Definizione di ipoteca a tasso variabile (opzione ARM)
Che cos'è un'opzione ipotecaria a tasso variabile (opzione ARM)?
Un'opzione mutuo a tasso variabile (opzione ARM) è un tipo di BRACCIOmutuo dove il mutuatario ha diverse opzioni su quale tipo di pagamento viene effettuato al mutuante. Oltre ad avere la possibilità di effettuare pagamenti di interessi e capitale che ammontano a quelli effettuati nei mutui convenzionali, opzione ARMs hanno anche opzioni di pagamento alternative in cui il mutuatario può effettuare pagamenti significativamente inferiori effettuando pagamenti di soli interessi o minimi pagamenti.
Un'opzione ARM è anche conosciuta come a pagamento flessibile ARM.
Punti chiave
- Un'opzione ARM è una variazione su un mutuo a tasso variabile che consente al mutuatario di scegliere tra diverse opzioni di pagamento ogni mese.
- Queste opzioni sono in genere un pagamento di 30 anni completamente ammortizzante; un pagamento di 15 anni, completamente ammortizzante; un pagamento di soli interessi, o un cosiddetto pagamento minimo che non copriva gli interessi mensili.
- Per evitare di aumentare sostanzialmente l'ammontare del debito dovuto, il mutuatario deve scegliere con attenzione la struttura di rimborso che vuole adottare con un'opzione ARM.
Comprensione delle opzioni ARM
Poiché molte opzioni ARM offrono un basso tasso di teaser, molti mutuatari inconsapevolmente rifinanziare la loro attuale ipoteca nella speranza di effettuare pagamenti inferiori. Sfortunatamente, una volta scaduti questi tassi di teaser a breve termine, il tassi di interesse vengono restituiti a quelli simili ai mutui convenzionali.
Inoltre, per quegli sfortunati ipotecari che hanno scelto di prendere il pagamento minimo opzione ARM, scopriranno che il capitale dovuto sul loro mutuo è effettivamente aumentato. Questo perché il valore di pagamenti minimi non copriva interamente gli interessi del mutuo. Gli interessi scoperti sarebbero poi aggiunti al capitale del mutuo.
Le opzioni ARM erano popolari prima del crisi dei mutui subprime del 2007-2008, quando i prezzi delle case sono aumentati rapidamente. I mutui avevano un tasso di interesse iniziale molto basso, in genere l'1 per cento, il che ha portato molte persone a pensare che potevano permettersi una casa più di quanto il loro reddito potesse suggerire. Ma il tasso di teaser era solo per un mese. Quindi il tasso di interesse viene reimpostato su un indice come il Wells Cost of Saving Index (COSI) più un margine, spesso con conseguente "shock di pagamento". Dal regolamento del 2014, le opzioni ARM sono state meno popolari.
Modi in cui vengono pagate le opzioni ARM
In uno scenario comune, il creditore può lasciare che il mutuatario con un'opzione ARM decida ogni mese quale tipo di pagamento desidera effettuare. Queste scelte possono includere effettuare un pagamento minimo, effettuare un pagamento di soli interessi, effettuare un pagamento completamente ammortizzato su un mutuo di 15 anni o effettuare un pagamento ammortizzato su un mutuo di 30 anni.
Il Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori (CFPB) ha effettivamente eliminato le opzioni ARM nel 2014 tramite i nuovi standard sui mutui qualificati (QM).
Mentre le scelte disponibili con un'opzione ARM consentono una maggiore flessibilità sui pagamenti, il mutuatario potrebbe facilmente essere gravato di un debito a lungo termine più di quello con cui ha iniziato. Come per altri mutui a tasso variabile, esiste la possibilità che i tassi di interesse cambino drasticamente e rapidamente in base al mercato.
Un'opzione ARM può fare appello a famiglie in cui il reddito può fluttuare, come ad esempio con professioni che operano su commissione, a contratto o come liberi professionisti. Se non vedono così tanto lavoro, scelgono di pagare il minimo su un mutuo. Sebbene ciò possa consentire loro di tenere più soldi in mano, l'importo minimo può aumentare ogni anno. Inoltre, il pagamento minimo potrebbe essere rivisto a intervalli di cinque o dieci anni fino a un pagamento completamente ammortizzante.
Questi avvertimenti possono essere trascurati dai mutuatari, il che potrebbe lasciarli impreparati ai potenziali costi crescenti e all'aumento del saldo principale. Se il mutuatario continua a effettuare solo il pagamento minimo e il saldo non pagato cresce fino a superare il valore originale del mutuo, diciamo 110% o più, il mutuo potrebbe azzerarsi automaticamente.
Gli Option ARM sono stati citati come fattori che hanno contribuito alla crisi immobiliare che si è sviluppata dopo che i mutuatari hanno cercato tali finanziamenti per le case che non potevano permettersi di pagare. In questi casi, i mutuatari hanno pagato solo l'importo minimo dovuto ogni mese con un'opzione ARM, quindi alla fine si sono trovati incapaci di pagare le loro case o il mutuo è cresciuto mentre il valore di vendita della casa caduto.