क्या उच्च-ब्याज युग के दौरान आरईआईटी फायदेमंद हैं?

कब ब्याज दर वृद्धि, निवेशक किसी भी अच्छी संपत्ति के लिए कवर के लिए दौड़ते हैं जो उन्हें मिल सकती है। वैकल्पिक निवेश, जैसे अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी), बाजार चक्र के आधार पर एक अच्छा विकल्प हो सकता है। आइए देखें कि उच्च और निम्न-ब्याज दरों वाली अवधियों के दौरान आरईआईटी ने कैसा प्रदर्शन किया।

आरईआईटी पुनर्कथन

एक आरईआईटी एक सार्वजनिक रूप से कारोबार किया जाता है सुरक्षा जो संपत्ति या गिरवी के माध्यम से अचल संपत्ति में निवेश करता है, और स्टॉक जैसे प्रमुख एक्सचेंजों पर उपलब्ध है। नतीजतन, आरईआईटी उच्च स्तर की पेशकश करते हैं लिक्विडिटी (अचल संपत्ति के साथ व्यवहार करते समय एक दुर्लभ गुण)। ट्रस्ट अक्सर विशिष्ट प्रकार की संपत्ति के विशेषज्ञ होते हैं, जैसे आवासीय अपार्टमेंट, वाणिज्यिक भवन, गोदाम या होटल सुविधाएं। आरईआईटी क्षेत्रीय रूपों में भी उपलब्ध हैं, जो यू.एस., यूरोप, चीन या जापान जैसे विशिष्ट देशों/क्षेत्रों में अचल संपत्ति पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं।

आरईआईटी विविधीकरण, उपरोक्त तरलता, निवेश की एक छोटी राशि, आय वितरण, और सहित कई लाभ प्रदान करते हैं कर लाभ (स्थानीय कानूनों के आधार पर)। (अधिक के लिए देखें: आरईआईटी में निवेश के लिए मुख्य टिप्स.)

आरईआईटी रिटर्न बनाम। ब्याज दर

आर्थिक विकास की अवधि के दौरान, आरईआईटी की कीमतें ब्याज दरों के साथ बढ़ती हैं। इसका कारण यह है कि बढ़ती अर्थव्यवस्था आरईआईटी के मूल्य में वृद्धि करती है क्योंकि उनकी अंतर्निहित अचल संपत्ति संपत्ति का मूल्य बढ़ता है। बढ़ती अर्थव्यवस्था में, वित्तपोषण की मांग भी बढ़ जाती है, जिसके परिणामस्वरूप ब्याज दरों में वृद्धि होती है। इसके विपरीत, धीमी अर्थव्यवस्था में, जब फेड पैसे की तंगी, रिश्ता नकारात्मक हो जाता है। इस संबंध को निम्नलिखित चार्ट में देखा जा सकता है, जो आरईआईटी के कुल रिटर्न और 10-वर्ष पर प्रतिफल के बीच संबंध का विवरण देता है भंडारों 2000-2019 से।

अधिकांश भाग के लिए, आरईआईटी रिटर्न और ब्याज दरों में एक ही दिशा में आगे बढ़ते हुए सकारात्मक सहसंबंध था। इसका प्रमाण मुख्य रूप से 2001-2004 और 2008-2013 के बीच है। व्युत्क्रम सहसंबंध की अवधि, 2004, 2013 और 2016 के ठीक बाद, सभी फेड मौद्रिक कसने से संबंधित हैं नीतियां, मौद्रिक प्रोत्साहन कार्रवाइयों की क्रियाओं को उलटना जो मुख्य रूप से बाद में लागू की गई थीं मंदी। यहां ब्याज दरें बढ़ीं लेकिन आरईआईटी मूल्यों में कमी आई।

इस तर्क को और पुष्ट करते हुए द्वारा किया गया एक अध्ययन है एस एंड पी, जिसने 1970 के दशक की शुरुआत में छह अवधियों का विश्लेषण किया, जहां 10-वर्षीय ट्रेजरी की उपज में उल्लेखनीय वृद्धि हुई। अध्ययन ने उस अवधि के दौरान बढ़ी हुई ब्याज दरों की तुलना आरईआईटी और स्टॉक प्रदर्शन से की। जानकारी निम्न तालिका में प्रस्तुत की गई है।

ब्याज दर बढ़ने की इन छह अवधियों में से चार के दौरान आरईआईटी रिटर्न बढ़ा और उनमें से तीन के दौरान शेयर बाजार से आगे निकल गया।

हालांकि, विचार करने के लिए अन्य कारक और अन्य विस्तृत अवलोकन हैं, जो ब्याज दर के माहौल के आधार पर आरईआईटी निवेश के लिए सकारात्मक या नकारात्मक रिटर्न का संकेत दे सकते हैं।

सबसे बड़ा कारक यह है कि सभी आरईआईटी समान नहीं बनाए जाते हैं। सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण, आरईआईटी कई प्रकार के उद्योगों में काम करते हैं। इनमें स्वास्थ्य सेवा, होटल, आवासीय, औद्योगिक और कई अन्य शामिल हैं। इन उद्योगों में से प्रत्येक के खेल में अलग-अलग चर हैं जो आर्थिक वातावरण पर अलग तरह से प्रतिक्रिया करते हैं। एक अन्य महत्वपूर्ण कारक आरईआईटी का ऋण प्रोफाइल है; वे अपने व्यवसाय को बढ़ाने के लिए कितना वित्तपोषण करते हैं। ऋण प्रोफ़ाइल ऋण का भुगतान करने के लिए आरईआईटी की क्षमता और समय सीमा निर्धारित करती है, जो विभिन्न ब्याज दर वातावरण से प्रभावित होगी।

चर्चा की गई टिप्पणियों से संकेत मिलता है कि आरईआईटी की वास्तव में ब्याज दरों के परिदृश्य पर कोई निर्भरता नहीं हो सकती है और यह निर्धारित करने में कई अन्य कारक हैं कि विभिन्न रुचि के समय में आरईआईटी कैसा प्रदर्शन करेगा दरें। आरईआईटी निवेश से रिटर्न वास्तव में ब्याज दर भिन्नताओं से मुक्त रह सकता है। किसी भी निवेश के साथ, प्रश्न में विशिष्ट आरईआईटी, उसके प्रदर्शन, लाभांश भुगतान इतिहास और ऋण स्तरों को देखना महत्वपूर्ण है।

निवेशकों को आरईआईटी लाभ

आरईआईटी के अन्य लाभ हैं, जो उन्हें अलग-अलग ब्याज अवधि के दौरान एक अच्छा निवेश विकल्प बनाते हैं:

आय का अवसर

आरईआईटी माना जाता है उपजआधारित प्रतिभूतियां। जबकि वे कीमत में सराहना कर सकते हैं, आरईआईटी रिटर्न का एक बड़ा हिस्सा है लाभांश. आरईआईटी कॉर्पोरेट टैक्स का भुगतान करने से बचते हैं यदि वे अपनी आय का कम से कम 90% अपने यूनिटधारकों को वितरित करते हैं। इस टैक्स ब्रेक के परिणामस्वरूप आरईआईटी शेयरधारकों को लाभांश आय का नियमित वितरण होता है, और प्रभावी शुद्ध प्रतिफल अक्सर बांड (या स्टॉक) से अधिक होता है, यहां तक ​​कि के मामलों में भी उच्च ब्याज दरें।

वैश्विक विविधीकरण

आरईआईटी वैश्विक बाजारों में एक्सपोजर की पेशकश करते हैं। 1990 के दशक से, यूके, सिंगापुर, जापान, ऑस्ट्रेलिया, नीदरलैंड, दक्षिण अफ्रीका, और कई अन्य देशों ने आरईआईटी लिस्टिंग को सक्षम किया है, जिससे निवेशकों को विदेशी अचल संपत्ति बाजारों में निवेश करने की अनुमति मिलती है राष्ट्र का। उदाहरण के लिए, यदि उच्च ब्याज दरों के प्रभाव के कारण यू.एस. टैंक में स्थानीय अचल संपत्ति बाजार, यू.एस. सिंगापुर अचल संपत्ति बाजार में निवेश करने वाले निवेशक को लाभ हो सकता है यदि वह सिंगापुर में आरईआईटी रखता है विभाग।

क्षेत्र विशिष्ट एक्सपोजर

बढ़ती ब्याज दरों की स्थिति में, अचल संपत्ति के सभी उप-क्षेत्रों पर प्रतिकूल प्रभाव नहीं पड़ सकता है। उदाहरण के लिए, आवासीय किराए को नुकसान हो सकता है, लेकिन प्रमुख स्थानों में शॉपिंग सेंटर नहीं हो सकते हैं। अचल संपत्ति बाजार का सावधानीपूर्वक अध्ययन, एक विशिष्ट उप-क्षेत्र पर ब्याज दरों के प्रभाव, और विशिष्ट आरईआईटी अपनी अंतर्निहित संपत्ति होल्डिंग्स के आधार पर, आरईआईटी निवेश को लाभदायक बना सकता है चाहे ब्याज दर कोई भी हो प्रभाव।

तल - रेखा

सहसंबंध पैटर्न और ऐतिहासिक डेटा को देखने के बाद, ऐसा प्रतीत होता है कि आरईआईटी से रिटर्न के दौरान भिन्न होता है विभिन्न ब्याज दर अवधि, लेकिन अधिकांश भाग के लिए वृद्धि के दौरान सकारात्मक सहसंबंध दिखाया गया है ब्याज दर। रियल एस्टेट उप-क्षेत्रों और भौगोलिक क्षेत्रों के सावधानीपूर्वक अध्ययन और उचित चयन के बाद, निवेशक आरईआईटी को पारंपरिक स्टॉक और बॉन्ड के साथ विविधीकरण के लिए एक अच्छा निवेश मान सकते हैं।