Tingkat Pengembalian Internal yang Dimodifikasi – Definisi MIRR

Apa itu Tingkat Pengembalian Internal yang Dimodifikasi (MIRR)?

Tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi (MIRR) mengasumsikan bahwa arus kas positif diinvestasikan kembali pada biaya modal perusahaan dan bahwa pengeluaran awal dibiayai dengan biaya pendanaan perusahaan. Sebaliknya, tradisional tingkat pengembalian internal (IRR) mengasumsikan Arus kas dari suatu proyek diinvestasikan kembali pada IRR itu sendiri. Oleh karena itu, MIRR lebih akurat mencerminkan biaya dan profitabilitas suatu proyek.

Rumus dan Perhitungan MIRR

Mengingat variabel, rumus untuk MIRR dinyatakan sebagai:



​MSayaRR=nPV(Pengeluaran awal×Biaya pembiayaan)FV(Arus kas positif×Biaya modal)​​−1di mana:FVCF(C)=nilai masa depan arus kas positif dengan biaya modal bagi perusahaanPVCF(FC)=nilai sekarang dari arus kas negatif pada biaya pendanaan perusahaann=jumlah periode​

Sedangkan internal rate of return (IRR) merupakan tingkat diskonto yang membuat nilai bersih sekarang (NPV) dari semua arus kas dari proyek tertentu sama dengan nol. Baik perhitungan MIRR maupun IRR bergantung pada rumus untuk NPV.

Apa yang Bisa Diberitahukan MIRR kepada Anda

MIRR digunakan untuk menentukan peringkat investasi atau proyek dengan ukuran yang tidak sama. Perhitungan tersebut merupakan solusi dari dua masalah utama yang ada dengan perhitungan IRR yang populer. Masalah utama pertama dengan IRR adalah bahwa banyak solusi dapat ditemukan untuk proyek yang sama. Masalah kedua adalah asumsi bahwa arus kas positif diinvestasikan kembali pada IRR dianggap tidak praktis dalam praktik. Dengan MIRR, hanya ada satu solusi untuk proyek tertentu, dan tingkat reinvestasi arus kas positif jauh lebih valid dalam praktiknya.

MIRR memungkinkan manajer proyek untuk mengubah asumsi tingkat pertumbuhan yang diinvestasikan kembali dari tahap ke tahap dalam proyek. Metode yang paling umum adalah memasukkan perkiraan biaya modal rata-rata, tetapi ada fleksibilitas untuk menambahkan tingkat reinvestasi tertentu yang diantisipasi.

Perbedaan Antara MIRR dan IRR

Meskipun metrik tingkat pengembalian internal (IRR) populer di kalangan manajer bisnis, metrik ini cenderung melebih-lebihkan profitabilitas proyek dan dapat menyebabkan penganggaran modal kesalahan berdasarkan perkiraan yang terlalu optimis. Tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi (MIRR) mengkompensasi kekurangan ini dan memberi manajer lebih banyak kendali atas tingkat reinvestasi yang diasumsikan dari arus kas masa depan.

Perhitungan IRR bertindak seperti tingkat pertumbuhan peracikan terbalik. Ini harus mengurangi pertumbuhan dari investasi awal di samping arus kas yang diinvestasikan kembali. Namun, IRR tidak memberikan gambaran realistis tentang bagaimana arus kas sebenarnya dipompa kembali ke proyek-proyek masa depan.

Arus kas sering diinvestasikan kembali dengan biaya modal, tidak pada tingkat yang sama di mana mereka dihasilkan di tempat pertama. IRR mengasumsikan bahwa tingkat pertumbuhan tetap konstan dari proyek ke proyek. Sangat mudah untuk melebih-lebihkan potensi Nilai masa depan dengan angka IRR dasar.

Masalah besar lainnya dengan IRR terjadi ketika sebuah proyek memiliki periode arus kas positif dan negatif yang berbeda. Dalam kasus ini, IRR menghasilkan lebih dari satu angka, menyebabkan ketidakpastian dan kebingungan. MIRR memecahkan masalah ini juga.

Perbedaan Antara MIRR dan FMRR

NS tingkat pengembalian manajemen keuangan (FMRR) adalah metrik yang paling sering digunakan untuk mengevaluasi kinerja investasi real estat dan berkaitan dengan a kepercayaan investasi real estat (REIT). Tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi (MIRR) meningkat pada nilai tingkat pengembalian internal standar (IRR) dengan menyesuaikan perbedaan dalam asumsi tingkat reinvestasi dari pengeluaran kas awal dan kas selanjutnya arus masuk. FMRR mengambil langkah lebih jauh dengan menentukan arus kas keluar dan arus kas masuk pada dua tingkat berbeda yang dikenal sebagai “tingkat aman” dan “tingkat reinvestasi”.

Tingkat aman mengasumsikan bahwa dana yang dibutuhkan untuk menutupi arus kas negatif menghasilkan bunga dengan mudah dapat dicapai dan dapat ditarik saat dibutuhkan pada saat itu juga (yaitu, dalam satu hari setoran akun). Dalam hal ini, suku bunga “aman” karena dananya tinggi cairan dan tersedia dengan aman dengan risiko minimal bila diperlukan.

Tingkat reinvestasi termasuk tingkat yang akan diterima ketika arus kas positif diinvestasikan kembali dalam investasi jangka menengah atau jangka panjang yang serupa dengan risiko yang sebanding. Tingkat reinvestasi lebih tinggi dari tingkat aman karena tidak likuid (yaitu berkaitan dengan investasi lain) dan dengan demikian memerlukan risiko yang lebih tinggi. Nilai diskon.

Batasan Menggunakan MIRR

Keterbatasan pertama MIRR adalah mengharuskan Anda untuk menghitung perkiraan biaya modal dalam untuk membuat keputusan, perhitungan yang bisa subjektif dan bervariasi tergantung pada asumsi dibuat.

Seperti halnya IRR, MIRR dapat memberikan informasi yang mengarah pada keputusan sub-optimal yang tidak memaksimalkan nilai ketika beberapa opsi investasi dipertimbangkan sekaligus. MIRR sebenarnya tidak mengukur berbagai dampak dari investasi yang berbeda secara absolut; NPV sering memberikan dasar teoretis yang lebih efektif untuk memilih investasi yang saling eksklusif. Mungkin juga gagal untuk menghasilkan hasil yang optimal dalam kasus: penjatahan modal.

MIRR juga bisa sulit dipahami bagi orang yang tidak memiliki latar belakang keuangan. Selain itu, landasan teori MIRR juga diperdebatkan di kalangan akademisi.

Contoh Cara Menggunakan MIRR

Perhitungan IRR dasar adalah sebagai berikut. Asumsikan bahwa proyek dua tahun dengan pengeluaran awal $195 dan biaya modal 12% akan menghasilkan $121 pada tahun pertama dan $131 pada tahun kedua. Untuk mencari IRR proyek sehingga nilai sekarang bersih (NPV) = 0 ketika IRR = 18.66%:

$\mathrm{N.}\mathrm{P.}V=0.=-1.9.5.+\frac{1.2.1.}{(1.+\mathrm{SAYA.}\mathrm{R.}\mathrm{R.})}+\frac{1.3.1.}{(1.+\mathrm{SAYA.}\mathrm{R.}\mathrm{R.}{)}^{2.}}$nPV=0=−195+(1+SayaRR)121​+(1+SayaRR)2131​

Untuk menghitung MIRR proyek, asumsikan bahwa Arus kas akan diinvestasikan kembali dengan biaya modal 12%. Oleh karena itu, Nilai masa depan dari arus kas positif ketika T = 2 dihitung sebagai:

$\$1.2.1.\times 1..1.2.+\$1.3.1.=\$2.6.6..5.2.$$121×1.12+$131=$266.52

Selanjutnya, bagi nilai arus kas masa depan dengan nilai saat ini dari pengeluaran awal, yaitu $195, dan temukan pengembalian geometrik untuk dua periode. Terakhir, sesuaikan rasio ini untuk periode waktu menggunakan rumus untuk CERMIN, diberikan:

$\mathrm{M.}\mathrm{SAYA.}\mathrm{R.}\mathrm{R.}={\frac{\$2.6.6..5.2.}{\$1.9.5.}}^{1./2.}-1.=1..1.6.9.1.-1.=1.6..9.1.\%$MSayaRR=$195$266.52​1/2−1=1.1691−1=16.91%

Dalam contoh khusus ini, IRR memberikan gambaran yang terlalu optimis tentang potensi proyek, sedangkan MIRR memberikan evaluasi proyek yang lebih realistis.