Hipotek Suku Bunga Tetap atau Variabel: Mana yang Lebih Baik Saat Ini?

Mulai Maret 28, 2018, survei pemberi pinjaman Bankrate.com melaporkan bahwa suku bunga hipotek adalah 4,30% untuk jangka waktu tetap 30 tahun, 3,72% untuk jangka waktu 15 tahun tetap, dan 4,05% untuk lima tahun pertama dengan hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) 5/1. Ini adalah nasional rata-rata; suku bunga hipotek bervariasi menurut lokasi dan sangat tergantung pada skor kredit Anda.

Jadi langkah pertama dalam memutuskan apakah hipotek suku bunga tetap atau ARM adalah pilihan terbaik di pasar saat ini adalah berbicara dengan beberapa pemberi pinjaman untuk mengetahuinya. tingkat apa yang Anda memenuhi syarat dan persyaratan pinjaman apa yang masuk akal untuk Anda mengingat nilai kredit Anda, pendapatan, hutang, uang muka dan pembayaran bulanan yang Anda bisa memberi.

Setelah Anda mengetahui tingkat dan pemberi pinjaman jangka waktu apa yang akan diberikan kepada Anda, bagaimana Anda memilih antara hipotek dengan suku bunga tetap dan ARM? Pertimbangkan faktor-faktor ini.

instagram viewer

Tetap vs. ARM: Perbedaan Pembayaran Bulanan

Untuk setiap $100.000 yang Anda pinjam, inilah yang akan Anda bayarkan per bulan untuk setiap jenis hipotek utama dengan tingkat bunga rata-rata nasional yang tercantum di atas:

– 30 tahun, hipotek suku bunga tetap: $495.

– 15 tahun, hipotek suku bunga tetap: $726.

– Hipotek dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan 5/1: $480 untuk 60 bulan pertama.

Melihat hanya pada pembayaran bulanan, tingkat hipotek yang dapat disesuaikan sepertinya itu mungkin pilihan yang lebih baik. Ini adalah opsi termurah dengan $15 per bulan. Semakin besar hipotek Anda, semakin besar tabungan bulanan. Jika Anda meminjam setengah juta, Anda akan menghemat $73 per bulan dengan tingkat yang dapat disesuaikan.

Apakah perbedaan ini cukup besar untuk menanggung risiko tambahan yang terkait dengan ARM?

Jenis Hipotek dengan Tarif yang Dapat Disesuaikan

ARM datang dalam berbagai jenis. Yang paling populer adalah ARM hybrid, dan dari semua ini, opsi yang paling populer adalah ARM 5/1, diikuti oleh ARM 3/1, 7/1, dan 10/1.

Begini cara kerja ARM hybrid: ARM 5/1, misalnya, memiliki tingkat bunga tetap selama lima tahun pertama, yang disebut periode perkenalan. Setelah itu, tingkat bunga menyesuaikan setahun sekali untuk sisa jangka waktu pinjaman (misalnya, 25 tahun lagi). Ada ARM yang menyesuaikan kurang dari setahun sekali, seperti ARM 3/3 dan 5/5, tetapi ini sulit didapat. Semakin lama periode awal, semakin kecil perbedaan antara tingkat bunga ARM dan tingkat bunga hipotek dengan tingkat bunga tetap.

Di Amerika Serikat, tingkat bunga untuk sebagian besar ARM didasarkan pada tingkat Treasury AS. Tingkat Treasury saat ini sangat rendah, jadi jika Anda mengambil ARM sekarang, ada kemungkinan besar tingkat bunga Anda akan meningkat ketika periode perkenalan ARM berakhir. Federal Reserve menaikkan suku bunga sekali pada bulan Maret dan diperkirakan akan melakukannya dua kali lagi pada tahun 2018, dengan masing-masing kenaikan menjadi 0,25%.

Toleransi Risiko dan Rencana Masa Depan

Ketika Anda mengambil hipotek suku bunga tetap, Anda tahu sebelum Anda menandatangani kertas penutupan Anda persis berapa banyak pembayaran hipotek Anda akan setiap bulan selama Anda memiliki hipotek. Banyak orang menghargai stabilitas ini.

ARM tunduk pada risiko suku bunga, atau kemungkinan bahwa suku bunga akan berubah. Setelah jangka waktu awal, tingkat bunga untuk jenis hipotek ini menyesuaikan untuk mencerminkan kondisi pasar saat ini. Bagaimana Anda tahu berapa tingkat bunga ARM ketika disetel ulang setelah periode perkenalan?

Detail ARM tertentu – yang disebut struktur batas suku bunga – memberi tahu Anda seberapa tinggi pembayaran bulanan Anda. ARM 5/1, misalnya, mungkin memiliki struktur batas 2-2-6, yang berarti bahwa pada tahun keenam (setelah periode perkenalan lima tahun berakhir), tingkat bunga dapat meningkat sebesar 2%, di tahun-tahun berikutnya tingkat bunga dapat meningkat dengan tambahan 2% per tahun, dan total kenaikan tingkat bunga tidak pernah dapat berjumlah lebih dari 6% selama umur pinjaman.

Jika tingkat pengantar Anda adalah 4%, untuk lima tahun pertama, tingkat bunga Anda akan menjadi 4%. Pada tahun keenam, itu mungkin meningkat sebanyak 2%, tergantung pada tingkat Treasury AS satu tahun, sehingga tingkat Anda bisa mencapai 6%. Di tahun ketujuh, tarif Anda bisa naik 2% lagi, menjadi 8%, dan di tahun kedelapan, tarif Anda bisa naik lagi sebesar 2%, menjadikan tarif Anda 10%. Pada titik ini, Anda akan mencapai batas 6%; tingkat Anda tidak akan pernah lebih tinggi dari 10%.

Sementara batasnya agak mengurangi risiko Anda, pada hipotek 30 tahun senilai $200.000, perbedaan antara bunga 4% dan bunga 10% adalah pembayaran bulanan sekitar $955 versus sekitar $1.755. Anda harus bertanya pada diri sendiri apakah skenario terburuk dari tambahan $800 sebulan selama tahun delapan sampai 30 adalah sesuatu yang dapat Anda jalani.

Apakah tingkat Anda pernah menyesuaikan setinggi itu tergantung pada tingkat indeks ARM. Jika ARM Anda diindeks ke tingkat Treasury satu tahun dan tingkat itu sama di tahun keenam seperti di tahun pertama, tingkat bunga Anda tidak akan meningkat di tahun keenam. Namun, jika tingkat Treasury naik 3%, tingkat bunga Anda tidak akan meningkat lebih dari 2% di tahun keenam karena batasnya.

Orang yang mendapatkan ARM sering berpikir bahwa salah satu peristiwa berikut akan terjadi:

– Mereka akan menjual rumah sebelum pinjaman diatur ulang.

– Penghasilan mereka akan meningkat sebelum pinjaman diatur ulang.

– Mereka akan dapat membiayai kembali sebelum pinjaman diatur ulang.

– Suku bunga akan tetap stabil atau turun, memberi mereka suku bunga yang mirip dengan suku bunga pengantar saat pinjaman direset.

Jika Anda hidup melalui Resesi Hebat, ketika banyak peminjam memiliki ARM yang tidak mampu mereka beli setelah reset suku bunga, Anda tahu bahwa harapan orang dan realitas keuangan dapat berbeda secara dramatis. Peminjam yang ingin mengambil ARM di bawah salah satu asumsi umum ini harus mempertimbangkan apakah mereka akan tetap mampu mengelola hipotek jika asumsi mereka tidak berjalan dengan baik, terutama jika suku bunga naik setinggi mungkin Pergilah. Jika tidak, hipotek dengan suku bunga tetap mungkin merupakan pilihan yang lebih baik.

ARM FHA

Administrasi Perumahan Federal (FHA) menjamin hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan, memungkinkan pemberi pinjaman untuk menawarkannya kepada peminjam yang membutuhkan persyaratan yang lebih lunak untuk memenuhi syarat. FHA menawarkan ARM 1 tahun dan ARM hybrid 3, 5, 7 dan 10 tahun. Suku bunga 1 tahun dan 3 tahun versi tidak dapat meningkat lebih dari 1% per tahun setelah periode pengenalan atau lebih dari 5% selama masa pakai pinjaman. Tingkat bunga pada ARM 5, 7, dan 10 tahun tidak dapat meningkat lebih dari 2% per tahun setelah periode perkenalan, dan batas masa pakai adalah 6%.

Seperti semua hipotek FHA, sementara FHA ARM mungkin memiliki kualifikasi yang lebih lunak, peminjam harus membayar hipotek di muka premi asuransi sebesar 1,75% dari jumlah pinjaman (yang biasanya dimasukkan ke dalam pinjaman, dan Anda akan membayar bunganya sebagai hasil). Ini juga membutuhkan pembayaran premi asuransi hipotek bulanan, yang biayanya tergantung pada jangka waktu pinjaman dan uang muka Anda. Jika, misalnya, Anda membayar uang muka minimum yang diwajibkan FHA sebesar 3,5% dan mengambil pinjaman 30 tahun, Anda akan membayar 0,85% dari saldo pinjaman terutang setiap tahun dalam asuransi hipotek sampai Anda membayar pinjaman dalam penuh. Jumlah ini dibagi 12 dan ditambahkan ke pembayaran bulanan Anda. Pada pinjaman $ 200.000, premi di muka akan dikenakan biaya $ 3.500, dan premi asuransi hipotek bulanan akan dikenakan biaya sekitar $ 142 per bulan untuk tahun pertama dan secara bertahap menurun setelah itu. Biaya-biaya ini meningkatkan biaya memiliki rumah baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang dan dapat membuatnya kurang terjangkau.

Memilih Antara Pinjaman Suku Bunga Tetap dan ARM

Sekarang Anda tahu bagaimana ARM dibandingkan dengan pinjaman suku bunga tetap, bagaimana Anda memutuskan mana yang paling masuk akal untuk situasi Anda?

Sean O. McGeehan, petugas pinjaman di Homer Glen, Illinois, di luar Chicago, menimbang dengan cara ini. “Sebagian besar klien kami termasuk dalam kelompok tarif tetap. Mereka biasanya pembeli rumah pertama kali yang membeli kondominium atau rumah keluarga tunggal dan tidak tahu rencana masa depan mereka, ”katanya. “Jika mereka akhirnya memiliki anak dan perlu tinggal di sana dalam jangka panjang, tingkat bunga tetap akan memberi mereka kepastian dan stabilitas dalam pembayaran hipotek mereka.”

Karena suku bunga hampir tidak memiliki tujuan selain naik di pasar saat ini, sebagian besar pembeli rumah tidak tertarik untuk mengambil risiko pada ARM.

“Karena lingkungan suku bunga rendah saat ini, saya telah menggunakan opsi pinjaman tetap 30 tahun 90% dari waktu di masa lalu. enam tahun lebih untuk pembeli rumah pertama kali,” kata Lauren Abrams, penasihat hipotek dengan Absolute Mortgage Banking di San Ramon, Kalif.

“Namun, penting untuk membicarakan rencana jangka panjang pembeli untuk properti tersebut. Dalam kebanyakan kasus, pembeli tidak tahu atau tidak dapat memprediksi apa rencana itu nantinya,” katanya. “Klien terkadang bersikeras bahwa ini hanya rumah awal dan [mereka] tidak akan berada di dalamnya selama lebih dari tiga hingga lima tahun.” Dalam pengalamannya, kerangka waktu ini sebenarnya bisa sesingkat satu tahun jika ada perceraian, transfer pekerjaan, pernikahan atau anak-anak, tetapi jangka waktu itu juga dapat dengan mudah diperpanjang hingga 10 tahun lebih.

Peminjam yang berpikir mereka akan berada di rumah untuk waktu yang lebih singkat dan ingin menggunakan ARM dapat mengurangi risiko mereka dengan membuang tabungan bulanan di rekening berbunga untuk menutupi pembayaran di masa depan yang berpotensi lebih tinggi, jika mereka masih di rumah saat tarifnya menyesuaikan. Tetapi “pada kenyataannya, pembeli rumah biasanya tidak akan menghemat uang itu,” kata Abrams.

Klien dan investor kaya yang memiliki rencana berapa lama mereka akan menanggung hipotek dan berpotensi mampu pembayaran yang lebih tinggi di kemudian hari lebih cenderung melihat daya tarik ARM dan lebih mungkin mendapat manfaat dari pengantarnya kecepatan.

Jika Anda mampu membayar pembayaran bulanan yang lebih tinggi pada hipotek suku bunga tetap 15 tahun dan berencana untuk tinggal di rumah a lama, itu akan menghemat uang paling banyak dalam jangka panjang karena total pembayaran bunga akan banyak lebih rendah. Dan mengunci tarif 15 tahun yang masih sangat rendah saat ini hampir pasti akan lebih murah daripada membawa ARM jangka panjang, meskipun ARM sekarang lebih murah.

Garis bawah

Kurang dari 10% peminjam memilih ARM pada Agustus 2017, menurut data dari CoreLogic dan Freddie Mac.

Jika Anda ingin menggunakan ARM karena tingkat bunga yang lebih rendah akan membantu Anda memenuhi syarat untuk pembiayaan untuk membeli yang lebih mahal properti, pertimbangkan apakah perbedaan kualitas properti yang bisa Anda dapatkan dengan ARM membuat risiko suku bunga bermanfaat. Anda akan tergoda untuk mengatakan, "Ya! Tentu saja!" karena distrik sekolah yang menakjubkan, lantai kayu keras yang baru, atau lingkungan yang indah. tetapi coba bayangkan bagaimana perasaan Anda tentang properti itu – dan apakah Anda masih mampu membelinya atau tidak – jika pembayaran bulanan berlipat ganda setelah beberapa tahun. Bagi sebagian besar peminjam di pasar suku bunga yang meningkat ini, suku bunga tetap mungkin lebih bijaksana.

Lanjut membaca

Lihat Tarif Hipotek Saat Ini
Bagaimana Suku Bunga Bekerja pada Hipotek
Memahami Struktur Pembayaran Hipotek
Poin Hipotek: Apa Intinya?
Hipotek: Tarif Tetap vs. Tingkat yang Dapat Disesuaikan
Menemukan Tarif Hipotek Terbaik
Punya Mortgage Rate yang Bagus? Kunci!
Faktor Paling Penting yang Mempengaruhi Suku Bunga KPR
Perkiraan Tarif Hipotek: Beli, Jual atau Refi?
Hipotek Suku Bunga yang Dapat Disesuaikan: Apa yang Terjadi Saat Suku Bunga Naik
Bagaimana Suku Bunga Mempengaruhi Pasar Perumahan
Apakah Harga Rumah atau Suku Bunga Lebih Penting?
Belanja untuk Tarif Hipotek