दो बंधकों को एक में कैसे मिलाएं?

दो बंधक रखना उतना दुर्लभ नहीं है जितना आप सोच सकते हैं। जो लोग अपने घरों में पर्याप्त इक्विटी जमा करते हैं वे अक्सर दूसरा बंधक लेने का चुनाव करते हैं। वे इस पैसे का इस्तेमाल कर्ज चुकाने, बच्चे को कॉलेज भेजने, व्यवसाय शुरू करने के लिए वित्त, या बड़ी खरीदारी करने के लिए कर सकते हैं। अन्य एक सेकंड का उपयोग करेंगे बंधक अपने घर या संपत्ति के मूल्य को रीमॉडेलिंग या स्विमिंग पूल आदि के निर्माण के माध्यम से बढ़ाने के लिए।

हालाँकि, दो बंधक केवल एक को रखने की तुलना में अधिक कठिन हो सकते हैं। सौभाग्य से, ऐसे तंत्र उपलब्ध हैं जिनके साथ दो बंधकों को एक ऋण में संयोजित या समेकित किया जा सकता है। लेकिन, समेकन प्रक्रिया अपने आप में मुश्किल हो सकती है और गणित अंत में इसे सार्थक नहीं बना सकता है।

बंधक संयोजन

आइए एक उदाहरण देखें: आपने दस या अधिक साल पहले और ड्रा अवधि के दौरान होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट लिया था- वह समय जब आप अपनी क्रेडिट लाइन पर "आकर्षित" कर सकते थे - आप एक प्रबंधनीय राशि का भुगतान कर रहे थे: $ 100,000 प्रति माह की लाइन पर $ 275 श्रेय।

इस ऋण की शर्तों के अनुसार, दस वर्षों के बाद ड्रा अवधि पुनर्भुगतान अवधि बन गई - अगले 15 वर्षों में जहां आपको ऋण को गिरवी की तरह चुकाना होगा। लेकिन आपको शायद यह उम्मीद नहीं थी कि $ 275 का भुगतान $ 700 का भुगतान बन जाएगा जो कि प्राइम रेट बढ़ने पर और भी अधिक बढ़ सकता है।

दो ऋणों को समेकित करके, आप संभावित रूप से हर महीने $ 100 से अधिक बचा सकते हैं और अपनी ब्याज दर में लॉक कर सकते हैं, बजाय इसके कि अगर प्राइम बढ़ता है तो इसे बढ़ता है। दूसरी ओर, हो सकता है कि आप तेजी से ऋण का भुगतान करना चाहते हैं और बेहतर शर्तें चाहते हैं जो आपको ऐसा करने में मदद करें। इस प्रकार का समेकन कैसे काम करता है और क्या यह एक अच्छा विचार है?

जानिए आप किसके साथ शुरुआत कर रहे हैं

यह समझने के लिए कि जब आप समेकित करते हैं तो क्या होता है, आपको अपने वर्तमान ऋणों के बारे में कुछ बातें जाननी होंगी। यदि, जब आप ऋणों को समेकित करने के लिए जाते हैं, तो आपको पता चलता है कि आपके दूसरे बंधक का उपयोग किसी कारण से आपके घर से नकदी निकालने के लिए किया गया था - जिसे ए कहा जाता है कैश-आउट ऋण—यह नए ऋण में लागत जोड़ सकता है और उस राशि को कम कर सकता है जिसके लिए आप अर्हता प्राप्त करते हैं। कैश-आउट ऋणों की कीमत अधिक होती है, उधारदाताओं का कहना है क्योंकि उधारकर्ता सांख्यिकीय रूप से ऋण से दूर जाने की अधिक संभावना रखते हैं यदि वे परेशानी में पड़ते हैं।

फिर वहाँ है दर/अवधि पुनर्वित्त (रेफरी)। इस प्रकार का ऋण केवल आपके वर्तमान ऋण की ब्याज दर और शर्तों पर एक समायोजन है। ऋण को ऋणदाता के लिए सुरक्षित माना जाता है क्योंकि उधारकर्ता कोई पैसा नहीं जमा कर रहा है या संपत्ति में उनके पास इक्विटी की मात्रा को कम नहीं कर रहा है। आपने हाल ही में पुनर्वित्त किया होगा जब बंधक दरें ऐतिहासिक निम्न स्तर पर गिर गईं।

ये भेद क्यों मायने रखते हैं? केसी फ्लेमिंग के अनुसार, C2 वित्तीय निगम के बंधक सलाहकार, और के लेखक, ऋण गाइड: सर्वोत्तम संभव बंधक कैसे प्राप्त करें, वे महत्वपूर्ण हैं क्योंकि नए बंधक पर आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली शर्तें और राशि बहुत भिन्न हो सकती हैं।

"मान लें कि आप और आपके पड़ोसी दोनों को 75% ऋण-से-मूल्य पुनर्वित्त ऋण मिल रहे हैं, के तहत अनुरूप ऋण $417,000 की सीमा। आपका है नकदी निकलना, उसका नहीं है। अप्रैल 2021 तक आपके ऋण की कीमत आपके पड़ोसी के ऋण से 0.625 अंक अधिक होगी। और 1 अंक ऋण राशि का 1% है, इसलिए यदि आपकी ऋण राशि $200,000 है, तो सभी चीजें समान होने पर आप अपने पड़ोसी के समान ब्याज दर के लिए $1,250 ($200,000 x .00625) अधिक भुगतान करेंगे।"

इस पर इस तरीके से विचार करें। यदि आपने घर खरीदते समय मूल रूप से दो ऋण प्राप्त किए हैं, तो यह नकद-आउट ऋण नहीं है क्योंकि दूसरे बंधक का उपयोग घर प्राप्त करने के लिए किया गया था - इसमें से नकद नहीं निकालें। लेकिन बाद में, यदि आपको दूसरा बंधक लेने के परिणामस्वरूप धन प्राप्त हुआ, तो वह एक नकद-आउट ऋण था, और इसलिए एक नया समेकित ऋण समान माना जाएगा।

एक और कारण है कि यह भेद महत्वपूर्ण हो जाता है। क्योंकि कैश-आउट ऋण ऋणदाता के लिए जोखिम भरा होता है, वे आपके घर में आपकी इक्विटी का केवल ७५% से ८०% उधार दे सकते हैं, जबकि ९०% दर/सावधि रेफरी पर। फ्लेमिंग इसे सादे अंग्रेजी में इस तरह कहते हैं: "यदि आपके ऋण को नकद-आउट ऋण माना जाएगा, तो आपको अर्हता प्राप्त करने के लिए अपनी संपत्ति में अधिक इक्विटी की आवश्यकता होगी।"

कैसे समेकित करें

ऋणदाता सभी जटिल कागजी कार्रवाई करेगा जो ऋण को समेकित करने के साथ जाता है। आपका काम एक सूचित उपभोक्ता बनना है। एक से बात न करें - कई से बात करें।

चूंकि दो ऋणों का समेकन एक साधारण गृह बंधक की तुलना में अधिक जटिल है, इसलिए व्यक्तिगत रूप से तीन या चार उधारदाताओं के साथ व्यक्तिगत रूप से बात करना सबसे अच्छा है। आप अपने बैंक या क्रेडिट यूनियन, एक बंधक दलाल से बात कर सकते हैं, या उन उद्योग पेशेवरों से सिफारिशें ले सकते हैं जिन पर आप भरोसा करते हैं।

बेशक, उनसे पूछें कि क्या नया लोन कैश-आउट लोन या रेट/टर्म रेफरी बन जाएगा। क्या यह एक निश्चित या परिवर्तनीय दर ऋण है? 15 या 30 साल?

एक बार जब आप एक निश्चित ऋणदाता से खुश हो जाते हैं, तो वे आपको इस प्रक्रिया से अवगत कराएंगे। पहले इसे पढ़े बिना किसी भी चीज़ पर हस्ताक्षर न करें और सुनिश्चित करें कि आप भुगतान अनुसूची को समझते हैं।

यदि आपका ऋण कैश-आउट ऋण है, तो केसी फ्लेमिंग का कहना है कि एक साल बाद इसे दर/सावधि रेफरी में बदलने का एक तरीका हो सकता है।

"ऋण को कैश-आउट के रूप में समेकित करें, लेकिन एक ऋणदाता क्रेडिट प्राप्त करें जो लेनदेन से जुड़ी सभी लागतों का भुगतान करता है। एक साल प्रतीक्षा करें और फिर से पुनर्वित्त करें। चूंकि आप उस समय केवल एक ही ऋण पुनर्वित्त कर रहे हैं, यह नकद-आउट ऋण नहीं है। अब आप ब्याज दर को कम करने के लिए बिंदुओं पर पैसा खर्च कर सकते हैं क्योंकि आप ऋण को अधिक समय तक रखेंगे समय अवधि।" फ्लेमिंग ऐसा करने की सलाह तभी देते हैं जब आपको लगता है कि ब्याज दरें स्थिर हैं या हो सकती हैं बूंद।

तल - रेखा

"केवल अपने मासिक भुगतान में कमी के आधार पर ऋण पुनर्वित्त या समेकित करने का निर्णय कभी न लें। ज्यादातर मामलों में आप अपने जीवनकाल में नए ऋण पर अधिक खर्च करेंगे, जितना कि आप मौजूदा ऋणों का भुगतान करने के लिए करेंगे, "फ्लेमिंग कहते हैं। "लाखों उपभोक्ता अपने भविष्य को गिरवी रखते हैं और सेवानिवृत्ति में दसियों या सैकड़ों हजारों डॉलर कम के साथ समाप्त होते हैं।"

इसके बजाय, निर्धारित करें कि आपको कब तक लगता है कि आप घर में रहेंगे, और अपने वर्तमान बंधक की लागत की तुलना करें। नए बंधक के साथ-साथ नए ऋण से जुड़ी कोई भी लागत उस पूरे समय में जो आप धारण करेंगे ऋण। यदि आपकी कुल लागत समेकन के साथ कम होगी, तो समेकन शायद एक अच्छा विचार है।