Tinggal di New York City: Co-ops vs. kondominium

koperasi vs. Kondominium: Gambaran Umum

Kondominium dan koperasi memiliki kesamaan tetapi juga memiliki karakteristik unik yang menawarkan berbagai pilihan bagi penghuninya. Dalam banyak hal, Kota New York perumahan pasar tidak seperti yang lain di Amerika Serikat. Salah satu perbedaan terbesar adalah bahwa apartemen yang dijual di NYC adalah kondominium atau koperasi.

Di sebagian besar tempat, kondominium adalah aturannya, tetapi tidak di Big Apple. Meskipun koperasi melebihi jumlah kondominium di NYC—sekitar 75% per sebagian besar perkiraan—lebih banyak kondominium berada di pasar aktif pada saat tertentu.

Mari kita mulai dengan pemeriksaan singkat tentang perbedaan antara co-op dan kondominium. Ketika Anda membeli kondominium, apartemen Anda, serta persentase area umum, milik Anda. Ketika Anda membeli koperasi, Anda tidak benar-benar membeli apartemen Anda; sebaliknya, Anda membeli saham di perusahaan yang merupakan gedung Anda. Ukuran bagian Anda tergantung pada ukuran apartemen Anda; membeli saham memungkinkan Anda untuk menempati unit di gedung koperasi. Pada penutupan kondominium, Anda akan diberikan

akta; pada penutupan untuk co-op, Anda akan mendapatkan hak milik sewa.

Untuk sebagian besar, baik kondominium dan koperasi memiliki penjaga pintu dan pengawas staf; beberapa akan menambahkan pramutamu yang akan melakukan semua yang tidak dilakukan oleh dua lainnya. NS fasilitas bisa sederhana (mungkin hanya ruang penyimpanan di ruang bawah tanah) atau mencakup semua, seperti teras lanskap, ruang biliar, ruang piano, ruang pemutaran film, ruang bermain anak-anak, dan gym.

kondominium

Lingkungan yang lebih baru, yang dulu dianggap asing tetapi sekarang dianggap trendi, adalah tempat Anda akan menemukan kondominium. Menurut Gary Malin, presiden Citi Habitats, pialang real estat New York, "Jika tinggal di rumah kaca di langit lebih merupakan gaya Anda, kemungkinan besar Anda akan melihat banyak kondominium. Bangunan kondominium tidak menjadi umum di New York City sampai tahun 1970-an, sehingga sering kali lebih modern daripada koperasi."

“Karena lahan yang tersedia untuk bangunan kondominium baru terbatas di Manhattan,” tambah Malin, “yang terbaru kondominium cenderung ditemukan di lingkungan yang sedang naik daun dan pinggiran di Timur Jauh dan Barat Sisi. Di Queens dan Brooklyn, kami telah melihat banyak kondominium konstruksi baru dibangun di bekas kawasan industri di sepanjang tepi laut di Long Island City dan Williamsburg, serta di Downtown Brooklyn.”

Uang Muka dan Harga

Biaya seringkali dapat mendorong proses keputusan untuk membeli real estat, dan kondominium menawarkan penawaran yang menarik uang muka, di mana, biasanya, hanya 10% dari harga pembelian yang diperlukan. Namun, kondominium cenderung memiliki harga yang lebih tinggi daripada koperasi.

Biaya penutupan

Biaya penutupan di kondominium lebih tinggi daripada co-op. Untuk detailnya, kami meminta pengacara real estat New York Adam Stone untuk membandingkan keduanya. Inilah yang dia pikirkan. Untuk kondominium $ 1 juta dengan hipotek $ 800.000, biaya penutupan akan menjadi:

• Judul asuransi untuk pembeli, $4.500
• Asuransi judul untuk pemberi pinjaman, $ 1,000
• Pencarian judul, $700
• Biaya perekaman, $700
• Pajak rumah negara bagian New York, $10,000
• Pajak pencatatan hipotek Negara Bagian New York, $ 15.370
• hasil akhir: $32.270 (tanpa biaya pemberi pinjaman, yang bervariasi menurut pemberi pinjaman)

Bagi siapa pun yang bertanya-tanya apa pajak rumah besar itu, Stone menjelaskan: “Negara Bagian New York memiliki pajak transfer sebesar 0,4% dari harga jual, yang dibebankan kepada penjual dari setiap properti residensial. Ini juga memiliki pajak transfer pembeli 1%, juga disebut sebagai 'pajak rumah' karena hanya berlaku untuk properti residensial dengan harga $ 1 juta atau lebih.

Biaya Bulanan

Pemilik kondominium memiliki tagihan bulanan yang disebut "biaya umum", yang digunakan untuk pemeliharaan gedung—area umum, lansekap, pembayaran staf, dan seringkali beberapa utilitas.

Pemilik kondominium menulis dua cek setiap bulan (satu untuk pemeliharaan gedung, dan satu untuk pajak properti) tetapi seringkali total gabungan pemilik kondominium lebih rendah daripada tagihan pemeliharaan pemilik co-op.

Papan

Papan kondominium cenderung kurang menuntut daripada papan co-op. Co-ops memiliki proses persetujuan yang lebih panjang, termasuk wawancara. Dewan direksi memutuskan apakah calon pembeli dapat membeli koperasi.

Menurut Warner M. Lewisof The Harkov Lewis Team di Halstead Property, “Dengan kondominium, sebuah bangunan dapat meminta paket pada pembeli,” kata Lewis, “tetapi tidak ada wawancara, dan bangunan tersebut hanya memiliki hak penolakan pertama (yaitu, mereka harus menyetujuinya, atau kondominium harus membelinya sendiri), yang berarti ketika Anda memiliki kontrak yang ditandatangani kecuali sesuatu terjadi pada pembeli (atau pembiayaan) kesepakatannya sebaik selesai."

Aturan

Kondominium cenderung memiliki aturan yang lebih sedikit, termasuk pembatasan penggunaan dana asing untuk pembelian. Kondominium memungkinkan investor internasional untuk membeli dan menyewakan ruang mereka; biasanya dengan beberapa peringatan, tetapi tidak ada yang memberatkan. Kondominium juga memungkinkan apartemen untuk disewakan atau disewakan kepada pihak lain dengan relatif mudah, dibandingkan dengan proses sewa menyewa untuk koperasi. Namun, beberapa asosiasi kondominium mungkin memberlakukan lebih banyak aturan daripada yang lain. Akibatnya, penting bagi calon pembeli untuk melakukan riset untuk menentukan apa yang boleh dan apa yang tidak boleh.

Preferensi Pembeli

Menurut Gary Malin, presiden Citi Habitats, “Jika Anda lebih suka mengikuti irama drummer Anda sendiri—dan Anda menghargai fleksibilitas—maka kondominium mungkin merupakan pilihan yang bijaksana untuk Anda. Namun, pahamilah bahwa kebebasan ini ada harganya. Kondominium hampir selalu lebih mahal daripada koperasi yang setara. Selain itu, jika melihat wajah baru di lift secara teratur merupakan masalah bagi Anda—cari di tempat lain. Penyewa bisa menjadi hal biasa di gedung kondominium. Pemilik sering memanfaatkan kebijakan kondominium yang lebih liberal.”

Koperasi

Secara umum, daerah pemukiman yang lebih tua dan mapan memiliki lebih banyak koperasi. Seperti yang dijelaskan Gary Malin: “Jika Anda menyukai properti bersejarah, kemungkinan besar Anda akan bekerja sama, karena hampir semua bangunan sebelum perang diatur dengan cara ini. Juga, karena bangunan koperasi cenderung lebih tua dari pembangunan kondominium, mereka sering terletak di lokasi yang lebih sentral. Misalnya, hampir semua bangunan tempat tinggal yang berjajar di Park Avenue di Upper East Side (lokasi utama menurut ukuran apa pun) adalah koperasi.”

Uang Muka dan Harga

Seperti halnya kondominium, keputusannya mungkin tergantung pada berapa banyak yang dapat Anda belanjakan dan simpan untuk uang muka. Meskipun mungkin untuk meletakkan hanya 10% dari harga pembelian dari sebuah kondominium, koperasi mungkin memerlukan uang muka yang jauh lebih tinggi—sekitar 20% hingga 50% dari harga pembelian. Kabar baiknya adalah harga beli koperasi cenderung lebih kecil dari kondominium. Meskipun, harga dapat bervariasi tergantung pada lingkungan yang terlibat.

Biaya penutupan

Menurut pengacara real estat New York Adam Stone, koperasi memiliki biaya penutupan yang lebih rendah. Dalam contoh yang dikutip di atas untuk sebuah kondominium, yang memiliki biaya lebih dari $ 32.000, koperasi hanya memiliki pajak rumah $ 10.000. Perbedaan substansial adalah karena fakta bahwa kondominium adalah properti asli, sedangkan saham koperasi adalah milik perseorangan.

“Ini mungkin hanya semantik bagi sebagian orang, tetapi tidak ketika menghitung biaya penutupan,” tambah Stone.

Biaya Bulanan

Pemilik koperasi menulis satu cek sebulan yang disebut biaya "pemeliharaan". Mirip dengan kondominium, biaya bulanan digunakan untuk pemeliharaan dasar properti dan staf yang dibutuhkan untuk menjaga gedung tetap berjalan dengan baik. Biaya koperasi cenderung lebih tinggi daripada biaya kondominium karena biaya tersebut sering kali mencakup setidaknya sebagian dari hipotek untuk bangunan tersebut. Meskipun biaya bulanan dapat bervariasi tergantung pada ukuran bangunan.

Namun, penting untuk dicatat bahwa pemeliharaan dan biaya umum tidak ditentukan secara pasti. Pengeluaran besar apa pun—atap baru, lobi baru, lebih banyak anggota staf—dapat memicu penilaian, yang merupakan sesuatu yang diputuskan oleh anggota dewan, dan sesuatu yang jarang dapat dibatalkan.

Papan

Seperti yang dinyatakan sebelumnya, sebagian besar dewan koperasi memiliki proses aplikasi yang ketat dan seringkali panjang yang memerlukan pembeli untuk menyerahkan informasi keuangan, menyerahkan verifikasi pekerjaan, dan mungkin latar belakang pribadi memeriksa.

Warner M. Lewisof The Harkov Lewis Team di Halstead Property merangkumnya: “Dalam koperasi, Anda tidak hanya harus memiliki uang untuk membeli apartemen (atau pembiayaan untuk melakukannya), Anda juga harus disetujui oleh dewan setelah mengajukan aplikasi, yang biasanya sangat rinci dan memakan waktu. Kemudian, dengan sedikit atau tanpa alasan, pembeli dapat ditolak setelah wawancara mereka, atau bahkan sebelumnya, hanya karena sesuatu dalam paket mereka. Saya telah memiliki kesepakatan dan melihat kesepakatan di mana tidak ada sajak atau alasan untuk penolakan.”

Aturan

Papan co-op cenderung memiliki lebih banyak aturan daripada kondominium dan mungkin mengamanatkan kapan Anda dapat melatih trombone Anda, apakah Anda dapat meletakkan dekorasi liburan di pintu Anda, dan apakah hewan peliharaan Anda dapat tinggal bersama Anda. Kebanyakan aturan dimaksudkan untuk mempromosikan keharmonisan, ketenangan, dan kesopanan hidup kooperatif.

Tetapi aturan yang mencegah beberapa pembeli domestik, dan hampir semua pembeli internasional, adalah pembatasan koperasi pada subletting. Kebijakan bervariasi menurut bangunan, tetapi umumnya, ketika koperasi mengizinkan pemegang saham untuk menyewakan apartemen mereka, itu secara terbatas, seperti untuk satu atau dua tahun dari setiap lima tahun. Pemilik biasanya harus tinggal di properti untuk jangka waktu tertentu sebelum menyewakan—dalam beberapa kasus hingga tiga tahun. Pemilik biasanya membayar biaya untuk diizinkan menyewakan, dan kemungkinan subletter harus mengisi aplikasi dan mungkin akan menjalani pemeriksaan latar belakang. Persetujuan dewan adalah suatu keharusan.

Aturan koperasi lain yang membuat pembelian oleh individu internasional tidak mungkin adalah bahwa mereka tidak mungkin menerima siapa pun yang dananya berada di luar AS.

Menurut Lewis, “Koperasi adalah tentang membangun kelompok penduduk yang stabil dan dalam jangka panjang. Kondominium sepertinya tidak terlalu peduli tentang itu."

Preferensi Pembeli

Ketika datang untuk memilih preferensi Anda, Gary Malin mengatakannya sebagai berikut:

Co-ops adalah pilihan cerdas bagi mereka yang menghargai stabilitas dan ingin menanamkan akar dalam sebuah bangunan. Cukup tanyakan pada diri sendiri, "Apakah di dalamnya untuk jangka panjang?" Co-ops jauh lebih sementara daripada kondominium, jadi mereka adalah tempat yang bagus untuk tinggal jika Anda ingin mengenal tetangga Anda. Bersiaplah untuk dianalisis, ditusuk, dan didorong, tetapi pahamilah bahwa proses inilah yang membuat koperasi menjadi investasi yang stabil dan sangat aman.