Aplikasi ARM Mencapai Tingkat Tinggi Lainnya Di Tengah Kenaikan Tarif, Aturan Yang Lebih Ketat

Calon pembeli rumah semakin banyak yang beralih ke hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) karena suku bunga hipotek terus meningkat.

Pangsa ARM di antara semua permohonan hipotek bangkit lagi minggu ini, mencapai 9,5%, angka tertinggi dalam survei Permohonan Hipotek Mingguan Asosiasi Bankir Hipotek sejak November 2022. ARM punya suku bunga variabel

, dengan tingkat bunga awal ditetapkan untuk jangka waktu tertentu dan kemudian diatur ulang secara berkala dalam interval tahunan atau bahkan bulanan.

Minat terhadap ARM telah meningkat karena tingkat suku bunga hipotek mendekati tingkat tersebut tingkat tertinggi dalam 23 tahun— mencapai 8% dalam beberapa kasus—memaksa pembeli rumah mencari opsi pembayaran bulanan yang lebih terjangkau. Pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dikaitkan dengan menjelang krisis keuangan tahun 2008, ketika pembeli rumah tidak mampu membayar hipotek mereka setelah tarif disesuaikan lebih tinggi.

Sejak saat itu, kejadiannya telah berkurang karena pemberi pinjaman menaikkan standar mereka untuk mencegah penggunaannya yang berisiko peminjam subprime. Pada puncaknya pada bulan April 2005, ARM menyumbang 35,8% dari seluruh permohonan hipotek. Setelah krisis subprime, ARM tidak lagi mencapai persentase dua digit dalam pengajuan hipotek hingga mencapai 10,8% pada Mei 2022.

Data dari CoreLogic menunjukkan bahwa pada bulan Agustus, ARM menyumbang 16% dari nilai seluruh pembiayaan rumah. Jumlah itu empat kali lipat dari Januari 2021, ketika ARM hanya menyumbang 4% dari seluruh nilai hipotek. Pada saat itu, tingkat suku bunga hipotek tetap 30 tahun adalah 2,74%, jauh lebih rendah dari suku bunga saat ini.

Ini Bukan ARM Awal Tahun 2000-an Anda

Kepala Ekonom CoreLogic Selma Hepp mengatakan pemberi pinjaman telah memperketat standar mereka untuk ARM, sehingga memerlukan standar yang lebih tinggi skor kredit dan verifikasi pendapatan, sembari juga memusatkan lebih banyak pinjaman ke sektor 7/1 dan yang kurang berisiko 5/1 ARM dengan periode suku bunga tetap awal yang lebih panjang.

Peraturan seputar pinjaman ini juga telah berubah. Itu Tindakan Dodd-Frank mewajibkan pemberi pinjaman hipotek untuk memberikan pemberitahuan lebih lanjut kepada mereka yang memiliki hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan sebelum tarif baru diterapkan. Tingkat referensi ARM disebut LIBOR juga telah dihapuskan karena kekhawatiran bahwa hal itu dimanipulasi.

Perbedaan lain dari peningkatan penggunaan ARM ini dengan yang terjadi sebelum resesi keuangan adalah: Pembeli rumah saat ini sedang mencari penangguhan hukuman dari tingginya suku bunga yang dinaikkan, sebagian oleh Federal Menyimpan.

Suku bunga acuan Federal Reserve membantu menentukan bunga pada semua jenis pinjaman dan ditetapkan sebesar 2,75% pada bulan April 2005. Itu tingkat dana fed fund telah berada di bawah tingkat tersebut selama hampir empat tahun dan para pejabat akan terus menaikkan angka tersebut tahun depan, sehingga menyulitkan pemilik rumah untuk membayar hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dengan harga yang lebih tinggi tingkat.

Saat ini, batas atas kisaran dana The Fed adalah 5,5% dan komite yang menetapkan tingkat suku bunga mengatakan hal tersebut akan terjadi tetap pada level itu untuk beberapa waktu. Namun, mereka yang memiliki ARM bisa mendapatkan keuntungan jika The Fed memangkas suku bunganya, seperti yang diperkirakan para pedagang pada tahun depan.

Terus gimana?

Meskipun prediksi mengatakan The Fed akan menurunkan suku bunganya tahun depan, namun tidak ada jaminan.

Bill Hines, konselor keuangan terakreditasi dan CEO (CEO) Emancipare Investment Advisors, mengatakan peningkatan penggunaan ARM telah menjadikannya “topik hangat” bagi klien yang berada di perumahan pasar. Namun, dia hanya memberikan nasihat ketika suku bunga cenderung turun, seperti pada akhir tahun 1970an ketika suku bunga hipotek mencapai 18%.

Namun sangat sulit untuk memastikan mengenai langkah The Fed selanjutnya atau dampak ekonomi apa yang akan terjadi selanjutnya di AS, katanya.

“Saya menjauhkan klien saya dari [ARM],” kata Hines. “Ini seperti mengatur waktu pasar. Anda mencoba mengatur waktu tingkat hipotek ini."