करने में सक्षम नहीं थे क्योंकि उनकी योजनाओं के मूल्य में परिवर्तन होगा संपार्श्विक जिससे ऋण सुरक्षित हो गया।

प्रस्तावित कानून संपत्ति के मालिकों को अनुमति देगा वाणिज्यिक ऋण सुधार और संवर्द्धन करने के लिए REMIC द्वारा सुरक्षित किया गया जो उनकी संपत्तियों को बाजार के लिए और अधिक आकर्षक बना देगा। कानून में एक घोषणा शामिल थी कि इस तरह की शर्तों के तहत संपत्ति संशोधनों को निषिद्ध लेनदेन के रूप में नहीं माना जाएगा जैसा कि द्वारा उल्लिखित है आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस).

REMIC में ब्याज को नियमित ब्याज और आय के रूप में माना जाना जारी रहेगा जो थे संपत्ति में संशोधनों द्वारा उत्पन्न को उसी तरह संभाला जाएगा जैसे कि योग्य के माध्यम से प्राप्त किया गया हो बंधक

अधिनियम को बैंकिंग, आवास और शहरी मामलों की समिति को भेजा गया था, लेकिन आगे नहीं बढ़ा।

COVID-19 महामारी के कारण कठिनाइयों से पीड़ित वाणिज्यिक और आवासीय ऋण वाले लोगों के लिए संघीय सरकार ने कुछ राहत प्रदान की। भुगतान करने में असमर्थ गृहस्वामियों को पहले के तहत सहनशीलता प्रदान की गई थी कोरोनावायरस सहायता, राहत और आर्थिक सुरक्षा (CARES) अधिनियम, जिस पर 2020 में पूर्व राष्ट्रपति डोनाल्ड ट्रम्प द्वारा हस्ताक्षर किए गए थे, और फिर जब बिडेन प्रशासन ने प्रावधानों को बढ़ाया।

क्योंकि राहत अंततः इन ऋणों की संरचना को बदल देगी, इसका असर इस बात पर भी पड़ेगा कि REMIC कैसे संरचित होते हैं। आईआरएस ने यह सुनिश्चित किया है कि यदि उधारकर्ता इन आपातकालीन उपायों का लाभ उठाते हैं तो ये निवेश और उनके जारीकर्ता किसी भी कर प्रभाव से सुरक्षित रहेंगे।

रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) बनाम। संपार्श्विक बंधक दायित्व (सीएमओ)

उद्योग आमतौर पर REMIC को CMOS मानता है, जो बंधक की एक श्रृंखला है जिसे एक साथ बंडल किया जाता है और निवेशकों को निवेश के रूप में बेचा जाता है। लेकिन दोनों में कुछ अंतर हैं।

सीएमओ रेमिक्स के भीतर मौजूद हैं, हालांकि सीएमओ एक हैं कर और कानूनी के लिए अलग कानूनी इकाई उद्देश्य। दूसरी ओर, एक REMIC को संघीय कर से छूट प्राप्त है। लेकिन यह केवल उस आय पर है जो निवेशक कॉर्पोरेट स्तर पर अंतर्निहित बंधक से एकत्र करते हैं। REMIC दाखिल करते समय फॉर्म 1066 का उपयोग करके निवेशकों को उत्पन्न और भुगतान की गई कोई भी आय कर योग्य है।

रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) बनाम। रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी)

REMIC और दोनों अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) किसी न किसी रूप में अचल संपत्ति में निवेश करें, लेकिन जब REMIC बंधक ऋणों को पूल करते हैं और उन्हें निवेशकों को निवेश के रूप में बेचते हैं, तो REIT एक पूरी तरह से अलग गेंद का खेल है।

REITs वे कंपनियाँ हैं जो a. का स्वामित्व और संचालन करती हैं विभाग आय पैदा करने वाली संपत्तियों, जैसे कि कार्यालय और खुदरा स्थान, कोंडोमिनियम और मिश्रित-उपयोग वाली संपत्तियां। निवेशक आरईआईटी में शेयर खरीद सकते हैं जो स्टॉक की तरह ही एक्सचेंजों पर कारोबार करते हैं। कंपनियां अपनी संपत्तियों को पट्टे पर देती हैं या किराए पर देती हैं और उस आय का भुगतान निवेशकों को किया जाता है: लाभांश.

रेमिक्स की तरह, हालांकि, आरईआईटी पर कर नहीं लगाया जाता है। लेकिन निवेशकों को इन निवेशों से होने वाली किसी भी आय को अपने वार्षिक पर रिपोर्ट करना चाहिए कर विवरणी, जिसका अर्थ है कि उन पर उनकी अपनी कर दर पर कर लगाया जाता है।