A figyelmeztető jelzések az Egyesült Államok kereskedelmi irodapiacain nem szűntek meg villogni

A kereskedelmi irodaterületek tulajdonosai ingatlanértékeik zuhanást tapasztaltak a járvány három évvel ezelőtti kitörése óta.

A lefelé csúszdának még nincs vége. Ez a valóság mélyreható hatással lesz a befektetőkre, a hitelezőkre és a tágabb értelemben vett gazdaságra az elkövetkező hónapokban.

Bonyolító problémák az irodai ingatlanoknál

Az ingatlanbefektetések nagymértékben visszaestek. A lízing tevékenység visszaesett. A mulasztások megugrott, és a lejáró jelzáloghitelek jelentősen magasabb refinanszírozási kamatokkal néznek szembe.

A nagy globális cégek az irodaterületek csökkentését tervezik, mivel a távmunka irányába mutató tendencia, amely a járvány alatt felgyorsult, továbbra is fennáll. Egyes piacokon azonban a bőséges rendelkezésre álló hely nem tántorította el az új építkezéseket.

Összességében a figyelmeztető jelzések nem halványultak el az Egyesült Államok kereskedelmi irodai ingatlanpiacán, amely gyakran annyira átláthatatlan, hogy Az iparági megfigyelők nem tudnak megegyezni a teljes értékében, a becslések közel 1 billió dollártól több mint 3 dollárig terjednek. billió.

Ez a széles tartomány azonban egyszerűen rávilágíthat arra, hogy nehéz felmérni a jelenlegi értékeket egy olyan piacon, amely 2022 eleje óta a becslések szerint értékének harmadát-felét veszítette el. Ez pedig súlyos terhet róhat a bankokra és a pénzintézetekre.

"Az irodai eszközöket gyakran a bankok mérlegében és a kereskedelmi jelzáloggal fedezett értékpapír-portfóliókban lévő adósságból finanszírozzák, ami jelentős értékcsökkenést okozna. következményei az intézményi befektetőkre és a pénzügyi stabilitásra nézve" – áll a Columbia Egyetem Graduate School of Business és a New York-i Egyetem Stern School közös tanulmányában. üzlet.

A Tankában

Mindenesetre az irodai ingatlanok piaca zsugorodott.

Az FTSE Nariet Equity REIT index által mért irodai ingatlanbefektetési alapok (REIT) 2022-ben 37,6%-kal, az idei év első négy hónapjában pedig további 18,1%-kal estek vissza.

A Columbia/NYU országos tanulmánya szerint a kereskedelmi irodapiac 506 milliárd dollár veszteséget szenvedett el a 2022 decemberével zárult hároméves időszakban.

További csökkenések továbbra is valószínűek. Az ország legnagyobb irodapiaca, New York City esetében a Columbia/New York Egyetem tanulmánya azt jósolta, hogy a piac 2029-re az érték 43,9%-kal a pandémia előtti szint alatt marad – 51,6%-kal alacsonyabb, ha az otthoni munkavégzés szokásai nem térnek vissza a járvány előtti szintre normák.

A számtalan más piacon várható hasonló csökkenések baljós hatással vannak a befektetőkre, az ingatlanokra nézve tulajdonosok, bérlők, hitelezők és még az önkormányzatok is, akik kereskedelmi ingatlanadóra támaszkodnak a finanszírozásukra költségvetések.

Nincs vége

Darin Mellott, a CBRE kereskedelmi ingatlan- és befektetési szolgáltató cég tőkepiaci kutatási részlegének alelnöke szerint ez fontos hogy ne fesse le az összes irodai ingatlant "széles ecsettel". Megjegyezte, hogy egyes csúcskategóriás, keresett irodaterületek továbbra is rekordmagasságot érnek el bérleti díjak.

Ennek ellenére a ciklikus ellenszél és a hosszabb távú szerkezeti változások közepette az átlagos irodai U.S. az ingatlanok értéke legalább harmadával csökkent – ​​és tovább csökkenni fog, mielőtt a nyár végén stabilizálódna 2024.

"Az elkövetkező negyedévekben jelentős mértékű szorongást fogunk látni" - mondta Mellott.

Az ingatlanadó-bevételekre támaszkodó kormányok szintén elszámolással néznek szembe. New York például költségvetésének csaknem egyharmada az irodaházakból és a kiskereskedőktől származó ingatlanadó-bevételekből származik. A tanulmány szerint az irodaértékek csökkenése 6,5%-kal csökkentené a város adóbevételét.

Letargikus lízing

A Columba/NYU tanulmánya szerint az amerikai irodapiac gyengesége részben az ingatlanbérleti bevételek 18,5%-os csökkenését tükrözi a 2019-2022-es időszakban.

Az első negyedévben a lízingaktivitás a harmadik egymást követő negyedévben visszaesett, és 42%-kal süllyedt a járvány előtti szint alá.

Eközben az összes irodapiaci bérleti szerződés harmada lejár 2026-ig.

Az Egyesült Államokban jelenleg 22,1%-os kedvezmény az összes irodaterületre közvetlen bérbeadásra vagy albérletre.

San Francisco belvárosában az összes irodaterület harmada áll rendelkezésre; Houston, Atlanta és Salt Lake City 30% feletti elérhetőséggel rendelkezik.

Felmérés az ingatlanügyekért felelős vezetők körében 350 multinacionális cégnél, amelyek összesen 10 főt foglalkoztatnak. millió embert, azt találta, hogy a fele tervezi az irodaterületek csökkentését a következő három évben – egyesek akár annyival 20%.

Ugyanakkor az elmúlt 15 hónapban 22%-kal csökkent a nem távoli – az irodahelyiséget igénylő – állások száma.

Irodai befektetés? Nem túl sok

A befektetők elzárkóztak attól, hogy pénzt tegyenek irodákba.

A globális alapkezelők csökkentették az allokációkat kereskedelmi ingatlan a legalacsonyabb szintre a 2008–2009-es globális pénzügyi válság mélypontja óta – valamivel több, mint egy évvel azután, hogy az elmúlt 16 év legmagasabb szintjét érték el.

Az Apollo Global Managementtől a Berkshire Hathawayig súlyos figyelmeztetéseket adtak ki a kereskedelmi ingatlanpiacról. Az egyik ingatlanközgazdász, Kiran Raichura a Capital Economics-tól „különösen borzalmasnak” minősítette az amerikai irodai szektor kilátásait.

A piacon belül felerősödtek a likviditási problémák. Az első negyedévben az irodabefektetések dolláros értékesítési volumene 2010 óta a legalacsonyabb szintre esett vissza.

Problémás hitelek

Emellett Mellott becslése szerint a következő két évben a banki mérlegben szereplő irodai kölcsönök 340 milliárd dollárja jár le. Ebből körülbelül 30 milliárd dollár fizetésképtelenné válhat – mondta.

"Nem tekintjük ezt rendszerszintű problémának" - mondta Mellott. "(De) ez súlyosbíthatja bizonyos problémákat a rendszerben, és láthatjuk, hogy még néhány intézmény megbukik."

A Trepp CMBS kutatócég szerint a lejáró irodai kölcsönök esetében, amelyek nem késedelmeskednek, sokkal magasabb refinanszírozási költségekkel kell szembenézniük – 40-60%-kal magasabbak, mint két évvel ezelőtt.

Egy cég elemzése azt mutatja, hogy a legtöbb piacon a hitelek túlnyomó többségének továbbra sem lesz gondja a refinanszírozással. Más piacok azonban komoly akadályokkal néznek szembe: a denveri piacon az irodahitelek 77%-a, a houstoni piacon 62%-a és a washingtoni piacon 36%-a 2024-re lejáró refinanszírozási nehézségeket okozhat.