Korištenje vaše štednje na hipotekarni predujam

Ovih je dana potrošačima s ispodprosječnim kreditom iznenađujuće lako kupiti kuću s daleko manjom od tradicionalne akontacije od 20%. Tamo su Hipoteke FHA -e, za koje je potrebno samo 3,5% manje.A za one koji se kvalificiraju, VA stambeni krediti omogućiti kupcima da financiraju punu cijenu svog doma.

Konvencionalne hipoteke s niskim kaparama također je relativno lako dobiti. Fannie Mae i Freddie Mac, koji kupuju hipoteke od američkih zajmodavaca, snizili su zahtjeve za minimalni predujam do 3% za prve kupce stanova i zajmoprimce s niskim prihodima koji ispunjavaju uvjete.Time su otvorile vrata bankama da se natječu za kupce stanova bez novca.

Iako je moguće kupiti kuću s vrlo malo puha, drugo je pitanje je li to dobra ideja. Ima li smisla povećavati uštede sve dok ne možete uložiti više novca u zatvaranje? A koliko svoje ušteđevine trebate uložiti u stanovanje? Evo nekoliko čimbenika koje treba uzeti u obzir.

Niža akontacija: Viši dugoročni troškovi

Možda je prvo na što trebate pomisliti kod kredita s niskim predujmom da će vas, s malim iznimkama, dugoročno koštati više. Budući da financirate veći dio cijene nekretnine, vaša plaćanja kamata tijekom trajanja kredita bit će znatno veća.

Na primjer, ako kupite kuću od 200.000 USD sa 5% popusta umjesto 20%, platit ćete otprilike 35.000 USD više kamata tijekom 30-godišnjeg kredita. Očito ćete platiti i više za pokrivanje glavni kredita također.

S obzirom na to koliko su današnje kamatne stope nevjerojatno niske, samo vas to možda neće odvratiti od kupnje kuće prije ili kasnije. Veća briga je dodavanje vaših troškova hipotekarno osiguranje premije koje ćete obično morati preplatiti ako kupite kuću ili stan sa manje od 20% popusta. Smisao ovih plaćanja je pokriti gubitak zajmodavca ako niste izvršili kredit.

Postoje dvije osnovne vrste hipotekarnog osiguranja. Ako izvadite an FHA zajam, privatni zajmodavci osiguravaju sredstva za kupnju vašeg doma, a vlada djeluje kao vaše osiguranje. Ako kuća vrijedi manje od 625.000 USD, godišnja premija hipotekarnog osiguranja (MIP) iznosi 0,80% ili 0,85%, ovisno o financirani iznos. Također ćete morati platiti avansnu premiju od 1,75%, što iznosi nešto više od 3.000 USD za kredit od 180.000 USD.

Ako dobijete a konvencionalna hipoteka, umjesto toga plaćate nešto što se zove privatno hipotekarno osiguranjeili PMI. Tipično, to košta negdje od 0,3% do 1,15% godišnje, iako u ovom slučaju nema naknade unaprijed.

Kompromis akontacije

Znači li mogućnost hipotekarnog osiguranja da biste trebali pričekati dok ne možete sniziti punih 20% troškova kuće? Nije nužno.

Za početak, u nekim skupljim gradovima čekanje nije uvijek realno. Ako živite u dijelu zemlje gdje čak i skromne kuće koštaju 400.000 dolara, morat ćete skupiti 80.000 dolara prije nego uđete na tržište. A ako živite u području gdje je kupnja jeftinija od najma, moglo bi doći do dodatnog odvraćanja da ostanete po strani dok ne uštedite dovoljno da izbjegnete hipotekarno osiguranje.

Za neke ljude najbolja opcija mogla bi biti pronalaženje sredine između minimalne akontacije i tradicionalnih 20%. Na primjer, ako podignete FHA kredit i odložite 10%, vaše će se hipotekarno osiguranje otkazati nakon 11 godina; u protivnom ćete ga nastaviti plaćati u cijelosti zajma.Možeš li refinanciranje kasnije da se riješite osiguranja? Naravno. No nema jamstva da će kamatne stope biti blizu ili blizu povijesnih padova kada to učinite.

Osim toga, premija vašeg hipotekarnog osiguranja pada kada izvršite veću uplatu. Na primjer, ako podignete 15-godišnju hipoteku, ako možete unaprijed platiti 10%, godišnja uplata pada s 0,70% na 0,45%.

Iako su detalji s PMI -om malo drugačiji, vrijedi ista logika. Što je vaša kapara veća, manje morate platiti premije. Jedna je prednost PMI -a ipak ta što ga prema saveznom zakonu možete otkazati nakon što steknete 20% udjela u svom domu.

Ako banka vodi vašu hipoteku u svojim knjigama—odnosno ne prodaje ga subjektu poput Fannie Mae ili Freddie Mac—možda uopće neće zahtijevati osiguranje. Međutim, banke često naplaćuju avansnu naknadu ili veću kamatna stopa odlučite li se za zajam s niskim predujmom kako biste umanjili rizik koji preuzimaju. Čak i dodatnih pola postotnog boda može vas koštati nekoliko tisuća dolara više u razdoblju od 30 godina. Ukupni učinak je isti: kada odložite više, možete posuditi za manje.

Opasnost od potapanja u vodu

Još jedna zamka spuštanja minimalnog minimuma pri kupnji kuće je ta što imate manju zaštitu ako tržište nekretnina padne. Sa samo 3% ili 4% pada, lako biste se mogli naći dužni banci više nego što vaša kuća vrijedi. Upravo se to dogodilo mnogim vlasnicima kuća tijekom kolapsa stanova 2007.-2008.

Ako ti ideš pod vodom u svom domu i neočekivano izgubite posao, na primjer, više nemate mogućnost zaduživanja svoju nekretninu za plaćanje troškova ili mogućnost prodaje kuće bez plaćanja velikog dijela novca zajmodavac. Iako niste potpuno zaštićeni čak i ako spustite 10% ili 15%, dajete si mnogo veći tampon ako se cijene nekretnina pogoršaju.

Čuvanje štednog jastuka

Štednja za kuću glavni je životni cilj. No dok prikupljate predujam, pazite da sebi ne ostanete premalo gotovine. Ne samo da je dobro imati fond za hitne slučajeve (idealno bi bilo šest mjeseci životnih troškova), trebat će vam i rezervna sredstva za neočekivane troškove koje često podrazumijeva kupnja kuće.

Uspostavite strogi proračun prije nego što krenete u lov na kuće, kako biste znali koliko si možete priuštiti. I učinite sve što možete da izgradite svoj novčane rezerve čim se smjestite i završite sa slikanjem i zamjenom tepiha i ormara. Također zapamtite da ljudi kažu da je dobro živjeti u kući prije nego što započnete renoviranje koje nije obavezno prije useljenja.

Donja linija

Mogu li zajmovi s niskim predujmom biti dobar izbor za neke vlasnike stanova? Apsolutno. No izračunajte dugoročne troškove hipotekarnog osiguranja ili veću kamatu koju ćete platiti kako biste bili sigurni da se isplati.