Definisi Rasio Beban Operasi (OER)

Apa itu Rasio Beban Operasi (OER)?

Dalam real estat, rasio biaya operasi (OER) adalah pengukuran biaya untuk mengoperasikan sebuah properti, dibandingkan dengan pendapatan yang dibawa oleh properti tersebut. Ini dihitung dengan membagi biaya operasional properti (dikurangi depresiasi) dengan pendapatan operasional kotornya.

OER digunakan untuk membandingkan biaya properti serupa. Seorang investor harus mencari bendera merah, seperti lebih tinggi biaya pemeliharaan, pendapatan operasional, atau utilitas yang dapat menghalanginya untuk membeli properti tertentu.

OER yang ideal adalah antara 60% dan 80% (meskipun semakin rendah, semakin baik).

Memahami Rasio Beban Operasi (OER)

Rumus Rasio Beban Operasi (OER)

$\mathrm{HAI.}\mathrm{E.}\mathrm{R.}=\frac{\text{Total biaya operasional.}-\text{depresiasi.}}{\text{Pendapatan kotor.}}$HAIER=Pendapatan kotorTotal biaya operasional−depresiasi​

Untuk menghitung OER suatu properti, Anda perlu mengetahui biaya operasionalnya. Ini termasuk semua biaya dan biaya yang dikeluarkan sebagai biaya normal dalam menjalankan bisnis. Anda juga perlu menghitung properti depresiasi biaya, yang akan bervariasi menurut metode akuntansi tertentu yang digunakan.

Menghitung OER selama beberapa tahun dapat membantu investor memperhatikan tren properti dalam biaya operasional. Jika biaya properti meningkat setiap tahun pada tingkat yang lebih besar daripada pendapatan, OER meningkat setiap tahun juga. Oleh karena itu, investor mungkin kehilangan lebih banyak uang semakin lama mereka memegang properti.

Saat memiliki gedung apartemen, investor harus mencari lowongan dengan menggunakan sewa yang efektif pendapatan, atau pendapatan sewa potensial dikurangi kekosongan dan kerugian kredit, daripada potensi sewa penghasilan. Karena mengelola lowongan termasuk dalam manajemen properti yang efisien, termasuk lowongan di OER memberikan gambaran yang lebih akurat tentang biaya operasional dan menunjukkan di mana perbaikan dapat dilakukan. Misalnya, properti yang dikelola dengan buruk kemungkinan besar akan memiliki tingkat kekosongan yang lebih tinggi, yang akan tercermin dalam OER.

Biaya manajemen properti, utilitas, pembuangan sampah, pemeliharaan, asuransi, perbaikan, pajak properti, dan biaya lainnya termasuk dalam OER. Tambahan biaya operasional yang harus diperhitungkan investor ke dalam OER termasuk biaya manajemen properti, lansekap, biaya pengacara, asuransi pemilik, dan asuransi properti dasar. Biaya ini membantu menjalankan properti setiap hari. Untuk alasan ini, pembayaran pinjaman, peningkatan modal, dan properti pribadi dikecualikan dari biaya operasional.

OER yang lebih rendah biasanya berarti properti dikelola secara efisien dan lebih menguntungkan bagi investor, dan lebih sedikit pendapatan properti yang menutupi biaya operasional dan pemeliharaan. Jika bisnisnya terukur, pemilik dapat meningkatkan sewa setiap unit tanpa meningkatkan biaya operasional secara signifikan. Selain itu, OER dapat menunjukkan di mana masalah potensial dapat terjadi, seperti tagihan listrik yang meningkat secara substansial, sehingga investor dapat memecahkan masalah dengan lebih cepat dan melindungi tingkat keuntungan mereka.

Contoh Operating Expense Ratio (OER)

Ambil contoh hipotetis, di mana Investor A memiliki gedung apartemen multi-keluarga dan menghasilkan $65.000 per bulan untuk sewa. Investor juga membayar $50.000 untuk biaya operasional termasuk pembayaran hipotek bulanan, pajak, utilitas, dan sebagainya. Properti juga diperkirakan akan terdepresiasi sebesar $85.000 tahun ini.

Oleh karena itu, OER tahunan dapat dihitung sebagai:

$\frac{\left[\right(\$5.0.,0.0.0.\times 1.2.)-8.5.,0.0.0.]}{(6.5.,0.0.0.\times 1.2.)}=6.6.\%$(65,000×12)[($50,000×12)−85,000]​=66%

Ini berarti bahwa biaya operasional menghabiskan sekitar dua pertiga dari pendapatan yang dihasilkan oleh properti ini.

Rasio Beban Operasi (OER) vs. Tingkat Kapitalisasi

NS tingkat kapitalisasi digunakan dalam dunia real estat komersial untuk menunjukkan tingkat pengembalian yang diharapkan akan dihasilkan pada properti investasi real estat. Sering disebut sebagai "tingkat batas", pengukuran ini dihitung berdasarkan laba bersih yang diharapkan akan dihasilkan oleh properti tersebut. Ini digunakan untuk memperkirakan potensi pengembalian investasi investor di pasar real estat.

Tingkat topi hanya mewakili hasil properti selama jangka waktu satu tahun (dengan asumsi properti dibeli secara tunai dan bukan pinjaman). Itu ditentukan oleh rumus:

$\text{Tingkat batas.}=\text{pendapatan operasional bersih.}÷\text{nilai pasar saat ini.}$Tarif batas=pendapatan operasional bersih÷nilai pasar saat ini

Sementara cap rate mirip dengan OER dalam hal mengukur profitabilitas properti investasi, itu berbeda dari OER karena menggunakan pendapatan kotor daripada pendapatan bersih dan menempatkannya di penyebut. OER juga tidak memperhitungkan nilai pasar suatu properti.

Keterbatasan Rasio Beban Operasi

Ada dua kelemahan OER bagi investor real estat. Pertama, karena tidak memasukkan nilai pasar suatu properti, ia tidak memberi tahu investor tentang nilai relatif suatu properti saat dibeli atau dijual. Ini hanya berbicara tentang efisiensi operasi yang sedang berlangsung. Dengan demikian, OER harus digunakan bersama dengan sesuatu seperti tingkat kapitalisasi saat mengevaluasi investasi properti.

Kedua, karena penyusutan dapat dihitung dengan beberapa cara yang berbeda, OER dapat dipermainkan dengan menggunakan metode akuntansi penyusutan yang lebih menguntungkan.