एमबीएस के साथ बंधक ऋण से लाभ

फेडरल रिजर्व बैंक ऑफ न्यूयॉर्क के अनुसार, 2021 की पहली तिमाही में बंधक शेष घरेलू ऋण का सबसे बड़ा घटक बना। 31 मार्च, 2021 तक, उपभोक्ता ऋण रिपोर्ट में बंधक-संबंधी ऋण में कुल $10.16 ट्रिलियन, पिछली तिमाही की तुलना में $117 बिलियन की वृद्धि दिखाई गई। हालांकि बंधक दरों में वृद्धि की उम्मीद है, कम बेरोजगारी के साथ आवास की मांग अभी भी बंधक बाजार को बढ़ावा दे सकती है। इसका मतलब है कि इस उधारी का विस्तार होना तय है। यह स्थिति चतुर निवेशकों के लिए एक अवसर पैदा करती है, जो इसका उपयोग कर सकते हैं गिरवी द्वारा संरक्षित प्रतिभूतियां (एमबीएस) इस कर्ज के एक हिस्से के मालिक हैं।

ध्यान रखें कि इन संपत्तियों ने 2008 के वित्तीय संकट में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई थी। बैंक बंधक ऋण देने पर कई प्रतिबंध हटा रहे थे, कुछ ने तो कोई पैसा नहीं लिया, और पूरी तरह से गृह ऋण का वित्तपोषण किया। लेकिन अधिकांश नए मकान मालिक अपने भुगतान का खर्च वहन नहीं कर सकते थे, जो उधारदाताओं को परेशान नहीं करता था। वे अभी भी ऋणों की पैकेजिंग करके और उन्हें निवेशकों को बेचकर पैसा कमाने में सक्षम थे। बदले में, इसने एक बुलबुला बनाया, जो 2007 में फट गया। ट्रिकल इफेक्ट ने लेहमैन ब्रदर्स को मारा, जिससे बैंक ढह गया, फिर पूरे वैश्विक अर्थव्यवस्था में सदमे की लहरें चली गईं।

तो क्या आप अभी भी इन संपत्तियों में निवेश करने का जोखिम उठा सकते हैं? इस लेख में, हम आपको दिखाएंगे कि आप अपनी अन्य निश्चित-आय वाली संपत्तियों के पूरक के लिए एमबीएस का उपयोग कैसे कर सकते हैं।

वे कैसे बनते हैं

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ बैंकों से खरीदे गए ऋण दायित्व हैं, बंधक कंपनियों, क्रेडिट यूनियनों और अन्य वित्तीय संस्थानों और फिर एक सरकारी, अर्ध-सरकारी या निजी संस्था द्वारा पूल में इकट्ठा किया गया। ये संस्थाएं तब निवेशकों को प्रतिभूतियां बेचती हैं। इस प्रक्रिया को नीचे दिखाया गया है:

1. रियल एस्टेट खरीदार वित्तीय संस्थानों से उधार लेते हैं।
2. वित्तीय संस्थान एमबीएस संस्थाओं को बंधक बेचते हैं।
3. एमबीएस संस्थाएं बंधक पूल बनाती हैं और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां जारी करती हैं।
4. व्यक्ति एमबीएस पूल में निवेश करते हैं।

एमबीएस के प्रकार

एमबीएस दो प्रकार के होते हैं। NS निकासी या भागीदारी प्रमाणपत्र बंधक के एक पूल में प्रत्यक्ष स्वामित्व का प्रतिनिधित्व करता है। आपको मिलेगा यथानुपात जारीकर्ता को उधारकर्ताओं से मासिक भुगतान प्राप्त होने पर पूल में किए गए सभी मूलधन और ब्याज भुगतान का हिस्सा। बंधक पूल में आमतौर पर पांच से 30 साल की परिपक्वता अवधि होगी। हालांकि, नकदी प्रवाह महीने दर महीने बदल सकता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि कितने गिरवी का भुगतान जल्दी किया जाता है। यह वह जगह है जहाँ पूर्व भुगतान जोखिम लेटा होना। जब मौजूदा ब्याज दरों में गिरावट आती है, तो कर्जदार हो सकते हैं पुनर्वित्त और अपने ऋणों का पूर्व भुगतान करें। निवेशकों को तब कम, वर्तमान-ब्याज-दर के माहौल में अपने मूल निवेश के समान प्रतिफल खोजने का प्रयास करना चाहिए। इसके विपरीत, निवेशक सामना कर सकते हैं ब्याज दर जोखिम जब ब्याज दरें बढ़ती हैं। उधारकर्ता अपने ऋण के साथ बने रहेंगे, जिससे निवेशक मौजूदा ब्याज दर के बढ़ते माहौल में कम प्रतिफल के साथ फंस जाएंगे।

दूसरे प्रकार का एमबीएस है संपार्श्विक बंधक दायित्व (सीएमओ)। यह पास-थ्रू बंधक का एक पूल है।

कई प्रकार के सीएमओ हैं जो निवेशकों के पूर्व भुगतान जोखिम को कम करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। में अनुक्रमिक वेतन सीएमओ, सीएमओ जारीकर्ता बांडधारकों को श्रेणियों की एक श्रृंखला से नकदी प्रवाह वितरित करेंगे, जिन्हें कहा जाता है हिस्सों. प्रत्येक किश्त में समान परिपक्वता वाली बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ होती हैं और नकदी प्रवाह पैटर्न। प्रत्येक किश्त सीएमओ के भीतर दूसरों से अलग है। उदाहरण के लिए, एक सीएमओ के पास गिरवी के साथ चार किश्तें हो सकती हैं जो औसतन दो, पांच, सात और 20 वर्ष होती हैं। जब बंधक भुगतान आता है, तो सीएमओ जारीकर्ता पहले प्रत्येक किश्त में बांडधारकों को घोषित कूपन ब्याज दर का भुगतान करेगा। अनुसूचित और अनिर्धारित मूलधन का भुगतान पहले किश्तों में पहले निवेशकों के पास जाएगा। एक बार जब उनका भुगतान कर दिया जाता है, तो बाद के चरणों में निवेशकों को मूल भुगतान प्राप्त होगा। अवधारणा पूर्व भुगतान जोखिम को एक किश्त से दूसरी किश्त में स्थानांतरित करना है। कुछ सीएमओ में 50 या अधिक अन्योन्याश्रित किश्तें हो सकती हैं। इसलिए, आपको निवेश करने से पहले सीएमओ में अन्य किश्तों की विशेषताओं को समझना चाहिए। ट्रेंच दो प्रकार के होते हैं:

• पीएसी किश्तें उपयोग ऋण शोधन निधि निवेशकों को पूर्व भुगतान जोखिम को कम करने और अधिक स्थिर नकदी प्रवाह प्राप्त करने में मदद करने के लिए अवधारणा। ए साथी बंधन अतिरिक्त मूलधन को अवशोषित करने के लिए स्थापित किया गया है क्योंकि बंधक का भुगतान जल्दी किया जाता है। फिर, दो स्रोतों (पीएसी और साथी बांड) से आय के साथ, निवेशकों के पास मूल परिपक्वता अनुसूची पर भुगतान प्राप्त करने का एक बेहतर मौका है।
• जेड-किश्तें प्रोद्भवन बांड या अभिवृद्धि बांड किश्तों के रूप में भी जाना जाता है। दौरान प्रोद्भवन अवधि, निवेशकों को ब्याज का भुगतान नहीं किया जाता है। इसके बजाय, मूलधन चक्रवृद्धि दर से बढ़ता है। यह निवेशकों के कम प्रतिफल पर पुनर्निवेश करने के जोखिम को समाप्त करता है यदि मौजूदा बाजार दरों में गिरावट. पूर्व किश्तों के भुगतान के बाद, Z-किश्त धारकों को प्राप्त होगा कूपन बांड के उच्च मूलधन के आधार पर भुगतान। साथ ही, उन्हें अंतर्निहित गिरवी से कोई भी मूल पूर्व भुगतान प्राप्त होगा। क्योंकि प्रोद्भवन अवधि के दौरान जमा किया गया ब्याज कर योग्य है-भले ही निवेशक वास्तव में इसे प्राप्त न करें-Z-किश्तें बेहतर हो सकती हैं के लिए उपयुक्त कर-आस्थगित खाते.

छीनी गई बंधक प्रतिभूतियां एमबीएस हैं जो निवेशकों को केवल मूलधन (पीओ) या केवल ब्याज (आईओ) का भुगतान करते हैं। स्ट्रिप्स एमबीएस से बनाए जाते हैं, या वे सीएमओ में किश्तें हो सकते हैं।

• केवल मूलधन (पीओ): निवेशक पीओ के लिए भारी छूट वाली कीमत का भुगतान करते हैं और अंतर्निहित गिरवी से मूलधन का भुगतान प्राप्त करते हैं। पीओ का बाजार मूल्य मौजूदा ब्याज दरों के आधार पर व्यापक रूप से उतार-चढ़ाव कर सकता है। जैसे-जैसे ब्याज दरें गिरती हैं, पूर्व भुगतान बढ़ सकता है और पीओ का मूल्य बढ़ सकता है। दूसरी ओर, जब वर्तमान दरें बढ़ती हैं और पूर्व भुगतान में गिरावट आती है, तो पीओ मूल्य में गिरावट आ सकती है।
• केवल ब्याज (आईओ): एक आईओ सख्ती से ब्याज का भुगतान करता है जो बकाया मूलधन की राशि पर आधारित होता है। बंधक के रूप में ऋण चुकाना और पूर्व भुगतान मूलधन की शेष राशि को कम कर देते हैं, आईओ के नकदी प्रवाह में गिरावट आती है। आईओ के मूल्य में पीओ के विपरीत उतार-चढ़ाव होता है, क्योंकि मौजूदा ब्याज दरें गिरती हैं और पूर्व भुगतान बढ़ता है, आय कम हो सकती है। और जब मौजूदा ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो निवेशकों को लंबी अवधि में ब्याज भुगतान प्राप्त करने की अधिक संभावना होती है, जिससे आईओ के बाजार मूल्य में वृद्धि होती है।

एमबीएस जारीकर्ता

आप कई अलग-अलग जारीकर्ताओं से एमबीएस खरीद सकते हैं। निवेश बैंक, वित्तीय संस्थान और होमबिल्डर निजी-लेबल, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां जारी करते हैं। उनकी साख और सुरक्षा रेटिंग सरकारी एजेंसियों और सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों की तुलना में बहुत कम हो सकती है।

फ़्रेडी मैक एक संघ द्वारा विनियमित, सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम है जो देश भर के उधारदाताओं से गिरवी खरीदता है। यह फिर उन्हें प्रतिभूतियों में पुनर्पैकेज करता है जिसे निवेशकों को विभिन्न प्रकार के रूपों में बेचा जा सकता है। फ़्रेडी मैक को यू.एस. सरकार का समर्थन नहीं है, लेकिन निगम के पास उधार लेने का विशेष अधिकार है अमेरिकी खजाना, अमेरिकी कोष.

फैनी माई एक शेयरधारक-स्वामित्व वाली कंपनी है जो वर्तमान में काउंटर पर कारोबार करती है। इसे 2008 में एसएंडपी 500 से हटा दिया गया था और न्यूनतम मूल्य आवश्यकताओं से नीचे गिरने के बाद 2010 में न्यूयॉर्क स्टॉक एक्सचेंज से हटा दिया गया था। इसे कोई सरकारी धन या समर्थन नहीं मिलता है। जहां तक ​​सुरक्षा की बात है, फैनी मॅई के एमबीएस को निगम के वित्तीय स्वास्थ्य का समर्थन प्राप्त है - न कि यू.एस. सरकार द्वारा।

जिनी मेसो एकमात्र एमबीएस हैं जिन्हें अमेरिकी सरकार के पूर्ण विश्वास और श्रेय का समर्थन प्राप्त है। वे मुख्य रूप से फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन द्वारा बीमाकृत ऋण या वेटरन्स एडमिनिस्ट्रेशन द्वारा गारंटीकृत होते हैं।

म्यूचुअल फंड्स

यदि आप बंधक के विकास में वृद्धि से लाभ प्राप्त करने का विचार पसंद करते हैं, लेकिन सभी विभिन्न प्रकार के एमबीएस पर शोध करने के लिए तैयार नहीं हैं, तो आप बंधक के साथ अधिक सहज हो सकते हैं म्यूचुअल फंड्स. ऐसे फंड हैं जो केवल एक प्रकार के एमबीएस में निवेश करते हैं, जैसे कि गिन्नी मेस, जबकि अन्य ऐसे भी हैं जो अपने अन्य सरकारी बॉन्ड होल्डिंग्स के भीतर विभिन्न प्रकार के एमबीएस को शामिल करते हैं।

ऋणों के अधिक विविधीकरण के अलावा, म्युचुअल फंड पुनर्निवेश कर सकते हैं अन्य एमबीएस में मूलधन के सभी रिटर्न। यह निवेशकों को प्रतिफल प्राप्त करने देता है जो वर्तमान दरों के साथ बदलता है और पूर्व भुगतान और ब्याज दर जोखिम को कम करेगा।

तल - रेखा

एमबीएस संघीय सरकार के समर्थन, एक मासिक आय और एक निश्चित ब्याज दर की पेशकश कर सकता है। हालांकि, नकारात्मक पक्ष यह है कि यह शब्द अनिश्चित हो सकता है और मौजूदा ब्याज दरों में गिरावट आने पर वे अन्य बांडों की तरह मूल्य में वृद्धि नहीं कर सकते हैं। साथ ही, यह न भूलें कि आप अपने मूलधन का एक टुकड़ा हर मासिक भुगतान के साथ वापस प्राप्त कर सकते हैं। नतीजतन, परिपक्वता पर, आपके लिए पुनर्निवेश के लिए कोई मूलधन शेष नहीं हो सकता है।