Panduan Asuransi Hipotek Pribadi (PMI)

Ini adalah mitos bahwa Anda harus meletakkan 20% dari harga pembelian rumah untuk mendapatkan hipotek. Pemberi pinjaman menawarkan berbagai program pinjaman dengan persyaratan uang muka yang lebih rendah agar sesuai dengan berbagai anggaran dan kebutuhan pembeli. Namun, jika Anda menempuh rute ini, harapkan untuk membayar asuransi hipotek swasta (PMI). Biaya tambahan ini dapat menaikkan biaya pembayaran hipotek bulanan Anda dan, secara keseluruhan, membuat pinjaman Anda lebih mahal. Namun, itu hampir tidak dapat dihindari jika Anda tidak memiliki uang muka 20% atau lebih yang disimpan.

Apa itu PMI?

PMI adalah jenis asuransi hipotek yang pembeli biasanya diminta untuk membayar pinjaman konvensional ketika mereka melakukan uang muka yang kurang dari 20% dari harga pembelian rumah. Banyak pemberi pinjaman menawarkan program pembayaran uang muka yang rendah, memungkinkan Anda untuk memberikan sedikitnya 3%. Biaya fleksibilitas itu adalah PMI, yang melindungi investasi pemberi pinjaman jika Anda gagal membayar hipotek Anda, yang dikenal sebagai default. Dengan kata lain, PMI mengasuransikan pemberi pinjaman, bukan Anda.

PMI membantu pemberi pinjaman menutup lebih banyak uang mereka jika gagal bayar. Alasan pemberi pinjaman memerlukan cakupan untuk uang muka di bawah 20% dari harga pembelian adalah karena Anda memiliki saham yang lebih kecil di rumah Anda. Mortgager meminjamkan Anda lebih banyak uang di muka dan, oleh karena itu, akan kehilangan lebih banyak jika Anda gagal bayar di tahun-tahun awal kepemilikan. Pinjaman yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal, atau pinjaman FHA, juga memerlukan asuransi hipotek, tetapi pedomannya berbeda dari pinjaman konvensional (kami akan membahasnya nanti).

Biaya PMI

Secara umum, Anda akan membayar antara $40 dan $80 per bulan untuk setiap $100.000 yang dipinjam, menurut Freddie Mac, perusahaan yang disponsori pemerintah yang membeli dan menjual hipotek pada hipotek sekunder pasar. Ingatlah bahwa jumlah ini dapat bervariasi berdasarkan skor kredit Anda dan rasio pinjaman terhadap nilai Anda — jumlah yang Anda pinjam untuk hipotek Anda dibandingkan dengan nilai rumah.

Di tahun-tahun sebelumnya, Anda diizinkan untuk mengurangi biaya PMI dari pajak federal Anda. Untuk tahun 2017 dan seterusnya, Kongres memutuskan untuk tidak memperbarui ketentuan itu, sehingga Anda tidak dapat lagi mengurangi pembayaran PMI untuk pajak tahunan Anda. (Sebenarnya, mereka kemudian mengembalikan potongan hanya untuk 2017. Kemudian karena adanya pandemi COVID-19 diperpanjang untuk tahun 2020 dan berlaku surut untuk tahun pajak 2018 sampai dengan 2019.)

Membayar PMI

Anda memiliki dua opsi untuk membayar PMI: satu kali, premi di muka yang dibayarkan pada saat penutupan atau premi bulanan. Dalam banyak kasus, pemberi pinjaman memasukkan PMI ke dalam pembayaran hipotek bulanan Anda sebagai premi bulanan. Saat Anda menerima perkiraan pinjaman dan dokumen pengungkapan penutupan, jumlah PMI Anda akan diperinci di bagian Proyeksi Pembayaran di halaman pertama setiap dokumen.

Pilihan lainnya adalah membayar PMI sebagai salah satu dari Anda biaya penutupan. Pada formulir perkiraan pinjaman dan pengungkapan penutupan, Anda akan menemukan premi ini di halaman 2, bagian B. Namun, kelemahan dari opsi ini adalah kemungkinan Anda tidak akan mendapatkan pengembalian dana sebesar ini jika Anda memindahkan atau membiayai kembali hipotek Anda. Dalam beberapa kasus, Anda dapat membayar premi di muka dan bulanan.

Membatalkan Cakupan PMI

Kabar baiknya adalah Anda tidak akan membayar PMI untuk seluruh durasi pinjaman konvensional.

Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah federal menghilangkan PMI dengan salah satu dari tiga cara:

• pembatalan PMI yang dimulai oleh peminjam
• pemutusan PMI otomatis
• penghentian PMI akhir

Anda dapat meminta pembatalan PMI setelah rasio pinjaman terhadap nilai Anda—jumlah saldo pinjaman Anda dibagi dengan rumah nilai pasar—turun di bawah 80% dari nilai penilaian awal rumah (atau lebih cepat, jika nilai rumah Anda naik sebelum kemudian). Pemberi pinjaman mencantumkan tanggal terjadwal ini pada formulir pengungkapan PMI, yang kemungkinan besar Anda terima sebagai bagian dari dokumen penutupan Anda.

Untuk membatalkan PMI, Anda harus:

• Buat permintaan Anda secara tertulis.
• Jadilah saat ini pada pembayaran hipotek bulanan Anda.
• Memiliki riwayat pembayaran positif (tidak lebih dari satu pembayaran yang terlambat 30 hari dalam periode 12 bulan atau tidak sama sekali) lebih dari satu pembayaran yang terlambat 60 hari dalam periode 24 bulan, menurut Fannie Mae dan Freddie Mac).
• Pastikan Anda tidak memiliki hak gadai junior (seperti hipotek kedua).

Pemutusan PMI Otomatis

Cara lain untuk mengakhiri PMI dikenal sebagai penghentian PMI otomatis, yang dimulai pada tanggal yang diharapkan ketika sisa saldo hipotek Anda mencapai 78% LTV. Secara hukum, pemberi pinjaman diharuskan untuk membatalkan PMI secara otomatis pada tanggal ini. Kondisi yang sama untuk pembatalan PMI yang dimulai oleh peminjam (riwayat pembayaran tepat waktu dan tanpa hak gadai) juga berlaku di sini. Jika Anda memiliki pembayaran yang terlambat, pemberi pinjaman Anda tidak akan membatalkan PMI sampai pembayaran Anda menjadi lancar.

Pengakhiran PMI Terakhir

Akhirnya, ada sesuatu yang disebut penghentian PMI terakhir. Ini adalah saat pemberi pinjaman harus secara otomatis mengakhiri PMI bulan setelah jangka waktu pinjaman Anda mencapai titik tengahnya pada jadwal pembayaran – bahkan jika Anda belum mencapai 78% LTV.

Misalnya, jika Anda memiliki pinjaman tetap 30 tahun, titik tengahnya adalah setelah tanda 15 tahun. Sekali lagi, Anda harus mengikuti pembayaran Anda agar memenuhi syarat. Jenis pembatalan PMI ini biasanya berlaku untuk pinjaman dengan fitur khusus, seperti pembayaran balon, periode bunga saja, atau penangguhan pokok.

Nilai Rumah dan PMI

Kelayakan Anda untuk membatalkan PMI juga dipengaruhi oleh apakah nilai rumah Anda naik atau turun seiring waktu. Jika meningkat, Anda dapat membatalkan PMI lebih cepat dari yang diharapkan; jika menurun, Anda akan menunggu lebih lama dari yang diharapkan untuk membatalkan PMI.

Sebelum membatalkan PMI, pemberi pinjaman akan menentukan nilai pasar rumah Anda saat ini dengan Pendapat Harga Pialang (dilakukan oleh agen real estat yang menilai rumah Anda berdasarkan nilai rumah yang sebanding di lingkungan Anda), sertifikasi nilai, atau jenis penilaian properti lainnya.

Jika nilai rumah Anda turun karena penurunan pasar, pemberi pinjaman Anda kemungkinan akan menolak permintaan pembatalan PMI Anda kecuali nilai rumah Anda didasarkan pada penilaian baru dan Anda membayar sisa saldo pinjaman ke LTV 80% dari yang baru dinilai nilai.

Di sisi lain, nilai rumah Anda mungkin meningkat lebih cepat dari yang diperkirakan, baik karena kondisi pasar atau karena Anda telah merombaknya, yang berarti Anda mungkin mencapai ambang batas LTV 80% lebih awal. Dalam hal ini, Anda dapat meminta pembatalan PMI sebelumnya, dan pemberi pinjaman Anda akan memesan penilaian untuk mengonfirmasi nilai rumah saat ini. (Catatan: Anda bertanggung jawab untuk membayar penilaian properti, yang dapat menelan biaya mulai dari $300 hingga $400. Jumlah ini dapat bervariasi tergantung pada ukuran dan lokasi rumah.)

Pinjaman Konvensional Tanpa PMI

Beberapa pemberi pinjaman menawarkan produk pinjaman konvensional mereka sendiri tanpa PMI yang diperlukan; namun, mereka cenderung mengenakan suku bunga yang lebih tinggi untuk melindungi diri mereka sendiri jika Anda gagal membayar pinjaman Anda. Dalam jangka panjang, itu bisa lebih atau kurang mahal daripada membayar PMI, tergantung berapa lama Anda tinggal di rumah atau berapa lama Anda menyimpan hipotek yang sama.

Di sinilah perbandingan belanja hipotek dapat membantu. Lihatlah suku bunga yang ditawarkan untuk pinjaman non-PMI versus pinjaman dengan PMI. Hitung selisih antara keduanya untuk melihat berapa banyak lagi yang akan Anda bayarkan untuk pinjaman tanpa PMI. Apakah jumlah tersebut kurang dari pembayaran PMI yang akan Anda lakukan hingga Anda mencapai rasio LTV 80% untuk pembatalan? Ingat, nilai rumah bisa naik atau turun, memengaruhi lamanya waktu Anda membayar PMI.

Persyaratan Uang Muka

Menurunkan 20% dari harga pembelian rumah menghilangkan PMI, yang merupakan cara ideal untuk pergi jika Anda mampu membelinya. Selain menabung secara teratur untuk uang muka, pertimbangkan untuk membeli rumah yang lebih murah.

Anggaran berburu rumah yang lebih konservatif akan menurunkan jumlah yang dibutuhkan untuk membayar uang muka 20%.

Hipotek Piggyback dan PMI

Beberapa pemberi pinjaman merekomendasikan menggunakan hipotek "piggyback" kedua untuk menghindari PMI. Ini dapat membantu menurunkan biaya hipotek awal daripada membayar PMI. Cara kerjanya seperti ini: Anda mengambil hipotek pertama untuk sebagian besar harga pembelian rumah (dikurangi jumlah uang muka Anda). Kemudian Anda mengambil hipotek kedua yang jauh lebih kecil untuk sisa harga pembelian rumah, dikurangi hipotek pertama dan jumlah uang muka. Akibatnya, Anda hindari PMI dan telah menggabungkan pembayaran kurang dari biaya hipotek pertama dengan PMI.

Namun, hipotek kedua umumnya membawa tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek pertama. Satu-satunya cara untuk menyingkirkan hipotek kedua adalah dengan melunasi pinjaman seluruhnya atau membiayai kembali (bersama .) dengan hipotek pertama) menjadi hipotek mandiri baru, mungkin ketika LTV mencapai 80% (untuk menghindari PMI). Namun, pinjaman ini bisa mahal, terutama jika suku bunga meningkat sejak Anda mengambil pinjaman awal dan saat Anda membiayai kembali kedua pinjaman menjadi satu hipotek. Jangan lupa Anda harus membayar biaya penutupan lagi untuk membiayai kembali kedua pinjaman menjadi satu pinjaman.

Premi Asuransi Hipotek FHA

Jika Anda tidak dapat memenuhi syarat untuk produk pinjaman konvensional, Anda dapat mempertimbangkan pinjaman FHA. Seperti beberapa produk pinjaman konvensional, pinjaman FHA memiliki opsi pembayaran uang muka yang rendah—sedikitnya 3,5% ke bawah—dan persyaratan kredit yang lebih longgar.

Pemberi pinjaman memerlukan asuransi hipotek untuk semua pinjaman FHA, yang dibayar dalam dua bagian: premi asuransi hipotek di muka, atau UFMIP, dan premi asuransi hipotek tahunan, atau MIP tahunan. Kedua biaya tercantum di halaman pertama perkiraan pinjaman Anda dan pengungkapan penutupan.

Premi Asuransi di Muka

Premi asuransi hipotek di muka (UFMIP) adalah 1,75% dari jumlah pinjaman. Anda dapat membayarnya di muka pada saat penutupan atau dapat digulung ke dalam hipotek Anda. Jika Anda memilih untuk menyertakan UFMIP dalam hipotek Anda, pembayaran bulanan Anda akan lebih tinggi dan total biaya pinjaman Anda akan naik.

Premi Tahunan

Selain UFMIP, Anda akan membayar MIP tahunan, yang dibagi menjadi cicilan bulanan yang sama dan dimasukkan ke dalam pembayaran hipotek Anda. Bergantung pada jangka waktu dan ukuran pinjaman Anda, Anda akan membayar 0,45% hingga 1,05% dari jumlah pinjaman.

Membatalkan FHA MIP

Jika Anda menurunkan 10% atau lebih, MIP tahunan dapat dibatalkan setelah 11 tahun pertama pinjaman Anda. Namun, tidak seperti pinjaman konvensional, pinjaman FHA dengan uang muka di bawah 10% mengharuskan Anda membayar MIP tahunan selama masa pinjaman. Jika Anda termasuk dalam kubu terakhir, satu-satunya cara untuk menghilangkan pembayaran MIP adalah dengan membiayai kembali pinjaman konvensional, setelah rasio LTV Anda cukup rendah untuk memenuhi syarat untuk hipotek konvensional tanpa PMI.

Garis bawah

Jika Anda tidak memiliki banyak uang tunai yang disimpan untuk uang muka, membayar PMI adalah tradeoff yang akan Anda lakukan untuk meminjam lebih banyak uang. Anda tidak sendirian jika memilih jalan ini. Saat ini, sebagian besar pembeli rumah membuat uang muka di bawah 20%. Pada tahun 2017, uang muka rata-rata untuk rumah adalah 10%, menurut survei oleh National Association of Realtors.

Saat Anda mengajukan hipotek, perhatikan baik-baik perkiraan pinjaman untuk membandingkan berapa banyak Anda akan membayar pinjaman dengan PMI. Sebuah pinjaman yang mungkin tidak memerlukan PMI tetapi datang dengan lebih tinggi suku bunga. Dengan beberapa pengecualian, PMI sulit untuk dihindari jika Anda memerlukan pinjaman dengan uang muka rendah, tetapi ada titik terang di ujung terowongan: Anda tidak akan membayar PMI selama masa pinjaman.