Fannie Mae: Pinjaman, HomePath, dan Semua yang Harus Anda Ketahui

Fannie Mae—dikenal secara resmi sebagai Federal National Mortgage Association (FNMA)—adalah a perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) disewa oleh Kongres untuk merangsang kepemilikan rumah dan menyediakan likuiditas ke pasar hipotek. Didirikan pada tahun 1938 selama Depresi Hebat sebagai bagian dari Kesepakatan baru. Tujuannya adalah untuk membantu peminjam berpenghasilan rendah hingga sedang mendapatkan pembiayaan untuk rumah.

Apa yang Fannie Mae Lakukan?

Sebagai pasar hipotek sekunder peserta, Fannie Mae tidak berasal pinjaman hipotek. Sebaliknya, itu membuat dana mengalir ke pemberi pinjaman dengan membeli atau menjamin hipotek yang dikeluarkan oleh serikat kredit, bank, hemat, dan lembaga keuangan lainnya. Ini adalah salah satu dari dua pembeli besar hipotek di pasar sekunder. Yang lainnya adalah saudaranya Freddie Mac, atau Federal Home Loan Mortgage Corporation, yang juga merupakan GSE yang disewa oleh Kongres.

Setelah membeli hipotek di pasar sekunder, Fannie Mae mengumpulkannya untuk membentuk sekuritas yang didukung hipotek (MBS). MBS adalah sekuritas beragun aset yang dijamin dengan hipotek atau kumpulan hipotek. Efek beragun hipotek Fannie Mae kemudian dibeli oleh institusi, seperti perusahaan asuransi, dana pensiun, dan bank investasi. Ini menjamin pembayaran pokok dan bunga pada MBS-nya.

Fannie Mae juga memiliki portofolio sendiri, yang biasa disebut sebagai portofolio yang ditahan, yang berinvestasi pada sekuritas berbasis hipotek miliknya sendiri dan lembaga lain. Fannie Mae menerbitkan utang, yang disebut utang keagenan, untuk mendanai portofolio yang ditahan.

Dengan berinvestasi di pasar hipotek, Fannie Mae menciptakan likuiditas bagi pemberi pinjaman, yang pada gilirannya memungkinkan mereka untuk menanggung atau mendanai hipotek tambahan. Pada tahun 2020, Fannie Mae menyediakan $ 1,4 triliun likuiditas ke pasar hipotek, yang membantu orang Amerika berpenghasilan rendah untuk membeli, membiayai kembali, atau menyewa sekitar enam juta rumah.

Stok Fannie Mae

Harga Saham Fannie Mae

Fannie Mae telah diperdagangkan secara publik sejak 1968. Hingga 2010, ia diperdagangkan di Bursa Saham New York (NYSE). Mengikuti Resesi Hebat dan dampaknya terhadap pasar perumahan, Fannie Mae terpaksa menghapuskan sahamnya karena gagal memenuhi persyaratan harga penutupan minimum yang diamanatkan oleh NYSE. Fannie Mae sekarang berdagang perhitungan berlebihan.

Pada paruh kedua tahun 2008, Fannie Mae dan Freddie Mac diambil alih oleh pemerintah melalui a konservatori dari Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA). NS Departemen Keuangan AS menyediakan $ 191,5 miliar untuk menjaga kedua pelarut. Kedua lembaga telah membayar kembali uang itu, dan kemudian beberapa.

Pada bulan Agustus 2012, ketentuan yang mengatur kewajiban dividen Fannie Mae diubah sehingga Departemen Keuangan AS mengklaim keuntungan apa pun pada akhir setiap kuartal dan menyediakan modal jika ada defisit. Pada bulan September 2019, Departemen Keuangan dan FHFA mengumumkan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac dapat mulai mempertahankan pendapatan mereka untuk menopang cadangan modal masing-masing sebesar $25 miliar dan $20 miliar. Langkah ini merupakan langkah menuju transisi keduanya keluar dari konservatori.

Persyaratan Pinjaman Fannie Mae

Untuk berbisnis dengan Fannie Mae, pemberi pinjaman hipotek harus mematuhi Pernyataan tentang Pinjaman Subprime yang dikeluarkan oleh pemerintah federal. Pernyataan tersebut membahas beberapa risiko yang terkait dengan pinjaman subprime, seperti tingkat perkenalan yang rendah diikuti oleh tingkat variabel yang lebih tinggi, batas yang sangat tinggi pada seberapa besar tingkat bunga dapat peningkatan, terbatas pada tidak ada dokumentasi pendapatan peminjam, dan fitur produk yang membuat seringnya pembiayaan kembali pinjaman mungkin.

Hipotek yang dibeli dan dijamin oleh Fannie Mae harus memenuhi kriteria yang ketat. Batas, misalnya, untuk pinjaman konvensional untuk rumah keluarga tunggal pada tahun 2021 adalah $548.250 (naik dari $510.400 pada tahun 2020) untuk sebagian besar wilayah dan $822.375 (naik dari $765.600 pada tahun 2020) untuk area berbiaya tinggi, termasuk Hawaii dan Alaska. FHFA menetapkan batasan ini.

Untuk mendapatkan pinjaman yang didukung oleh Fannie Mae, Anda harus melalui pemberi pinjaman yang disetujui. Selain menghindari pinjaman subprime yang disebutkan di atas, pemberi pinjaman harus memenuhi kriteria kelayakan dan penjaminan yang menjamin kualitas kredit pembiayaan.

Cara Mendaftar untuk Hipotek yang Didukung Fannie Mae

Ketika Anda telah menemukan pemberi pinjaman yang memenuhi syarat untuk mengeluarkan pinjaman yang didukung Fannie Mae, Anda akan dipandu dalam mengisi Aplikasi Pinjaman Perumahan Seragam. Anda perlu mengumpulkan dan memberikan informasi dan dokumentasi keuangan. Ini termasuk catatan pekerjaan dan penghasilan kotor dan laporan Anda, seperti: W-2 atau 1099 formulir untuk mendukung ini. Anda juga harus menyediakan total kewajiban hutang bulanan Anda, seperti saldo kartu kredit, pembayaran mobil, tunjangan, dan tunjangan anak.

Umumnya, pemberi pinjaman lebih suka mengikuti Peraturan 28/36—yaitu, sebuah rumah tangga harus membelanjakan tidak lebih dari 28% pendapatan bulanan untuk biaya perumahan dan tidak lebih dari 36% untuk pembayaran utang (termasuk hipotek dan kredit mobil). Fannie Mae akan menerima maksimal rasio utang terhadap pendapatan (DTI) sebesar 36%, meskipun ini bisa mencapai 45% jika peminjam memenuhi nilai kredit dan persyaratan cadangan.

Jika rasio DTI Anda terlalu tinggi, Anda dapat membayar uang muka yang lebih besar, yang akan mengurangi biaya bulanan Anda. Meskipun uang muka 20% dianggap ideal, beberapa peminjam mungkin dapat memberikan uang muka minimal 3%.

Pembeli rumah juga harus memenuhi persyaratan kredit minimum agar memenuhi syarat untuk hipotek yang didukung Fannie Mae. Untuk rumah keluarga tunggal yang merupakan tempat tinggal utama, a skor FICO setidaknya 620 untuk pinjaman dengan suku bunga tetap dan 640 untuk hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan (ARM) Dibutuhkan. Tentu saja, semakin baik, atau lebih tinggi, skor FICO Anda, semakin Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan suku bunga terendah yang tersedia.

Modifikasi Pinjaman

Mengikuti krisis hipotek, Fannie Mae mulai fokus pada modifikasi pinjaman. Modifikasi pinjaman mengubah kondisi hipotek yang ada untuk membantu peminjam menghindari gagal bayar, berakhir dengan penyitaan, dan akhirnya kehilangan rumah mereka. Modifikasi dapat mencakup suku bunga yang lebih rendah dan perpanjangan jangka waktu pinjaman, yang akan menurunkan pembayaran bulanan. Sejak September 2008, Fannie Mae dan Freddie Mac telah menyelesaikan lebih dari 2,45 juta modifikasi pinjaman.

Fannie Mae HomePath

Ketika penyitaan timbul pada hipotek di mana Fannie Mae adalah pemilik/investor, atau ketika properti diperoleh melalui perbuatan sebagai pengganti penyitaan atau penyitaan, Fannie Mae berusaha menjual properti pada waktu yang tepat untuk meminimalkan potensi dampak pada masyarakat. HomePath.com adalah situs web Fannie Mae tempat pembeli dan investor rumah dapat mencari dan membuat penawaran atas properti ini, dan HomeReady oleh Fannie Mae menawarkan produk pembiayaan pembeli untuk properti tersebut.

Dalam beberapa kasus, pembiayaan khusus mungkin tersedia. Ini termasuk bantuan biaya penutupan, uang muka 3%, dan biaya perbaikan yang digabungkan ke dalam pinjaman.

HomePath.com secara eksklusif menawarkan properti yang dimiliki oleh Fannie Mae dan termasuk rumah keluarga tunggal, townhouse, dan kondominium. Fannie Mae menggunakan profesional real estate lokal untuk mempersiapkan, memelihara, dan membuat daftar properti yang akan dijual. Sebagian besar cantuman memiliki foto, deskripsi properti, dan detail lainnya, termasuk informasi sekolah dan lingkungan sekitar.

Fannie Mae dan COVID-19

Karena dampak finansial dari pandemi coronavirus yang sedang berlangsung, pemilik rumah yang tak terhitung jumlahnya menemukan diri mereka dalam situasi di mana mereka tidak mampu membayar pembayaran hipotek mereka. Untuk membantu dalam situasi ini, Undang-Undang Bantuan, Pertolongan, dan Keamanan Ekonomi (CARES) Coronavirus, disahkan pada Maret 2020, mengharuskan pemberi pinjaman yang memegang hipotek yang didukung federal memberikan kesabaran kepada klien mereka yang terkena dampak pandemi hingga 180 hari dan menunda penggusuran terkait penyitaan. Sebagai bagian dari ini, Fannie Mae menawarkan bantuan hipotek dan opsi keringanan berikut untuk peminjam hipotek keluarga tunggal yang telah terkena dampak finansial oleh nasional saat ini keadaan darurat:

• Kemampuan untuk meminta bantuan hipotek dengan menghubungi penyedia hipotek
• Penangguhan penjualan penyitaan dan penggusuran dijadwalkan berakhir pada 31 Juli 2021, tetapi penangguhan penggusuran telah didorong hingga 30 September 2021.
• Kelayakan untuk rencana kesabaran untuk mengurangi atau menangguhkan pembayaran hipotek hingga 12 bulan
• Penangguhan pelaporan biro kredit atas pembayaran jatuh tempo peminjam dalam rencana kesabaran sebagai akibat dari kesulitan yang disebabkan oleh pandemi yang sedang berlangsung
• Tidak ada biaya keterlambatan untuk peminjam dalam rencana kesabaran
• Persyaratan bahwa setelah kesabaran, penyedia layanan akan bekerja dengan peminjam pada rencana permanen untuk membantu mempertahankan atau mengurangi jumlah pembayaran bulanan yang diperlukan, termasuk modifikasi pinjaman

Perpanjangan Moratorium

Pada akhir Juni 2021, Presiden Biden mengumumkan tindakan tambahan akan diambil untuk mencegah penyitaan. Pemerintahannya memperpanjang moratorium penyitaan hingga hari terakhir di bulan Juli, dan mereka memperpanjang pendaftaran kesabaran jendela hingga 30 September 2021, untuk peminjam tertentu yang hipoteknya dipegang oleh tiga agen federal yang mendukung hipotek.

Selain itu, FHFA juga menerapkan standar pinjaman dan penilaian yang lebih fleksibel untuk pinjaman yang didukung oleh Fannie Mae dan Freddie Mac untuk membuat yakin bahwa pembeli rumah dapat menutup pinjaman selama pandemi dan bahwa semua pihak yang terlibat dapat menjaga jarak sosial selama proses. Standar ini sekarang memungkinkan:

• Penilaian alternatif atas pembelian dan pembiayaan kembali pinjaman (melakukan penilaian drive-by dan online versus di tempat)
• Metode alternatif untuk mendokumentasikan pendapatan dan memverifikasi pekerjaan sebelum penutupan pinjaman (misalnya, verifikasi pekerjaan melalui email)
• Memperluas penggunaan surat kuasa untuk membantu penutupan pinjaman (misalnya, tanda tangan elektronik)

Fleksibilitas mengenai pendokumentasian pendapatan dan surat kuasa berakhir pada 30 April 2021, tetapi fleksibilitas penilaian alternatif diperpanjang hingga 31 Mei 2021. Sementara beberapa perlindungan awal di bawah CARES Act telah kedaluwarsa, Presiden Joe Biden memperpanjang moratorium penyitaan untuk hipotek yang dijamin federal hingga 31 Juli 2021.

Program RefiNow Fannie Mae

Mulai 5 Juni 2021, Fannie Mae akan menawarkan kepada pemegang hipotek berpenghasilan rendah opsi pembiayaan kembali baru melalui program yang disebut RefiNow, yang dimaksudkan untuk mengurangi pembayaran bulanan dan suku bunga mereka. Agar memenuhi syarat, pemilik rumah harus berpenghasilan pada atau di bawah 80% dari pendapatan median area (AMI) mereka.

Program ini dimaksudkan untuk membantu lebih banyak pemilik rumah membiayai kembali dengan menghilangkan beberapa hambatan dari proses pembiayaan kembali tradisional, meningkatkan keterjangkauan, dan mempromosikan kepemilikan rumah yang berkelanjutan. “Peminjam berpenghasilan rendah biasanya membiayai kembali pada kecepatan yang lebih lambat daripada peminjam berpenghasilan tinggi, berpotensi kehilangan kesempatan untuk menghemat biaya perumahan,” kata Malloy Evans, wakil presiden senior dan kepala petugas risiko kredit keluarga tunggal, Fanni Mae.

Jika pemilik rumah tidak yakin apakah Fannie Mae memiliki hipotek mereka atau tidak, mereka dapat mengunjungi Alat Pencarian Pinjaman Fannie Mae. Program RefiNow menawarkan beberapa manfaat bagi pemilik rumah. Pertama, memerlukan pengurangan tingkat bunga pemilik rumah minimal 50 basis poin dan penghematan minimal $50 dalam pembayaran hipotek bulanan pemilik rumah. Kedua, Fannie Mae akan memberikan kredit $500 kepada pemberi pinjaman pada saat pinjaman dibeli jika ada penilaian diperoleh untuk transaksi, dan kredit ini harus diteruskan dari pemberi pinjaman ke pemilik rumah.

Agar memenuhi syarat untuk RefiNow, pemilik rumah harus memenuhi kualifikasi berikut:

• Miliki hipotek yang didukung Fannie Mae yang dijamin dengan satu unit tempat tinggal utama.
• Memiliki penghasilan saat ini pada atau di bawah 80% dari AMI (bukan penghasilan seperti asal pinjaman awal).
• Tidak pernah melewatkan pembayaran hipotek dalam enam bulan terakhir dan tidak lebih dari satu pembayaran hipotek yang terlewatkan dalam 12 bulan terakhir.
• Miliki hipotek dengan rasio pinjaman terhadap nilai hingga 97%, rasio utang terhadap pendapatan 65% atau kurang, dan skor FICO minimal 620.