Ekuitas vs. Investasi Utang untuk Crowdfunding Real Estat

Ekuitas vs. Investasi Real Estat Utang: Tinjauan

Crowdfunding real estat telah berkembang pesat sejak berlalunya Mulai Undang-Undang Permulaan Bisnis Kami pada tahun 2012, dan pasar diperkirakan akan berkembang lebih jauh.Pada bulan Oktober 2015, SEC mengeluarkan keputusan terakhirnya tentang ketentuan Judul III dari JOBS Act, yang memungkinkan: investor yang tidak terakreditasi untuk berpartisipasi dalam kesepakatan real estat crowdfunded bersama investor terakreditasi.

Berinvestasi dalam real estat melalui platform crowdfunding memiliki keunggulan tertentu dibandingkan REIT atau kepemilikan langsung properti. Salah satu keuntungannya adalah kemampuan untuk memilih antara investasi utang dan ekuitas. Sebelum terjun ke crowdfunding real estat, ada baiknya untuk memahami bagaimana keduanya berbeda dan apa risikonya. (Untuk informasi lebih lanjut tentang dasar-dasar crowdfunding real estat, lihat: Real Estat dan Crowdfunding: Jalan Baru bagi Investor.)

Dasar-dasar Investasi Ekuitas

Sebagian besar kesepakatan crowdfunding real estat melibatkan investasi ekuitas. Dalam skenario ini, investor adalah pemegang saham di properti tertentu, dan saham mereka sebanding dengan jumlah yang mereka investasikan. Pengembalian direalisasikan dalam bentuk bagian dari pendapatan sewa yang dihasilkan properti, dikurangi biaya layanan yang dibayarkan kepada platform penggalangan dana. Investor juga dapat menerima bagian dari nilai apresiasi apa pun jika properti itu dijual.

Kelebihan:

• Tidak ada batasan pengembalian: Investasi ekuitas menawarkan cakrawala yang lebih luas dalam hal potensi penghasilan. Itu mungkin untuk melihat pengembalian tahunan berkisar antara 18% hingga 25%. Karena tidak ada batasan, bagaimanapun, langit adalah batas dari sudut pandang investor.
• Manfaat pajak: Salah satu keuntungan memiliki properti investasi adalah dapat mengurangi biaya tertentu yang terkait dengan kepemilikannya, seperti: depresiasi dan biaya perbaikan. Dengan crowdfunding ekuitas, kesepakatan biasanya terstruktur melalui LLC, yang diperlakukan sebagai entitas aliran-melalui untuk tujuan pajak. Artinya, investor dapat memperoleh keuntungan dari pengurangan depresiasi tanpa harus memiliki properti secara langsung.
• Biaya lebih rendah: Investasi ekuitas berpotensi menjadi lebih murah jika menyangkut biaya. Daripada membayar biaya dimuka dan biaya layanan bulanan, investor dapat membayar biaya tahunan tunggal untuk mempertahankan posisi mereka di properti. Biaya dihitung sebagai persentase dari jumlah total yang diinvestasikan dan sering berjalan antara 1% dan 2%.

Kontra:

• Lebih banyak risiko: Crowdfunding ekuitas dapat memasukkan lebih banyak uang ke kantong investor, tetapi itu berarti mengambil pertaruhan yang lebih besar. Investor berada di urutan kedua dalam hal menerima pengembalian investasi mereka, dan jika properti gagal memenuhi ekspektasi kinerjanya, itu dapat dengan mudah diterjemahkan menjadi kerugian.
• Periode penahanan lebih lama: Investor ekuitas melihat kerangka waktu yang jauh lebih lama dibandingkan dengan investor utang. Waktu penahanan dapat berlangsung selama lima atau bahkan sepuluh tahun, yang merupakan pertimbangan penting jika Anda tertarik untuk mempertahankan tingkat tinggi likuiditas dalam portofolio Anda.

Bagaimana Investasi Utang Bekerja

Saat berinvestasi dalam instrumen utang real estat, investor bertindak sebagai pemberi pinjaman kepada pemilik properti atau sponsor kesepakatan. Pinjaman dijamin oleh properti itu sendiri dan investor menerima tetap tingkat pengembalian itu ditentukan oleh tingkat bunga pinjaman dan berapa banyak yang mereka investasikan. Dalam kesepakatan utang, investor berada di bagian bawah tumpukan modal yang berarti mereka memiliki prioritas dalam hal mengklaim pembayaran dari properti. (Untuk lebih lanjut, lihat tutorialnya: Cara Menghasilkan Uang di Real Estat.)

Kelebihan:

• ​Waktu penahanan lebih pendek: Investasi hutang paling sering dikaitkan dengan proyek-proyek pembangunan. Akibatnya, mereka biasanya memiliki yang lebih pendek periode penahanan dibandingkan dengan investasi ekuitas. Tergantung pada sifat kesepakatan, waktu penahanan dapat berlangsung antara enam dan 24 bulan. Itu nilai tambah bagi investor yang tidak nyaman mengikat aset untuk jangka panjang.
• Risiko lebih rendah: Karena cara kesepakatan disusun; investor mengambil risiko yang lebih kecil dengan investasi utang. Pinjaman dijamin oleh properti, yang bertindak sebagai polis asuransi terhadap pembayaran kembali pinjaman. Jika pemilik properti atau sponsor wanprestasi, investor memiliki kemampuan untuk mengganti kerugian investasi mereka melalui a tindakan penyitaan.
• Pendapatan tetap: Investasi hutang lebih dapat diprediksi dalam hal jumlah dan frekuensi pembayaran kembali. Meskipun setiap transaksi berbeda, bukan hal yang aneh bagi investor untuk mendapatkan hasil mulai dari 8% hingga 12% setiap tahun. Pengembalian ini biasanya dibayarkan setiap bulan atau setiap tiga bulan.
• Pengembalian yang dibatasi: Investasi hutang memiliki risiko yang lebih kecil, tetapi satu kelemahan utama adalah kenyataan bahwa pengembalian dibatasi oleh tingkat bunga pinjaman. Investor harus jelas tentang apakah mereka bersedia mengorbankan potensi untuk mendapatkan hasil yang lebih tinggi dengan imbalan taruhan yang lebih aman.
• Biaya yang lebih tinggi: Sementara sebagian besar platform crowdfunding real estat tidak membebankan biaya apa pun kepada investor untuk membuat akun dan meneliti investasi utang, biasanya ada beberapa jenis biaya yang terlibat untuk berpartisipasi dalam kesepakatan. Platform crowdfunding biasanya mengambil persentase dari atas sebelum bunga dibayarkan, yang dapat memakan keuntungan Anda. Mungkin juga ada yang terpisah biaya asal pinjaman yang diteruskan ke investor. (Untuk informasi lebih lanjut tentang platform crowdfunding real estat, baca: 5 Perusahaan Penggalangan Dana Real Estat Teratas.)

Kontra:

• Potensi pengembalian yang lebih rendah: dengan risiko yang lebih rendah datang pengembalian yang diharapkan lebih rendah.
• Paparan risiko pembayaran di muka: hipotek kadang-kadang melunasi pinjaman mereka lebih awal, baik dengan menjual rumah atau melalui pembiayaan kembali. Melakukan hal itu dapat mengganggu arus kas yang terkait dengan investasi utang Anda dan mengurangi durasi portofolio pinjaman Anda.

Garis bawah

Crowdfunding adalah pilihan menarik bagi investor yang ingin berinvestasi dalam transaksi real estat pribadi dengan cara yang hemat biaya. Investasi minimum dengan banyak platform berkisar dari $5.000 hingga $10.000, yang merupakan harga yang relatif kecil yang harus dibayar untuk mendapatkan akses ke ini kelas aset. Baik investasi ekuitas maupun utang memiliki sisi baik dan buruknya masing-masing, sehingga investor yang cerdas harus meluangkan waktu untuk menimbang dengan hati-hati. Memahami apa yang ingin Anda peroleh versus apa yang Anda pertaruhkan dapat membantu Anda memutuskan apakah satu atau kedua jenis investasi cocok untuk portofolio Anda.