Cara Menggunakan Real Estat untuk Menunda Tagihan Pajak

Berinvestasi dalam perumahan terus menjadi salah satu cara terbaik untuk membangun kekayaan dan memotong pajak. Manfaatnya termasuk kemampuan untuk memulihkan biaya properti yang menghasilkan pendapatan melalui depresiasi, menggunakan 1031 bursa untuk menunda keuntungan dari investasi real estat, dan untuk meminjam terhadap ekuitas real estat untuk melakukan investasi tambahan atau untuk lainnya tujuan.

Selain itu, pemilik rumah bisa mendapatkan keuntungan dari tempat tinggal pribadi pembebasan, yang melindungi keuntungan dari penjualan tempat tinggal pribadi dari keuntungan modal pajak, serta pengurangan untuk bunga hipotek. Baca terus untuk mengetahui apakah salah satu atau kombinasi dari strategi ini tepat untukmu.

1. Menggunakan Pengurangan Penyusutan

Anda dapat memulihkan biaya properti sewa yang menghasilkan pendapatan melalui tahunan pengurangan pajak dipanggil depresiasi. NS Kode Pendapatan Internal mendefinisikan pengurangan penyusutan sebagai penyisihan yang wajar untuk kerusakan, keausan, dan penyisihan yang wajar untuk keusangan.

Investor real estat umumnya menggunakan metode penyusutan yang disebut Sistem Pemulihan Biaya Dipercepat yang Dimodifikasi (MACRS), di mana properti sewa tempat tinggal dan perbaikan struktural disusutkan selama 27,5 tahun, sedangkan peralatan dan perlengkapan lainnya disusutkan selama 15 tahun.

Beban penyusutan sering mengakibatkan kerugian bersih pada properti investasi bahkan jika properti itu benar-benar menghasilkan positif arus kas. Kerugian ini, serta pengeluaran, seperti utilitas dan asuransi, dilaporkan pada Jadwal E, pajak penghasilan federal Formulir 1040, dan dikurangkan dari pendapatan biasa.

2. Mengambil Keuntungan dari 1031 Pertukaran

Pertukaran 1031, dinamai Bagian 1031 Kode Pendapatan Internal, memungkinkan investor untuk menunda pajak dengan menjual satu properti investasi dan menggunakan ekuitas untuk membeli properti atau properti lain yang nilainya sama atau lebih besar. Pertukaran ini harus terjadi dalam jangka waktu tertentu.

Meskipun pertukaran 1031 secara luas dapat mencakup berbagai jenis properti, sebagian besar dari transaksi berhubungan dengan real estat. Dan dari Desember 31, 2017, dan seterusnya, Bagian 1031 "perlakuan pertukaran sejenis hanya berlaku untuk pertukaran properti nyata dimiliki untuk digunakan dalam perdagangan atau bisnis atau untuk investasi, selain properti riil yang dimiliki terutama untuk penjualan."

Peraturan Properti

Agar berhasil menyelesaikan pertukaran 1031, properti harus memenuhi kriteria berikut:

• Nilai agregat dari properti pengganti harus sama dengan atau lebih besar dari properti yang dilepaskan.
• Properti yang termasuk dalam transaksi harus suka-suka, berarti properti asli tidak dapat ditukar dengan beberapa jenis aset lain, seperti: kepercayaan investasi real estat (REIT).
• Kedua properti harus dimiliki untuk "tujuan produktif dalam bisnis atau perdagangan" (investasi).

Setiap uang tunai atau properti yang diterima melalui transaksi yang tidak dianggap sebagai properti sejenis dianggap sepatu bot dan dikenakan pajak. Boot tunai tidak hanya mencakup uang tunai tetapi juga properti fisik, seperti perlengkapan. Mortgage boot mengacu pada pengurangan utang yang dicapai melalui transaksi. Dengan demikian, jumlah hutang yang diasumsikan dengan properti pengganti harus sama dengan atau lebih besar dari nilai utang yang ditarik pada saat barang yang dilepaskan itu dijual.

Peraturan Investor

Investor harus menggunakan perantara yang berkualitas. Perantara yang memenuhi syarat adalah agen yang memfasilitasi proses pertukaran 1031, sebagian besar dengan memegang hasil bersih dari properti yang dilepaskan sebelum diinvestasikan kembali di properti pengganti. Hanya perantara yang memenuhi syarat yang dapat menyimpan dana tersebut selama pertukaran. Federasi Pertukaran Akomodator merinci peran yang dimainkan oleh perantara yang memenuhi syarat dalam proses pertukaran 1031.

Investor tunduk pada dua tenggat waktu:

• Empat puluh lima hari setelah penjualan properti yang dilepaskan, mereka harus menyerahkan daftar tertulis dari properti pengganti yang memenuhi syarat kepada pihak yang memenuhi syarat untuk pertukaran, biasanya perantara. Ada juga beberapa aturan yang membatasi jumlah properti yang dapat diidentifikasi.
• Selain itu, mereka harus membeli nilai agregat aset pengganti yang memenuhi syarat dalam waktu 180 hari setelah menjual aset yang dilepaskan atau 180 hari setelah tanggal jatuh tempo. spt untuk tahun itu, mana yang lebih dulu terjadi.

1031 Pertukaran, Langkah demi Langkah

Dalam transaksi biasa, investor memutuskan untuk menjual properti investasi dan menginvestasikan hasil dari keuntungan apa pun di properti lain.

1. Untuk mencapai hal ini dengan cara yang efisien pajak, investor mengadakan perjanjian pertukaran 1031 dengan perantara yang memenuhi syarat dan menempatkan properti asli untuk dijual. Pada saat yang sama, investor mulai mencari properti pengganti.
2. Pada hari investor menjual properti asli (properti yang dilepaskan), hasil bersih setelah membayar semua biaya dikirim ke rekening khusus yang dibuat oleh perantara yang memenuhi syarat.
3. Investor kemudian masuk ke dalam periode identifikasi dan memiliki tepat 45 hari untuk menghasilkan daftar properti pengganti yang memenuhi syarat dan 180 hari untuk menutup properti pengganti selama pertukaran Titik.
4. Dengan menggunakan seluruh hasil penjualan properti yang dilepaskan, investor menutup properti atau properti investasi baru.
5. Perantara yang memenuhi syarat mengirimkan dana tersebut ke perusahaan judul, rekening khusus ditutup dan transaksi selesai.

3. Meminjam Terhadap Ekuitas Rumah

Investor yang telah membangun cukup besar ekuitas baik di rumah pribadi atau properti investasi mereka dapat dengan mudah memilih untuk membiayai kembali properti mereka dan menarik ekuitas untuk melakukan investasi tambahan, memperbaiki rumah, atau untuk tujuan lain. Peraturan bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya.

Dalam skenario tipikal, pemberi pinjaman akan meminjamkan 80% hingga 85% dari ekuitas Anda. Misalnya, pada properti senilai $240.000 dengan pinjaman $100.000, jumlah maksimum yang dapat diambil oleh peminjam adalah $92.000 ($240.000 x 80% = $100.000).

Meskipun strategi ini sedikit lebih berisiko, bagi mereka yang mampu menangani utang tambahan, ini dapat membantu membangun kekayaan tanpa harus masuk ke bursa 1031 atau menjual properti.

4. Menunda Pajak atas Penjualan Rumah

Keuntungan dari penjualan tempat tinggal pribadi utama wajib pajak dikecualikan dari: pajak capital gain hingga $500.000 untuk pasangan menikah yang mengajukan bersama-sama dan $250.000 untuk individu lajang jika pembayar pajak telah tinggal di rumah selama dua dari lima tahun terakhir. Selain itu, jika keuntungan dari penjualan tempat tinggal utama wajib pajak lebih besar daripada pengecualian tersebut, wajib pajak juga dapat menginvestasikan bagian itu melalui pertukaran 1031.

Investor yang tinggal di daerah di mana nilai rumah terapresiasi dapat menggunakan strategi perdagangan untuk membangun kekayaan pribadi mereka dan meminimalkan pajak pada waktu bersamaan.

5. Dikurangi Bunga Hipotek

Pemilik rumah bisa mengurangi bagian dari hipotek mereka yang terkait dengan pembayaran bunga atas pengembalian pajak mereka. Pembayaran ini lebih tinggi selama tahun-tahun awal hipotek dan secara bertahap menurun saat hipotek dilunasi.

Menurut IRS, "Anda dapat mengurangi bunga hipotek rumah pada hutang pertama $ 750.000 ($ 375.000 jika menikah secara terpisah). Namun, batasan yang lebih tinggi ($ 1 juta ($ 500.000 jika pengajuan menikah secara terpisah)) berlaku jika Anda mengurangi bunga hipotek dari hutang yang terjadi sebelum 16 Desember 2017."

Garis bawah

Ada banyak pilihan yang tersedia bagi pemilik real estat yang ingin menjual sambil meminimalkan Kewajiban pajak.

• Pertukaran 1031 memungkinkan pengembalian dari penjualan untuk diinvestasikan kembali menjadi properti sejenis.
• Pinjaman ekuitas rumah menyentuh langsung ke nilai properti dan dapat digunakan untuk berbagai tujuan.
• penjualan sebuah tempat tinggal utama memenuhi syarat untuk perlakuan pajak khusus.
• Bunga hipotek dapat dikurangkan pada saat pajak.

Situasi pribadi Anda akan menentukan pilihan mana yang tepat untuk Anda, tetapi salah satu dari mereka akan membantu Anda mendapatkan hasil maksimal dari investasi real estat Anda.