Sinyal Peringatan di Pasar Kantor Komersial AS Belum Berhenti Berkedip

Pemilik ruang perkantoran komersial mengalami penurunan nilai properti sejak awal pandemi tiga tahun lalu.

Perosotan menurun belum berakhir. Realitas itu akan memiliki implikasi mendalam pada investor, pemberi pinjaman, dan ekonomi yang lebih luas selama beberapa bulan ke depan.

Menggabungkan Masalah Untuk Real Estat Kantor

Investasi properti anjlok. Aktivitas leasing menurun. Kenakalan telah melonjak, dan pinjaman hipotek yang jatuh tempo menghadapi tingkat refinancing yang jauh lebih tinggi.

Perusahaan global besar berencana untuk mengurangi ruang kantor karena tren pekerjaan jarak jauh yang dipercepat selama pandemi terus berlanjut. Namun di beberapa pasar, banyak ruang yang tersedia tidak menyurutkan pembangunan baru.

Gabungan, sinyal peringatan belum memudar untuk pasar properti kantor komersial AS yang seringkali begitu buram pengamat industri tidak dapat menyepakati nilai totalnya, dengan perkiraan mulai dari mendekati $1 triliun hingga lebih dari $3 triliun.

Kisaran luas itu, bagaimanapun, mungkin menyoroti kesulitan dalam menilai nilai saat ini di pasar yang diperkirakan telah kehilangan sepertiga hingga setengah dari nilainya sejak awal tahun 2022. Dan itu bisa membebani bank dan lembaga keuangan.

"Aset kantor sering dibiayai dengan utang yang berada di neraca bank dan dalam portofolio sekuritas berbasis hipotek komersial (CMBS), penurunan nilai yang besar akan terjadi konsekuensi bagi investor institusional dan stabilitas keuangan," menurut studi bersama oleh Sekolah Pascasarjana Bisnis Universitas Columbia dan Sekolah Stern Universitas New York Bisnis.

Di dalam Tangki

Dengan ukuran apa pun, pasar properti kantor telah merosot.

Perwalian investasi real estat berbasis kantor (REIT) yang diukur dengan Indeks FTSE Nariet Equity REIT turun 37,6% pada tahun 2022 dan 18,1% lainnya dalam empat bulan pertama tahun ini.

Secara nasional, studi Columbia/NYU menemukan bahwa pasar perkantoran komersial mengalami kerugian sebesar $506 miliar dalam periode tiga tahun yang berakhir pada Desember 2022.

Penurunan tambahan tetap mungkin terjadi. Untuk pasar perkantoran terbesar di negara ini, New York City, studi Universitas Columbia/New York memprediksikan pasar tersebut nilai pada tahun 2029 akan tetap 43,9% di bawah tingkat pra-pandemi—51,6% lebih rendah jika kebiasaan kerja-dari-rumah tidak kembali ke pra-pandemi norma.

Penurunan yang diantisipasi serupa di berbagai pasar lain memiliki implikasi yang tidak menyenangkan bagi investor, properti pemilik, penyewa, pemberi pinjaman dan bahkan pemerintah kota mengandalkan pajak properti komersial untuk mendanai mereka anggaran.

Ini belum selesai

Darin Mellott, wakil presiden riset pasar modal dengan perusahaan real estat komersial dan jasa investasi CBRE, mengatakan ini penting tidak mengecat semua properti kantor dengan "sikat lebar". Dia mencatat bahwa beberapa ruang kantor kelas atas yang banyak diminati terus mencatat rekor tertinggi sewa.

Meskipun demikian, di tengah hambatan siklus dan perubahan struktural jangka panjang, dia memperkirakan rata-rata kantor A.S. nilai properti turun setidaknya sepertiga—dan akan terus turun sebelum stabil di akhir musim panas 2024.

"Kami akan melihat sejumlah besar kesulitan di kuartal mendatang," kata Mellott.

Pemerintah yang mengandalkan pendapatan pajak properti juga akan menghadapi perhitungan. Kota New York, misalnya, mengandalkan pendapatan pajak properti dari gedung perkantoran dan pengecer untuk hampir sepertiga dari anggarannya. Perkiraan penurunan nilai kantor dalam studi ini akan memangkas pendapatan pajak kota sebesar 6,5%.

Leasing lesu

Kelemahan pasar perkantoran AS sebagian mencerminkan penurunan 18,5% dalam pendapatan sewa properti pada periode 2019-2022, menurut studi Columba/NYU.

Pada kuartal pertama, aktivitas sewa turun untuk kuartal ketiga berturut-turut, turun 42% di bawah level pra-pandemi.

Sementara itu, sepertiga dari semua sewa pasar perkantoran akan berakhir antara sekarang dan 2026.

Di seluruh AS, diskon 22,1% untuk semua ruang kantor saat ini tersedia untuk disewakan langsung atau disewakan kembali.

Di pusat kota San Francisco, sepertiga dari semua ruang kantor tersedia; Houston, Atlanta, dan Salt Lake City semuanya memiliki ketersediaan melebihi 30%.

Sebuah survei eksekutif yang bertanggung jawab atas real estat di 350 perusahaan multinasional, mempekerjakan 10 gabungan juta orang, menemukan setengah dari rencana untuk mengurangi ruang kantor dalam tiga tahun ke depan—beberapa bahkan sebanyak itu 20%.

Pada saat yang sama, postingan untuk pekerjaan non-jarak jauh—pekerjaan yang membutuhkan ruang kantor—turun sebesar 22% dalam 15 bulan terakhir.

Investasi Perkantoran? Tidak Begitu Banyak

Investor telah menghindari memasukkan uang ke kantor.

Manajer dana global telah memotong alokasi untuk perumahan komersial ke level terendah sejak kedalaman krisis keuangan global 2008-09—sedikit lebih dari setahun setelah mereka mencapai level tertinggi dalam 16 tahun.

Perusahaan dari Apollo Global Management hingga Berkshire Hathaway telah mengeluarkan peringatan yang mengerikan tentang pasar properti komersial. Salah satu ekonom properti, Kiran Raichura dari Capital Economics, menggambarkan prospek sektor perkantoran AS sebagai "sangat suram".

Masalah likuiditas di pasar telah meningkat. Volume dolar kuartal pertama penjualan investasi kantor turun ke level terendah sejak 2010.

Pinjaman Bermasalah

Selain itu, Mellott memperkirakan $340 miliar pinjaman kantor di neraca bank akan jatuh tempo dalam dua tahun ke depan. Sekitar $30 miliar dari jumlah tersebut mungkin gagal bayar, katanya.

"Kami tidak melihat ini sebagai masalah sistemik," kata Mellott. "(Tapi) ini dapat memperburuk beberapa masalah dalam sistem, dan kita mungkin melihat beberapa institusi lagi gagal."

Pinjaman kantor jatuh tempo yang tidak gagal bayar akan menghadapi biaya refinancing yang jauh lebih tinggi, namun — 40-60% lebih tinggi dari dua tahun lalu, menurut firma riset CMBS Trepp.

Analisis oleh perusahaan menunjukkan sebagian besar pinjaman di sebagian besar pasar masih tidak akan mengalami kesulitan pembiayaan kembali. Tetapi pasar lain menghadapi rintangan besar: 77% pinjaman kantor di pasar Denver, 62% di pasar Houston, dan 36% di pasar Washington D.C. yang jatuh tempo pada tahun 2024 mungkin mengalami kesulitan pembiayaan kembali.