Investasi Hak Milik Pajak Properti

Salah satu ceruk investasi yang sering diabaikan oleh investor adalah hak gadai pajak properti. Meningkatnya volatilitas pasar saham, dikombinasikan dengan tingkat suku bunga yang masih rendah secara historis, memiliki banyak investor yang mencari jenis jalan alternatif ini untuk memberikan tingkat yang layak kembali. Dalam beberapa kasus, peluang unik ini dapat memberikan tingkat pengembalian yang sangat baik kepada investor yang berpengetahuan luas.

Hak gadai properti juga dapat membawa risiko besar, yang berarti pembeli pemula perlu memahami aturan dan potensi jebakan yang menyertai jenis aset ini. Artikel ini membahas hak gadai pajak, bagaimana Anda dapat berinvestasi di dalamnya, dan kerugian dari jenis kendaraan investasi ini.

Apa itu Lien Pajak?

Lien pajak adalah klaim hukum terhadap properti individu atau bisnis yang gagal membayar pajak yang terutang kepada pemerintah. Misalnya, ketika pemilik tanah atau pemilik rumah gagal membayar pajak atas properti mereka, kota atau kabupaten di mana properti tersebut berada memiliki wewenang untuk menempatkan hak gadai atas properti. Lien bertindak sebagai klaim hukum terhadap properti untuk jumlah yang belum dibayar yang terutang. Properti dengan hak gadai yang melekat padanya tidak dapat dijual atau dibiayai kembali sampai pajak dibayar dan hak gadai dihapus.

Ketika hak gadai dikeluarkan, a sertifikat hak gadai pajak dibuat oleh kotamadya yang mencerminkan jumlah yang terutang pada properti, ditambah bunga atau denda yang harus dibayar. Sertifikat ini kemudian dilelang kepada investor dengan penawaran tertinggi. Investor dapat membeli hak gadai pajak hanya dengan beberapa ratus dolar jika itu adalah properti yang sangat kecil. Namun, sebagian besar harganya jauh lebih mahal.

Hak Tanggungan Pajak dengan Angka

Pada tahun 2017, sekitar $ 14 miliar pajak properti tidak dibayarkan, menurut Brad Westover, direktur eksekutif National Tax Lien Association (NTLA). Sekitar sepertiga dari hak gadai tersebut kemudian dijual kepada investor swasta. Pemerintah daerah mendapat keuntungan dari penjualan swasta karena mereka segera mengganti uang yang terutang pada properti yang bersangkutan. Tiga puluh negara bagian menjual sertifikat hak gadai pajak, kata Westover.

Di negara bagian Florida, pajak properti yang belum dibayar turun dari $1,2 miliar pada 2008 menjadi $740 juta pada 2018, "hampir" setengah dari apa yang ada di puncaknya," dan penurunan ketersediaan hak gadai bagi investor kemungkinan merupakan tren nasional. "[Bila ada] ekonomi yang sehat, masuk akal jika lebih banyak orang membayar pajak properti mereka," katanya.

Sebuah studi yang dirilis oleh Pusat Hukum Konsumen Nasional (NCLC) pada tahun 2012 tentang "Krisis Penyitaan Lain" Amerika menemukan bahwa bersama dengan default hipotek rumah dan tingkat pengangguran, kenakalan pajak properti meroket selama Great Resesi. Menurut penelitian tersebut, Studi ini menemukan bahwa setiap tahun, pemerintah kabupaten dan kota di AS gagal mengumpulkan sekitar $15 miliar pajak properti.

Bagaimana Saya Dapat Berinvestasi dalam Liens Pajak?

Investor dapat membeli hak gadai pajak properti dengan cara yang sama seperti properti sebenarnya dapat dibeli dan dijual di lelang. Lelang diadakan dalam pengaturan fisik atau online, dan investor dapat menawar turun pada tingkat bunga pada hak gadai atau menawar a premium mereka akan membayarnya. Investor yang menerima tingkat bunga terendah atau membayar premi tertinggi diberikan hak gadai. Pembeli sering masuk ke perang penawaran atas properti tertentu, yang menurunkan tingkat pengembalian yang dipetik oleh pembeli yang menang.

Pembeli properti dengan hak gadai pajak perlu mengetahui biaya perbaikan, bersama dengan biaya lainnya biaya tersembunyi yang mungkin harus mereka bayar jika mereka mengambil alih kepemilikan properti. Mereka yang kemudian memiliki properti ini mungkin harus berurusan dengan tugas-tugas yang tidak menyenangkan, seperti menggusur penghuni saat ini, yang mungkin memerlukan bantuan mahal dari manajer properti atau pengacara.

Siapa pun yang tertarik untuk membeli hak gadai pajak harus mulai dengan memutuskan jenis properti yang ingin mereka gadaikan—perumahan, komersial, tanah yang belum dikembangkan, atau properti dengan perbaikan. Mereka kemudian dapat menghubungi kantor bendahara kota atau kabupaten mereka untuk mengetahui kapan, di mana, dan bagaimana lelang berikutnya akan diadakan. Kantor bendahara dapat memberi tahu investor di mana mendapatkan daftar hak gadai properti yang dijadwalkan akan dilelang, serta aturan bagaimana penjualan akan dilakukan. Aturan ini akan menguraikan persyaratan prapendaftaran, metode pembayaran yang diterima, dan detail terkait lainnya.

Tips untuk Pembeli Lien Pajak

Pembeli juga perlu melakukan due diligence pada properti yang tersedia. Dalam beberapa kasus, nilai properti saat ini bisa kurang dari jumlah gadai. NTLA menyarankan membagi jumlah nominal hak gadai pajak tunggakan dengan nilai pasar properti. Jika rasionya di atas 4%, calon pembeli harus menjauh dari properti itu. Selain itu, mungkin juga ada hak gadai lain pada properti yang akan mencegah penawar untuk mengambil kepemilikannya.

Setiap bagian dari real estat di daerah tertentu dengan hak gadai pajak diberi nomor dalam bidangnya masing-masing. Pembeli dapat mencari hak gadai ini berdasarkan nomor untuk mendapatkan informasi tentang mereka dari daerah, yang seringkali dapat dilakukan secara online. Untuk setiap nomor, county memiliki alamat properti, nama pemilik, nilai properti yang dinilai, deskripsi hukum, dan rincian kondisi properti, dan setiap struktur yang terletak di tempat.

Bagaimana Mendapatkan Keuntungan Dari Lien

Investor yang tertarik untuk menemukan peluang investasi gadai pajak harus menghubungi pejabat penerimaan pajak daerah mereka yang bertanggung jawab atas pengumpulan pajak properti. Saat ini ada 2.500 yurisdiksi kota, kotapraja, atau kabupaten yang menjual utang pajak publik.

Meskipun tidak setiap negara bagian menyediakan penjualan publik atas pajak properti yang menunggak, jika negara bagian mengizinkan pelelangan publik dari tagihan pajak properti yang belum dibayar, investor harus dapat menentukan kapan dan di mana pajak ini diterbitkan untuk tinjauan publik. Penjualan pajak properti harus diiklankan untuk jangka waktu tertentu sebelum penjualan. Biasanya, iklan mencantumkan pemilik properti, deskripsi hukum, dan jumlah pajak tunggakan yang akan dijual.

Investor yang membeli hak gadai pajak properti biasanya diminta untuk segera membayar kembali jumlah penuh hak gadai kepada kotamadya penerbit. Di semua kecuali dua negara bagian, penerbit hak gadai pajak mengumpulkan pokok, minat, dan hukuman apa pun; membayar pemegang sertifikat hak gadai, dan kemudian mengumpulkan sertifikat hak gadai jika tidak ada dalam arsip. Pemilik properti harus membayar kembali kepada investor seluruh jumlah hak gadai ditambah bunga, yang bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya—tetapi biasanya antara 10% dan 12%.Jika investor membayar premi untuk hak gadai, ini dapat ditambahkan ke jumlah yang dilunasi dalam beberapa kasus.

Jadwal pembayaran biasanya berlangsung dari enam bulan sampai tiga tahun.Dalam kebanyakan kasus, pemilik dapat membayar hak gadai secara penuh. Jika pemilik tidak dapat membayar hak gadai pada batas waktu, investor memiliki wewenang untuk menyita properti seperti yang akan dilakukan pemerintah kota, meskipun hal ini sangat jarang terjadi.

Berinvestasi Secara Pasif Melalui Investor Institusional

Investasi hak gadai pajak memerlukan sejumlah besar penelitian dan uji tuntas, jadi mungkin layak untuk mempertimbangkan berinvestasi secara pasif melalui investor institusional yang merupakan anggota NTLA. Sekitar 80% dari sertifikat hak gadai pajak dijual kepada anggota NTLA.

Jika Anda ingin menjadi anggota NTLA, biayanya $500 per tahun (untuk investor dengan kurang dari $1 juta). Untuk investor institusi, biaya keanggotaan berkisar dari $2.000 hingga $10.000, tergantung pada ukuran portofolio investasi mereka. Investor institusional dapat menghasilkan pengembalian yang berkisar dari 4% hingga 9% per tahun.NTLA dapat membantu mencocokkan investor yang tertarik yang menjadi anggota NTLA dengan investor institusional yang fokus pada investasi gadai pajak.

Kerugian Berinvestasi dalam Liens Pajak Properti

Meskipun hak gadai pajak properti dapat menghasilkan tingkat bunga yang substansial, investor perlu melakukan pekerjaan rumah mereka sebelum terjun ke arena ini. Hak gadai pajak umumnya tidak sesuai untuk investor pemula atau mereka yang memiliki sedikit pengalaman atau pengetahuan tentang real estat.

Properti Terabaikan

Investor juga perlu menjadi sangat akrab dengan properti yang sebenarnya di mana hak gadai telah ditempatkan. Ini dapat membantu mereka memastikan bahwa mereka benar-benar dapat mengumpulkan uang dari pemiliknya. Properti bobrok yang terletak di jantung lingkungan kumuh mungkin bukan pembelian yang baik, terlepas dari yang dijanjikan suku bunga. Pemilik properti mungkin sama sekali tidak mampu atau tidak mau membayar pajak yang terutang. Properti dengan segala jenis kerusakan lingkungan, seperti dari bahan kimia atau bahan berbahaya yang disimpan di sana, juga umumnya tidak diinginkan.

Bukan Investasi Pasif

Pemilik hak gadai perlu mengetahui apa tanggung jawab mereka setelah mereka menerima sertifikat mereka. Biasanya, mereka harus memberi tahu pemilik properti secara tertulis tentang pembelian mereka dalam jangka waktu yang ditentukan. Mereka juga biasanya diminta untuk mengirim surat pemberitahuan kedua kepada mereka menjelang akhir penebusan jangka waktu jika pembayaran belum dilakukan secara penuh pada saat itu.

Hak Tanggungan Pajak Dapat Kedaluwarsa

Hak gadai pajak bukanlah instrumen abadi. Banyak yang memiliki tanggal kedaluwarsa setelah akhir periode penebusan. Setelah hak gadai berakhir, pemegang hak gadai menjadi tidak dapat mengumpulkan saldo yang belum dibayar. Jika properti masuk ke penyitaan, pemegang hak gadai dapat menemukan hak gadai lain di properti, yang dapat membuat tidak mungkin untuk mendapatkan judul.

Kompetisi

Banyak institusi komersial, seperti bank dan hedge fund, menjadi tertarik pada hak gadai properti. Akibatnya, mereka mampu mengalahkan persaingan dan menurunkan hasil. Hal ini telah mempersulit investor individu untuk menemukan hak gadai yang menguntungkan, dan beberapa telah menyerah sebagai hasilnya. Namun, ada juga beberapa dana yang sekarang tersedia yang diinvestasikan dalam hak gadai, dan ini bisa menjadi cara yang baik bagi investor pemula untuk masuk ke arena ini dengan tingkat risiko yang lebih rendah.

FAQ Lien Pajak

Apa Artinya Jika Anda Memiliki Lien Pajak?

Jika Anda memiliki hak gadai pajak, itu berarti pemerintah telah mengajukan tuntutan hukum terhadap properti Anda karena Anda lalai atau gagal membayar utang pajak. Dalam kasus hak gadai pajak properti, Anda telah mengabaikan atau gagal membayar pajak properti yang harus Anda bayar ke kota atau kabupaten tempat properti Anda berada. Ketika ini terjadi, kota atau kabupaten Anda memiliki wewenang untuk menempatkan hak gadai atas properti tersebut.

Bagaimana Cara Kerja Penjualan Lien Pajak?

Dua puluh sembilan negara bagian, ditambah Washington, DC, Kepulauan Virgin, dan Puerto Rico, mengizinkan penjualan hak gadai pajak.Setiap negara bagian menggunakan proses yang sedikit berbeda untuk melakukan penjualan hak gadai pajaknya.

Biasanya, setelah pemilik properti lalai membayar pajak, ada masa tunggu. Beberapa negara bagian menunggu beberapa bulan sementara negara bagian lain menunggu beberapa tahun sebelum pemungut pajak turun tangan. Setelah ini, pajak yang belum dibayar dilelang pada penjualan hak gadai pajak. Ini dapat terjadi secara online atau di lokasi fisik. Terkadang penawar tertinggilah yang mendapatkan hak gadai terhadap properti tersebut. Lelang lainnya memberikan penghargaan kepada investor yang menerima tingkat bunga terendah dengan hak gadai. Pemungut cukai menggunakan uang yang mereka miliki. dapatkan di pelelangan untuk mengkompensasi pajak yang belum dibayar. Setelah hak gadai telah ditransfer ke investor, pemilik rumah berutang pajak properti mereka yang belum dibayar, ditambah bunga (atau mereka akan menghadapi penyitaan atas properti mereka).

Di mana saya dapat menemukan hak gadai pajak untuk dijual?

Anda dapat menghubungi pemungut pajak daerah Anda secara langsung untuk mengetahui proses pembelian hak gadai pajak. Beberapa negara juga akan mengiklankan proses tersebut di situs web mereka, serta memberikan instruksi tentang cara mendaftar sebagai penawar.

Ketika kabupaten mencantumkan lelang di situs web mereka, mereka juga akan memberikan informasi tentang properti yang akan dilelang, kapan mereka akan dilelang, dan tawaran minimum. Daftar ini dapat membantu Anda mengidentifikasi jika ada properti yang Anda minati berdasarkan lokasi, jenis properti, ukuran, dan tawaran minimumnya.

Apa yang Terjadi pada Hipotek dalam Penjualan Lien Pajak?

Sebuah hak gadai tetap dengan properti ketika dijual. Namun, hak gadai tetap pada laporan kredit pemilik sebelumnya.

Penyitaan hak gadai pajak properti terjadi ketika pemerintah menyita properti di yurisdiksi mereka untuk pajak properti tunggakan yang terutang pada mereka. Hak gadai pajak properti lebih unggul daripada hak gadai lainnya sehingga penyitaan mereka menghilangkan hak gadai lainnya, termasuk hak gadai hipotek. Pemilik rumah dengan pajak tunggakan biasanya juga memiliki hutang hipotek yang luar biasa. Setelah membeli properti yang diambil alih pajak, jika Anda menemukan bahwa ada hak gadai hipotek di atasnya, itu harus dihapus oleh daerah tempat Anda membelinya. County akan melepaskan hak gadai berdasarkan dokumen penutupan penjualan pajak. Jika ini tidak berhasil, Anda juga dapat menghubungi pemegang hak gadai untuk menghapusnya.

Di setiap negara bagian, setelah penjualan hak gadai pajak, ada periode penebusan (walaupun lamanya waktu bervariasi tergantung di negara bagian) di mana pemilik properti dapat mencoba menebus properti mereka dengan membayar pajak properti tunggakan mereka. Namun, bahkan jika pemilik membayar pajak properti mereka, jika mereka gagal melakukan pembayaran hipotek mereka selama waktu ini, pemegang hipotek dapat menyita rumah.

Apakah Catatan Publik Liens Pajak IRS?

Jika klaim hukum dibuat terhadap properti Anda untuk memenuhi utang pajak, IRS akan mengajukan Pemberitahuan Lien Pajak Federal. Ini adalah dokumen publik dan berfungsi sebagai peringatan bagi kreditur lain bahwa IRS menyatakan klaim aman terhadap aset Anda. Agen pelaporan kredit mungkin menemukan pemberitahuan tersebut dan memasukkannya ke dalam laporan kredit Anda.

Garis bawah

Hak gadai pajak properti dapat menjadi alternatif investasi yang layak bagi investor berpengalaman yang akrab dengan pasar real estat. Mereka yang tahu apa yang mereka lakukan dan meluangkan waktu untuk meneliti properti tempat mereka membeli hak gadai dapat menghasilkan keuntungan besar dari waktu ke waktu. Namun, potensi risiko membuat arena ini tidak pantas untuk investor yang tidak canggih.

Tanpa penelitian dan pemahaman yang tepat tentang pasar real estat, investor dapat dengan mudah mendapatkan properti yang tidak ditebus oleh pemiliknya (dalam bentuk mereka membayar pajak kepada Anda dengan bunga) dan yang tidak memiliki nilai. Properti bernilai rendah itu pada akhirnya akan menjadi milik investor.

Bagi mereka yang tertarik untuk berinvestasi di real estat, membeli hak gadai pajak hanyalah salah satu pilihan. Membeli rumah di penyitaan atau beli rumah di pelelangan juga bisa menjadi peluang investasi yang berharga. Jika Anda masih tertarik dengan hak gadai pajak properti, Anda disarankan untuk berkonsultasi dengan agen real estat atau penasihat keuangan Anda.