पराजय वाणिज्यिक रियल एस्टेट शुल्क को कम करता है

व्यावसायिक रियल एस्टेट निवेशक जो निश्चित दर का पक्ष लेते हैं कर्ज का वित्तपोषण कभी-कभी खुद को भुगतान करना पड़ता है पूर्व भुगतान दंड जब वे अपने ऋण के अग्रिम में अपने ऋण का निपटान करते हैं' परिपक्वता तिथियां.विभिन्न पूर्व भुगतान विकल्पों में से, रद्द करना जब ब्याज दरें बढ़ रही हों तो सबसे बड़ा लचीलापन और संभावित वित्तीय लाभ प्रदान करने वाला है।

पराजय क्या है?

डिफैसेंस, जैसा कि इसके नाम से पता चलता है, आवश्यक शुल्क को कम करने की एक विधि है जब कोई उधारकर्ता एक निश्चित दर से पूर्व भुगतान करने का निर्णय लेता है। व्यावसायिक अचल संपत्ति ऋण। ऋणदाता को नकद भुगतान करने के बजाय, पराजय विकल्प उधारकर्ता को मूल के लिए एक और नकदी-प्रवाह वाली संपत्ति का आदान-प्रदान करने की अनुमति देता है संपार्श्विक ऋण पर।

नई संपार्श्विक (आमतौर पर ट्रेजरी प्रतिभूतियां) मूल वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्तियों की तुलना में आमतौर पर बहुत कम जोखिम भरा होता है। इस परिदृश्य में, ऋणदाता बहुत बेहतर है क्योंकि यह वही प्राप्त करता है नकदी प्रवाह और बदले में एक बेहतर, जोखिम-समायोजित निवेश प्राप्त करता है। हालांकि ऋणदाता के लिए पराजय का लाभ स्पष्ट है, उधारकर्ताओं को भी काफी लाभ हो सकता है। अगर

ब्याज दर की तुलना में अधिक की दर से ऋण वृद्धि पर बंधक, उधारकर्ता मूल्य बना सकते हैं और पूर्व भुगतान पर अपनी जेब में नकदी डाल सकते हैं। क्योंकि पराजय एक विकल्प है जिसे बातचीत के दौरान पेश किया जाता है a वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण, उधारकर्ताओं को अपने वित्तपोषण के साथ मूल्य बनाने की संभावना को संरक्षित करने के लिए इस पर विचार करना चाहिए।

पराजय के लिए तर्क

चर दर वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण, निर्माण या जैसी अल्पकालिक जरूरतों के वित्तपोषण का एक उपयुक्त तरीका है पुल वित्तपोषण, जो लीज-अप चरण में अचल संपत्ति के मालिकों को दी गई पूंजी है; यह तब चुकाया जाता है जब संपत्ति अंततः नकदी प्रवाह उत्पन्न करती है।

हालांकि ब्याज दर जोखिम उच्च है, और वित्तीय गिरावट की कोई सीमा नहीं है, कुछ उधारकर्ता दीर्घकालिक, परिवर्तनीय-दर वित्तपोषण करेंगे। यह अक्सर तब होता है जब इस बात की बहुत अधिक संभावना होती है कि ऋण के परिपक्व होने से पहले नकदी प्रवाह वाली संपत्ति बेची जाएगी।

उधारकर्ता कई कारणों से परिवर्तनीय-दर वित्तपोषण का उपयोग करते हैं। एक महत्वपूर्ण कारण को दरकिनार करना है पूर्व भुगतान दंड कि उधारदाताओं को निश्चित दर ऋण के पूर्व भुगतान की आवश्यकता होती है। परिवर्तनीय-दर वित्तपोषण पर, उधारदाताओं को खर्च नहीं करना पड़ता है पुनर्निवेश जोखिम क्योंकि ऋण की दरें बाजार के साथ तैरती रहती हैं। जब चुकाया जाता है, तो उसी बाजार दरों पर धन को फिर से उधार दिया जा सकता है।

उधारदाताओं के लिए जोखिम

फिक्स्ड-रेट फाइनेंसिंग में वित्तीय नुकसान या ऋणदाता की कमी को कम करने की क्षमता है उपज जब पूंजी का भुगतान किया जाता है और फिर कम बाजार दरों पर उधार दिया जाता है। क्षमता के कारण पुनर्निवेश जोखिम, उधारदाताओं को आमतौर पर उन लोगों से पूर्व भुगतान दंड की आवश्यकता होती है जो एक निश्चित दर पर उधार लेते हैं। मूल रूप से, उधारदाताओं की आवश्यकता 'उपज रखरखाव', जिसने तय किया कि उधारकर्ता भुगतान करते हैं दर अंतर (ऋण दर और प्रचलित बाजार दर के बीच) पूर्वदत्त पूंजी पर ऋण परिपक्वता की शेष अवधि के लिए। क्योंकि इसमें अवसर और वित्तीय लागत जुड़ी हुई है उद्भव नई बंधक संपत्ति, पराजय को पुनर्निवेश जोखिम को खत्म करने और प्रीपेड पूंजी को फिर से उधार देने की आवश्यकता के रूप में डिजाइन किया गया था।

पराजय उधारकर्ताओं को अपने ऋणों पर संपार्श्विक को संपत्ति के साथ बदलने की अनुमति देता है जो मूल ऋण के समान नकदी प्रवाह प्रदान करते हैं। यह परिसंपत्ति विनिमय उधारदाताओं को प्रीपेड पूंजी को बदलने के लिए नए ऋण देने के अवसरों को खोजने के बिना ऋण अवधि के दौरान उनकी अपेक्षित उपज प्राप्त करना जारी रखने की अनुमति देता है। जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, कम जोखिम वाली संपत्ति का आदान-प्रदान (एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्ति के स्थान पर यू.एस. कोषागार) ऋणदाता के निवेश के समग्र जोखिम को कम करता है। संस्थानों के लिए यह और भी बड़ा लाभ है कि प्रतिभूतिकरण ये बंधक। इस संभावना को बढ़ाकर कि निवेशकों को ब्याज और मूलधन के सभी अनुबंधित भुगतान प्राप्त होंगे, पराजय के मूल्य में बहुत वृद्धि होती है गिरवी द्वारा संरक्षित प्रतिभूतियां, साथ ही उधारदाताओं के मुनाफे।

उधारकर्ताओं के लिए लाभ और मुद्दे

उपज रखरखाव के विपरीत, जब बाजार दर अनुबंधित ऋण दर से ऊपर उठती है, तो ऋण लेने वालों के लिए पराजय की संभावना बढ़ जाती है। यील्ड मेंटेनेंस को पेनल्टी के रूप में संदर्भित किया जाता है, क्योंकि उधारकर्ता किसी प्रकार के भुगतान के अधीन होते हैं, इस पर ध्यान दिए बिना कि बाजार की दरें किस दिशा में चलती हैं। इसे आमतौर पर उपज रखरखाव गणना या प्रीपेड राशि के प्रतिशत के रूप में संरचित किया जाता है। क्योंकि पराजय के लिए ट्रेजरी बांड की खरीद की आवश्यकता होती है, दरों की गति सीधे प्रभावित करती है इन परिसंपत्तियों की लागत और यह निर्धारित करता है कि क्या पराजय एक लागत होगी या एक अप्रत्याशित पूर्व भुगतान

ज्यादातर मामलों में, पराजय में की खरीद शामिल होती है ट्रेज़री ऋणपत्र ऋण की शेष अवधि के बराबर परिपक्वता के साथ, के साथ कूपन दरें जो अनुबंधित आवधिक ब्याज और मूल भुगतान की भरपाई के लिए आवश्यक आय प्रदान करती हैं। इन बांडों को तब एक पराजय ट्रस्ट को सौंपा जाता है जो बांड के परिपक्व होने तक ऋणदाता को आवधिक नकदी प्रवाह देता है। ऋण और बाजार दरों को पराजित करने के लिए आवश्यक बांडों की दरों के बीच अंतर के आधार पर, ट्रेजरी बांड छूट या एक के लिए व्यापार करेंगे अधिमूल्य.

जब दरें बढ़ती हैं, तो ट्रेजरी बांड (या कोई निश्चित आय निवेश) मूल्य खो देते हैं और सस्ते हो जाते हैं। जब ऐसा होता है, तो उधारकर्ता ऋण को पूर्व भुगतान करने के लिए आवश्यक बांड से कम में आवश्यक बांड खरीदने में सक्षम होते हैं, जिसके परिणामस्वरूप उनकी जेब में अतिरिक्त नकदी होती है। विपरीत स्थिति में, जब दरें गिरती हैं, तो निश्चित आय वाले निवेश अधिक महंगे हो जाते हैं।इसके लिए उधारकर्ता को पूर्व भुगतान पर ऋण शेष राशि से अधिक राशि का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। नकारात्मक पक्ष पर, उपज रखरखाव गणना के परिणामस्वरूप ऋण को पराजित करने के लिए आवश्यक अतिरिक्त पूंजी की समान राशि होगी। यह किसी पर ध्यान नहीं देता है ट्रांज़ेक्शन लागत जो ऋण को विफल करने के लिए आवश्यक बांड खरीदने के लिए खर्च किया जाएगा। ये लागत के आधार पर भिन्न होती है बोली - पूछना फैल या की सेना आपूर्ति और मांग बांडों के लिए। उल्टा, पराजय फायदेमंद है जबकि उपज रखरखाव के लिए अभी भी कुछ दंड का भुगतान करना होगा।

पराजय विकल्प निश्चित दर वाले उधारकर्ताओं को उन लोगों पर लाभ प्रदान करता है जो उपज रखरखाव या दीर्घकालिक, परिवर्तनीय-दर वित्तपोषण चुनते हैं। यह उन उधारकर्ताओं के लिए एक अच्छा सामरिक निर्णय है जिन्हें लगता है कि उनके पास भविष्यवाणी करने का कौशल है ब्याज दर में उतार-चढ़ाव. यह उन रियल एस्टेट निवेशकों के लिए भी एक अच्छा विकल्प है जो जानते हैं कि उन्हें अपनी संपत्तियों को बेचने की आवश्यकता होगी लघु अवधि, लेकिन संभावित वृद्धि के बारे में चिंतित हैं ऋण सेवा यदि वे परिवर्तनीय-दर ऋण का उपयोग करना चुनते हैं।

पोर्टफोलियो-स्तरीय ऋण (एक ऋण जो कई वाणिज्यिक संपत्तियों द्वारा संपार्श्विक है) का उपयोग करने वाले उधारकर्ता पाते हैं कि ऋणदाता कभी-कभी उधारकर्ताओं को किसी संपत्ति के मूल्य योगदान की तुलना में ऋण का अधिक प्रतिशत चुकाने की आवश्यकता होगी विभाग। इस स्थिति का परिणाम तब होता है जब ऋणदाता का मानना ​​​​है कि एक उधारकर्ता ऐसी संपत्ति बेच रहा है जो पोर्टफोलियो में शेष संपत्तियों की तुलना में कम जोखिम भरा है। चूंकि पोर्टफोलियो जोखिम भरा होता है, कम जोखिम वाली संपत्ति जितनी कम होती है, उधारदाताओं को एक पूर्व भुगतान राशि की आवश्यकता होगी जो कि अधिक जोखिम के लिए उन्हें क्षतिपूर्ति करें, शेष पोर्टफोलियो को प्रभावी ढंग से हटा दें और निवेशक के लीवरेज को कम करें वापसी।

क्योंकि पराजय के परिणामस्वरूप संपार्श्विक की तुलना में कम जोखिम वाली संपत्ति का आदान-प्रदान होता है, उधारकर्ता संपत्ति की बिक्री के बाद पोर्टफोलियो में ऋण का समान प्रतिशत रख सकते हैं। ऋणदाता के समझौते से शेष संपत्तियों पर ऋण का प्रतिशत बढ़ाना संभव हो सकता है जब पराजय निष्पादित की जाती है।

उधारकर्ताओं के लिए एक और लाभ यह है कि ऋणदाताओं को आमतौर पर किसी भी प्रकार के भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है, या तो अग्रिम या ऋण दरों में वृद्धि करके, पराजय विकल्प प्राप्त करने के लिए। यदि दरें बढ़ती हैं, तो उधारकर्ता के लिए मूल्य-सृजन की संभावना होती है; इसलिए, यह कल्पना की जा सकती है कि ऋणदाता विकल्प बेचने के लिए मुआवजे की मांग कर सकते हैं।

तल - रेखा

उधारकर्ताओं को अपने पूर्व भुगतान विकल्पों के बारे में पता होना चाहिए ताकि वे सही करें परिसंपत्ति प्रबंधन निर्णय। उदाहरण के लिए, महत्वपूर्ण ब्याज दर में वृद्धि की अवधि में, ऋण को पराजित करके बनाए गए मूल्य के कारण उप-इष्टतम वाणिज्यिक संपत्ति को बेचना बेहतर हो सकता है। नकारात्मक पक्ष पर, मूल्य अनुकूलन के बाद भी, किसी संपत्ति को बनाए रखना समझदारी हो सकती है। पूर्व भुगतान पर ऋण पर बचा हुआ समय सीधे पूर्व भुगतान लागत को प्रभावित करता है। सभी चीजें समान होने के कारण, समय के साथ पूर्व भुगतान दंड समाप्त हो जाता है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण की शर्तों पर बातचीत करते समय, उधारकर्ताओं को क्षमता के बारे में पूछना चाहिए अपने निश्चित दर वाले ऋणों को नष्ट कर दें, भले ही उनका पहले दायित्व का भुगतान करने का कोई इरादा न हो परिपक्वता। अन्य पूर्व भुगतान विकल्पों पर पराजय प्रदान करने वाला विशिष्ट लाभ बाजार की ब्याज दरों में वृद्धि होने पर आय उत्पन्न करने वाली घटना बनाने की क्षमता के कारण महत्वपूर्ण है। यह बोधगम्य है कि बढ़ती ब्याज दरों की अवधि के दौरान, अचल संपत्ति के मालिक जो निश्चित दर के वित्तपोषण को पसंद करते हैं, उत्पादन कर सकते हैं पूंजीगत लाभ उनके ऋण दायित्वों पर जो अचल संपत्ति मूल्यों में कमी की भरपाई से अधिक हो सकते हैं। वित्तीय उपयोग करने वाले निवेशक लाभ लें अचल संपत्ति खरीदने के लिए तय किया जाना चाहिए, फिर बेचा जाना चाहिए, अल्पकालिक, परिवर्तनीय-दर वित्तपोषण के लिए एक आकर्षक विकल्प के रूप में पराजय विकल्प के साथ निश्चित दर वित्तपोषण पर विचार करना चाहिए।