Bagaimana Suku Bunga Mempengaruhi Nilai Properti

Suku bunga memiliki efek mendalam pada nilai penghasil pendapatan perumahan—seperti yang mereka lakukan pada kendaraan investasi lainnya. Hal ini terutama berlaku tentang kurs di bursa antar bank dan Tagihan Perbendaharaan (T-Bills). Karena pengaruhnya terhadap kemampuan individu untuk membeli properti residensial (dengan menambah atau mengurangi biaya hipotek modal) sangat mendalam, banyak orang membuat asumsi yang salah bahwa satu-satunya faktor penentu dalam penilaian real estat adalah saat ini tingkat hipotek.

Tapi tingkat hipotek hanya satu faktor yang berhubungan dengan bunga yang mempengaruhi nilai properti. Karena suku bunga juga mempengaruhi aliran modal, penawaran dan permintaan untuk modal, dan kebutuhan investor tingkat pengembalian pada investasi, suku bunga mendorong harga properti dalam berbagai cara.

Dasar-dasar Penilaian

Nilai real estat umumnya dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan properti serta biaya penggantian untuk pengembangan properti baru. Tapi ada lebih banyak penilaian dari itu, terutama ketika Anda mempertimbangkan bagaimana tingkat suku bunga yang dipengaruhi pemerintah, arus modal, dan tingkat pembiayaan mempengaruhi nilai properti. Untuk memahami dinamika ini, penting untuk memiliki pemahaman dasar tentang pendekatan pendapatan—teknik penilaian yang paling umum bagi investor. Pendekatan pendapatan—yang diberikan oleh penilai properti komersial dan oleh penjamin emisi untuk investasi yang didukung real-estate—sangat mirip dengan pendekatan pendapatan. arus kas diskon analisis yang dilakukan pada investasi ekuitas dan obligasi.

Penilaian dimulai dengan peramalan pendapatan properti, yang berbentuk antisipasi pembayaran sewa atau, dalam kasus hotel, antisipasi hunian dikalikan dengan biaya rata-rata per kamar. Setelah memperhitungkan semua biaya tingkat properti, analis sampai pada pendapatan operasional bersih (NOI) atau arus kas yang tersisa setelah semua biaya operasional.

Dengan mengurangkan semua yang terkait biaya modal, modal investasi untuk memelihara atau memperbaiki properti, dan pengeluaran khusus non-properti lainnya dari NOI, kami berakhir dengan arus kas bersih (NCF). Karena properti biasanya tidak menyimpan uang tunai atau memiliki pernyataan kebijakan dividen, NCF sama dengan uang tunai yang tersedia bagi investor—sama seperti uang tunai dari dividen—yang digunakan untuk menilai ekuitas atau pendapatan tetap investasi. Dengan memanfaatkan dividen atau dengan mendiskontokan arus kas (termasuk nilai sisa) untuk periode investasi tertentu, nilai properti ditentukan.

Arus Modal

Suku bunga dapat secara signifikan mempengaruhi biaya pembiayaan dan tingkat hipotek, yang mempengaruhi biaya tingkat properti dan, oleh karena itu, nilai. Namun, penawaran dan permintaan modal dan investasi yang bersaing memiliki dampak terbesar pada tingkat pengembalian yang diperlukan (RRR) dan nilai investasi. sebagai Dewan Federal Reserve telah mengalihkan fokus dari kebijakan moneter dan lebih ke arah mengelola suku bunga sebagai cara untuk merangsang ekonomi atau mencegah inflasi, kebijakannya memiliki efek langsung pada nilai semua investasi.

Sebagai nilai tukar antar bank penurunan, biaya dana berkurang, dan dana mengalir ke dalam sistem. Sebaliknya, ketika suku bunga naik, ketersediaan dana menurun. Sedangkan untuk real estat, perubahan suku bunga pinjaman antar bank menambah atau mengurangi jumlah modal yang tersedia untuk investasi. Jumlah modal dan biaya modal mempengaruhi permintaan dan penawaran—yaitu, uang yang tersedia untuk pembelian dan pengembangan real estat. Misalnya, ketika ketersediaan modal terbatas, penyedia modal cenderung meminjamkan lebih sedikit sebagai persentase dari nilai intrinsik, atau tidak sejauh tumpukan modal. Ini berarti pinjaman dibuat dengan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) yang lebih rendah, sehingga mengurangi arus kas dan nilai properti yang diungkit.

Perubahan arus modal ini juga dapat berdampak langsung pada dinamika penawaran dan permintaan properti. Biaya modal dan ketersediaan modal mempengaruhi pasokan dengan menyediakan modal tambahan untuk pengembangan properti dan juga mempengaruhi populasi pembeli potensial yang mencari kesepakatan. Kedua faktor ini bekerja sama untuk menentukan nilai properti.

Tarif Diskon

Dampak paling nyata dari suku bunga pada nilai real estat terlihat dalam penurunan tingkat diskonto atau kapitalisasi. NS tingkat kapitalisasi dapat dilihat sebagai tingkat dividen yang dibutuhkan investor, sementara Nilai diskon sama dengan total persyaratan pengembalian investor. K biasanya menunjukkan RRR (tingkat pengembalian yang disyaratkan), sedangkan tingkat kapitalisasi sama dengan (K-g), di mana g adalah pertumbuhan pendapatan yang diharapkan atau peningkatan apresiasi modal.

Masing-masing suku bunga ini dipengaruhi oleh suku bunga yang berlaku karena sama dengan suku bunga bebas risiko ditambah a premi risiko. Bagi sebagian besar investor, tingkat bebas risiko adalah tingkat pada Treasury AS. Dijamin oleh kredit pemerintah federal, mereka dianggap bebas risiko karena kemungkinan gagal bayar sangat rendah. Karena investasi berisiko tinggi harus mencapai pengembalian yang lebih tinggi untuk mengimbangi risiko tambahan yang ditanggung, ketika menentukan tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi, investor menambahkan premi risiko ke tingkat bebas risiko untuk menentukan NS pengembalian yang disesuaikan dengan risiko diperlukan pada setiap investasi yang dipertimbangkan.

Karena tingkat diskonto (K) sama dengan tingkat bebas risiko ditambah risiko premium, tingkat kapitalisasi sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko, dikurangi pertumbuhan pendapatan (g) yang diantisipasi. Meskipun premi risiko bervariasi sebagai akibat dari penawaran dan permintaan dan faktor risiko lain di pasar, tingkat diskonto akan bervariasi karena perubahan suku bunga yang membentuknya. Ketika pengembalian yang diperlukan atas investasi pesaing atau pengganti meningkat, nilai real estat turun; sebaliknya ketika suku bunga turun, harga real estat meningkat.

Garis bawah

Penting untuk fokus pada tingkat hipotek karena mereka memiliki pengaruh langsung pada harga real estat. Jika Anda seorang calon pemilik rumah atau investor real estat, cara mudah untuk meneliti suku bunga saat ini adalah dengan menggunakan kalkulator hipotek.

Yang mengatakan, penting untuk dicatat bahwa mengubah suku bunga mempengaruhi banyak aspek dari real estat. Di luar harga rumah baru Anda, suku bunga juga mempengaruhi ketersediaan modal dan permintaan investasi. Aliran modal ini mempengaruhi penawaran dan permintaan untuk properti dan, sebagai hasilnya, mempengaruhi harga properti.

Selain itu, suku bunga juga mempengaruhi pengembalian investasi pengganti dan perubahan harga agar tetap sejalan dengan risiko bawaan dalam investasi real estat. Perubahan dalam tingkat pengembalian yang diperlukan untuk real estat ini juga bervariasi selama periode destabilisasi di pasar kredit. Seperti yang diperkirakan investor meningkat variabilitas di masa depan atau peningkatan risiko, premi risiko melebar, memberikan tekanan ke bawah yang lebih kuat pada harga properti.