Cara Menghitung Pokok dan Bunga

Jika Anda memiliki rumah, Anda mungkin tahu bahwa sebagian dari apa yang Anda bayarkan kepada pemberi pinjaman setiap bulan digunakan untuk jumlah pinjaman asli, sementara sebagian lainnya dikenakan bunga. Tetapi mencari tahu bagaimana bank sebenarnya membaginya bisa tampak membingungkan.

Anda mungkin juga bertanya-tanya mengapa pembayaran Anda tetap sangat konsisten, meskipun saldo terutang Anda terus berkurang. Namun, jika Anda memahami konsep dasar bagaimana pemberi pinjaman menghitung pembayaran Anda, prosesnya lebih sederhana dari yang Anda kira.

Takeaways Kunci

Pembayaran hipotek terdiri dari dua komponen. Pokok adalah jumlah pinjaman itu sendiri dan bunga adalah jumlah bulanan yang dibebankan pemberi pinjaman kepada Anda di atas pokok.
Dengan hipotek suku bunga tetap, pembayaran bulanan Anda konsisten karena proses yang disebut amortisasi.
Selain pokok dan bunga yang Anda bayarkan kepada pemberi pinjaman, pembayaran bulanan Anda mungkin juga mencakup pengeluaran lain seperti premi asuransi hipotek dan pajak yang disimpan di escrow.

instagram viewer

Pokok dan Bunga

Setiap pembayaran hipotek yang Anda lakukan terdiri dari dua komponen utama: pokok dan bunga.

Pokok adalah jumlah pinjaman asli. Misalkan Anda membeli rumah seharga $ 350.000 dan meletakkan $ 50.000 secara tunai. Itu berarti Anda meminjam $300.000 pokok dari pemberi pinjaman, yang, tentu saja, ingin Anda membayar uang itu kembali.

Tetapi bank juga membebankan biaya untuk meminjamkan dana tersebut kepada Anda, yang diwakili oleh bagian bunga dari pembayaran Anda. Katakanlah Anda membayar hipotek 30 tahun dengan tingkat bunga tahunan 4%.

Karena Anda melakukan pembayaran bulanan, bukan tahunan, sepanjang tahun, suku bunga tersebut dibagi 12 dan dikalikan dengan pokok pinjaman Anda yang belum dibayar.

Dalam contoh ini, pembayaran bulanan pertama Anda akan mencakup bunga $1.000 ($300.000 x tingkat bunga tahunan 0,04 12 bulan).

Cara Kerja Amortisasi

Anda mungkin bertanya-tanya, mengapa pembayaran hipotek Anda—jika Anda memiliki pinjaman dengan suku bunga tetap—tetap sama dari satu bulan ke bulan berikutnya. Secara teori, tingkat bunga itu dikalikan dengan saldo pokok yang menyusut. Jadi bukankah seharusnya tagihan bulanan Anda semakin kecil seiring waktu?

Alasan mengapa tidak demikian adalah karena pemberi pinjaman menggunakan amortisasi saat menghitung pembayaran Anda, yang merupakan cara untuk menjaga agar tagihan bulanan Anda tetap konsisten. Itu penyedia hipotek menebus fakta bahwa Anda membayar biaya bunga yang lebih tinggi dalam beberapa tahun pertama Anda dengan memungkinkan Anda melakukan pembayaran yang lebih kecil terhadap pokok.

Jika Anda memasukkan harga pembelian, uang muka, jangka waktu pinjaman, dan APR Anda (lihat lebih lanjut di bawah ini di bagian "Suku Bunga vs. APR") ke dalam Kalkulator Hipotek Investopedia, Anda akan melihat bahwa pembayaran bulanan Anda kepada pemberi pinjaman akan sama dengan $1,432.25. (Anda juga dapat membayar untuk hal-hal seperti asuransi hipotek dan pajak properti yang ditahan di Wasiat, meskipun itu tidak masuk ke pemberi pinjaman yang sebenarnya.) Seperti yang kami catat sebelumnya, $1.000 dari pembayaran pertama Anda secara ketat menutupi biaya bunga. Itu berarti sisa $432,25 membayar saldo pinjaman atau pokok pinjaman Anda.

Dengan asumsi Anda tidak membiayai kembali, pembayaran pinjaman Anda akan sama 15 tahun kemudian. Tetapi sekarang Anda telah mengurangi saldo utama Anda. Sekarang Anda berutang sekitar $193.000 dari pokok pinjaman Anda. Saat Anda mengalikan saldo tersebut dengan tingkat bunga (0,04 12 bulan), Anda akan menemukan bahwa porsi bunga pembayaran Anda sekarang hanya $643,43. Tetapi Anda membayar sebagian besar pokok Anda: $786.82.

Selama beberapa tahun terakhir hipotek Anda, Anda membayar jumlah pokok yang lebih besar setiap bulan karena biaya bunga Anda berkurang. Dengan meratakan pembayaran Anda seperti ini, pemberi pinjaman sebenarnya membuat pembayaran Anda lebih mudah dikelola. Jika Anda membayar jumlah pokok yang sama selama masa pinjaman, Anda harus menghasilkan jauh lebih tinggi setiap bulan pembayaran tepat setelah mengambil pinjaman, dan kemudian melihat jumlah tersebut menurun di ujung ekor pembayaran kembali.

Jika Anda bertanya-tanya berapa banyak Anda akan membayar pokok versus bunga dari waktu ke waktu, Kalkulator Hipotek Investopedia juga menunjukkan rincian pembayaran Anda selama pinjaman Anda.

Hipotek dengan Tarif yang Dapat Disesuaikan

Jika Anda mengambil hipotek dengan suku bunga tetap dan hanya membayar jumlah yang jatuh tempo, total pembayaran bulanan Anda akan tetap sama selama masa pinjaman Anda. Porsi pembayaran Anda yang dikaitkan dengan bunga secara bertahap akan turun, karena lebih banyak pembayaran Anda dialokasikan ke pokok. Tetapi jumlah total hutang Anda tidak akan berubah.

Namun, tidak seperti itu bagi peminjam yang mengambil hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan, atau ARM. Mereka membayar tingkat bunga tertentu selama periode awal pinjaman. Tetapi setelah jangka waktu tertentu—katakanlah, satu tahun atau lima tahun, tergantung pada pinjamannya—hipotek "direset" ke tingkat bunga yang baru. Seringkali, kurs awal ditetapkan di bawah kurs pasar pada saat Anda meminjam, dan kemudian meningkat setelah reset.

Tiba-tiba, Anda akan melihat bahwa pembayaran bulanan Anda telah berubah. Itu karena pokok pinjaman Anda dikalikan dengan tingkat bunga yang berbeda (biasanya lebih tinggi).

Suku Bunga vs. April

Saat menerima tawaran pinjaman, Anda mungkin menemukan istilah yang disebut tingkat persentase tahunan, atau APR. APR dan tingkat bunga aktual yang dibebankan pemberi pinjaman kepada Anda adalah dua hal yang terpisah, jadi penting untuk memahami perbedaannya.

Berbeda dengan tingkat bunga, faktor APR dalam total biaya tahunan untuk mengambil pinjaman, termasuk biaya seperti asuransi hipotek, poin diskon, meminjamkan biaya originasi dan beberapa biaya penutupan. Ini rata-rata total biaya pinjaman selama durasi pinjaman.

Penting untuk disadari bahwa pembayaran bulanan Anda didasarkan pada tingkat bunga Anda, bukan tingkat persentase tahunan. Namun, pemberi pinjaman diwajibkan oleh hukum untuk mengungkapkan APR pada perkiraan pinjaman mereka berikan setelah Anda mengajukan aplikasi, sehingga Anda dapat memiliki gambaran yang lebih akurat tentang berapa banyak yang sebenarnya Anda bayar untuk meminjam uang itu.

Beberapa pemberi pinjaman mungkin membebankan Anda tingkat bunga yang lebih rendah tetapi membebankan biaya dimuka yang lebih tinggi, jadi menyertakan APR membantu memberikan perbandingan yang lebih holistik dari berbagai penawaran pinjaman. Karena APR termasuk biaya terkait, itu lebih tinggi dari tingkat bunga yang sebenarnya.

Bagaimana Pembayaran Bunga Saya Dihitung?

Pemberi pinjaman mengalikan saldo terutang Anda dengan tingkat bunga tahunan Anda, tetapi bagi dengan 12 karena Anda melakukan pembayaran bulanan. Jadi, jika Anda berutang $300.000 untuk hipotek Anda dan tarif Anda adalah 4%, pada awalnya Anda akan berhutang bunga $1.000 per bulan ($300.000 x 0,04 12). Sisa pembayaran hipotek Anda diterapkan ke pokok Anda.

Apa itu Amortisasi?

Amortisasi hipotek memungkinkan peminjam untuk melakukan pembayaran tetap atas pinjaman mereka, meskipun saldo terutang mereka terus berkurang. Sejak awal, sebagian besar pembayaran bulanan Anda digunakan untuk bunga, dengan hanya sebagian kecil yang mengurangi pokok Anda. Pada akhir pembayaran, perubahan itu—lebih banyak pembayaran Anda mengurangi saldo terutang Anda dan hanya sebagian kecil darinya yang mencakup bunga.

Apa Perbedaan Suku Bunga dan APR?

Tingkat bunga adalah jumlah yang sebenarnya dikenakan oleh pemberi pinjaman kepada Anda sebagai persentase dari jumlah pinjaman Anda. Sebaliknya, tingkat persentase tahunan, atau APR, adalah cara untuk menyatakan total biaya pinjaman. Oleh karena itu, APR memasukkan biaya seperti biaya originasi pinjaman dan asuransi hipotek. Beberapa pinjaman menawarkan tingkat bunga yang relatif rendah, tetapi memiliki APR yang lebih tinggi karena biaya lainnya.

Garis bawah

Anda mungkin tahu berapa banyak yang Anda bayarkan ke penyedia hipotek setiap bulan. Tetapi mencari tahu bagaimana uang itu dibagi antara pokok dan bunga bisa tampak misterius. Faktanya, mencari tahu berapa banyak Anda membayar bunga semudah mengalikan tingkat bunga Anda dengan saldo terutang Anda dan membaginya dengan 12. Hanya karena pemberi pinjaman menyesuaikan jumlah yang dikreditkan ke saldo pinjaman awal Anda, pembayaran Anda tetap sangat konsisten selama bertahun-tahun.