Tasso fisso vs. Mutui a tasso variabile

Tasso fisso vs. Mutui a tasso variabile: una panoramica

I mutui a tasso fisso e i mutui a tasso variabile (ARM) sono i due principali tipi di mutuo. Mentre il mercato offre numerose varietà all'interno di queste due categorie, il primo passo quando si acquista un mutuo è determinare quale dei due principali tipi di prestito si adatta meglio alle proprie esigenze.

Mutui a tasso fisso

UN mutuo a tasso fisso addebita un tasso di interesse fisso che rimane invariato per tutta la durata del prestito. Sebbene l'importo del capitale e degli interessi pagati ogni mese vari da un pagamento all'altro, il pagamento totale rimane lo stesso, il che rende facile il budget per i proprietari di case.



il parziale ammortamento Il prospetto sottostante illustra il modo in cui le somme versate a titolo di capitale e interessi si modificano nel corso della vita del mutuo. In questo esempio, la durata del mutuo è di 30 anni, il capitale è di $ 100.000 e il tasso di interesse è del 6%.

Pagamento	Principale	Interesse	Saldo principale
1. $599.55	$99.55	$500.00	$99900.45
2. $599.55	$100.05	$499.50	$99800.40
3. $599.55	$100.55	$499.00	$99699.85

Come puoi vedere, i pagamenti effettuati durante i primi anni di un mutuo consistono principalmente in pagamenti di interessi.

Il vantaggio principale di a prestito a tasso fisso è che il mutuatario è protetto da aumenti improvvisi e potenzialmente significativi dei pagamenti mensili dei mutui se i tassi di interesse aumentano. I mutui a tasso fisso sono facili da capire e variano poco da prestatore a prestatore. Lo svantaggio dei mutui a tasso fisso è che quando i tassi di interesse sono alti, ottenere un prestito è più difficile perché i pagamenti sono meno convenienti.

Sebbene il tasso di interesse sia fisso, l'importo totale degli interessi che pagherai dipende dalla durata del mutuo. Gli istituti di credito tradizionali offrono mutui a tasso fisso per una varietà di termini, i più comuni dei quali sono 30, 20 e 15 anni.

Il mutuo a 30 anni è la scelta più popolare perché offre la rata mensile più bassa. Tuttavia, il compromesso per quel pagamento basso è un costo complessivo significativamente più alto, perché il decennio in più, o più, nel termine è dedicato principalmente al pagamento degli interessi. Le rate mensili per i mutui a breve termine sono più elevate in modo che il capitale venga rimborsato in un lasso di tempo più breve. Inoltre, i mutui a breve termine offrono un tasso di interesse più basso, che consente un maggiore importo del capitale rimborsato ad ogni pagamento del mutuo. Pertanto, i mutui a breve termine costano complessivamente molto meno. (Per saperne di più, vedi Comprensione della struttura di pagamento del mutuo.)

Mutui a tasso variabile

Il tasso di interesse per an mutuo a tasso variabile è un uno variabile. Il tasso di interesse iniziale su un ARM è fissato al di sotto del tasso di mercato su un prestito a tasso fisso comparabile, quindi il tasso aumenta con il passare del tempo. Se l'ARM viene mantenuto abbastanza a lungo, il tasso di interesse supererà il tasso corrente per i prestiti a tasso fisso.

Gli ARM hanno un periodo di tempo fisso durante il quale il tasso di interesse iniziale rimane costante, dopodiché il tasso di interesse si adegua a una frequenza prestabilita. Il periodo a tasso fisso può variare in modo significativo, da un mese a 10 anni; periodi di aggiustamento più brevi generalmente comportano tassi di interesse iniziali più bassi. Dopo il termine iniziale, il prestito si azzera, il che significa che c'è un nuovo tasso di interesse basato sui tassi di mercato correnti. Questo è quindi il tasso fino al prossimo reset, che potrebbe essere l'anno successivo.

Terminologia ARM

Gli ARM sono significativamente più complicati dei prestiti a tasso fisso, quindi esplorare i pro ei contro richiede la comprensione di una terminologia di base. Ecco alcuni concetti che i mutuatari devono conoscere prima di selezionare un ARM:

• Frequenza di regolazione: Si riferisce all'intervallo di tempo tra gli adeguamenti dei tassi di interesse (ad es. mensile, annuale, ecc.).
• Indici di aggiustamento: Gli aggiustamenti dei tassi di interesse sono legati a a segno di riferimento. A volte questo è il tasso di interesse su un tipo di attività, come i certificati di deposito oi buoni del Tesoro. Potrebbe anche essere un indice specifico, come il Tasso di finanziamento notturno garantito (SOFR),l'Indice del costo dei fondi o il London Interbank Offered Rate (LIBOR). 
• Margine: Quando firmi il tuo prestito, accetti di pagare un tasso che è di una certa percentuale superiore all'indice di adeguamento. Ad esempio, il tasso variabile potrebbe essere il tasso del buono del Tesoro di un anno più il 2%. Quel 2% in più si chiama margine.
• tappi: Questo si riferisce al limite dell'importo che il tasso di interesse può aumentare in ogni periodo di adeguamento. Alcuni ARM offrono anche limiti al pagamento mensile totale.Questi prestiti, noti anche come prestiti ad ammortamento negativo, mantenere bassi i pagamenti; tuttavia, questi pagamenti possono coprire solo una parte degli interessi dovuti. Gli interessi non pagati diventano parte del capitale. Dopo anni di pagamento del mutuo, il capitale dovuto potrebbe essere maggiore dell'importo inizialmente preso in prestito.
• Soffitto: Questo è il massimo che il tasso di interesse regolabile può raggiungere durante la vita del prestito.

Il più grande vantaggio di un ARM è che è notevolmente più economico di un mutuo a tasso fisso, almeno per i primi tre, cinque o sette anni. Gli ARM sono anche attraenti perché i loro bassi pagamenti iniziali spesso consentono al mutuatario di qualificarsi per un prestito più grande e, in a un contesto di tassi di interesse in calo, consentono al mutuatario di godere di tassi di interesse più bassi (e pagamenti più bassi) senza la necessità di rifinanziare il mutuo.

Un mutuatario che sceglie un ARM può risparmiare diverse centinaia di dollari al mese per un massimo di sette anni, dopodiché è probabile che i costi aumentino. Il nuovo tasso sarà basato sui tassi di mercato, non sul tasso iniziale inferiore al mercato. Se sei molto fortunato, potrebbe essere inferiore a seconda di come sono i tassi di mercato al momento del ripristino del tasso.

L'ARM, tuttavia, può presentare alcuni aspetti negativi significativi. Con un ARM, il tuo pagamento mensile può cambiare frequentemente durante la vita del prestito. E se prendi un grosso prestito, potresti essere nei guai quando i tassi di interesse aumentano: alcuni ARM sono strutturati in modo che i tassi di interesse possano quasi raddoppiare in pochi anni. (Per saperne di più, vedi Mutuo a tasso variabile: cosa succede quando i tassi di interesse salgono.)

In effetti, i mutui a tasso variabile hanno perso il favore di molti pianificatori finanziari dopo il crollo dei mutui subprime del 2008, che ha inaugurato un'era di pignoramenti e vendite allo scoperto. I mutuatari hanno subito uno shock adesivo quando i loro ARM si sono adeguati e i loro pagamenti sono saliti alle stelle. Fortunatamente, da allora sono stati istituiti regolamenti e leggi governative per aumentare la supervisione che ha trasformato una bolla immobiliare in una crisi finanziaria globale. Il Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori (CFPB) ha impedito pratiche ipotecari predatorie che danneggiano il consumatore. I finanziatori prestano a mutuatari che probabilmente ripagheranno i loro prestiti.

Qual è il prestito giusto per te?

Quando si sceglie un mutuo, è necessario considerare un'ampia gamma di fattori personali e bilanciarli con le realtà economiche di un mercato in continua evoluzione. Le finanze personali degli individui spesso sperimentano periodi di avanzamento e declino, i tassi di interesse salgono e scendono e la forza dell'economia cresce e diminuisce. Per inserire la tua scelta di prestito nel contesto di questi fattori, prendi in considerazione le seguenti domande:

• Quanto puoi permetterti una rata del mutuo oggi?
• Potresti ancora permetterti un ARM se i tassi di interesse aumentano?
• Quanto tempo intendi vivere nella proprietà?
• In quale direzione stanno andando i tassi di interesse e prevede che questa tendenza continui?

Se stai considerando un ARM, dovresti eseguire i numeri per determinare lo scenario peggiore. Se puoi ancora permetterti se il mutuo viene ripristinato al limite massimo in futuro, un ARM ti farà risparmiare denaro ogni mese. Idealmente, dovresti utilizzare i risparmi rispetto a un mutuo a tasso fisso per effettuare pagamenti di capitale extra ogni mese, in modo che il prestito totale sia inferiore quando si verifica il ripristino, riducendo ulteriormente i costi.

Se i tassi di interesse sono alti e si prevede che diminuiscano, un ARM ti assicurerà di approfittare del calo, poiché non sei bloccato in un determinato tasso. Se i tassi di interesse sono in aumento o per te è importante un pagamento costante e prevedibile, un mutuo a tasso fisso potrebbe essere la strada da percorrere.

Candidati per ARM

Il proprietario di casa a breve termine

Un ARM può essere una scelta eccellente se i pagamenti bassi a breve termine sono il tuo requisito principale o se non prevedi di vivere nella proprietà abbastanza a lungo da far aumentare le tariffe. Come accennato in precedenza, il periodo a tasso fisso di un ARM varia, tipicamente da un anno a sette anni, motivo per cui un ARM potrebbe non avere senso per le persone che intendono mantenere la propria casa per più di Quello. Tuttavia, se sai che ti trasferirai entro un breve periodo, o non hai intenzione di tenere la casa per decenni a venire, allora un ARM avrà molto senso.

Diciamo che l'ambiente dei tassi di interesse significa che puoi sottoscrivere un ARM di cinque anni con un tasso di interesse del 3,5%. Un mutuo a tasso fisso di 30 anni, in confronto, ti darebbe un tasso di interesse del 4,25%. Se prevedi di trasferirti prima del ripristino dell'ARM quinquennale, risparmierai un sacco di soldi sugli interessi. Se, invece, alla fine decidi di rimanere in casa più a lungo, soprattutto se le tariffe sono più alto quando il tuo prestito si adegua, allora il mutuo costerà più di quanto costerebbe il prestito a tasso fisso avere. Se, tuttavia, stai acquistando una casa con l'obiettivo di passare a una casa più grande una volta che inizi una famiglia, o pensi che ti trasferirai per lavoro, allora un ARM potrebbe essere giusto per te.

L'aumento di reddito

Per le persone che hanno un reddito stabile ma non si aspettano che aumenti drasticamente, un mutuo a tasso fisso ha più senso. Tuttavia, se ti aspetti di vedere un aumento delle tue entrate, andare con un ARM potrebbe evitarti di pagare molti interessi nel lungo periodo.

Diciamo che stai cercando la tua prima casa e ti sei appena laureato in medicina o in giurisprudenza o hai guadagnato un MBA. È molto probabile che guadagnerai di più nei prossimi anni e sarai in grado di permetterti maggiori pagamenti quando il tuo prestito si adatterà a un tasso più alto. In tal caso, un ARM funzionerà per te. In un altro scenario, se prevedi di iniziare a ricevere denaro da un trust a una certa età, potresti ottenere un ARM che si ripristina nello stesso anno.

Il tipo Pay-It-Off

Accendere un mutuo a tasso variabile è molto attraente per i mutuatari che hanno, o avranno, i soldi per estinguere il prestito prima che il nuovo tasso di interesse entri in vigore. Sebbene ciò non includa la stragrande maggioranza degli americani, ci sono situazioni in cui potrebbe essere possibile farcela.

Prendi un mutuatario che compra una casa e ne vende un'altra allo stesso tempo. Quella persona potrebbe essere costretta ad acquistare la nuova casa mentre quella vecchia è in contratto e, di conseguenza, sottoscrivere un ARM di uno o due anni. Una volta che il mutuatario ha i proventi della vendita, può tornare indietro per pagare l'ARM con i proventi della vendita della casa.

Un'altra situazione in cui un ARM avrebbe senso è se puoi permetterti di accelerare i pagamenti ogni mese quanto basta per ripagarlo prima che si ripristini. L'utilizzo di questa strategia può essere rischioso perché la vita è imprevedibile. Sebbene tu possa permetterti di effettuare pagamenti accelerati ora, se ti ammali, perdi il lavoro o se la caldaia si guasta, potrebbe non essere più un'opzione.

La linea di fondo

Indipendentemente dal tipo di prestito selezionato, scegliere con attenzione ti aiuterà a evitare errori costosi. Una cosa è certa: non andare con l'ARM perché pensi che il pagamento mensile più basso sia l'unico modo per permettersi quella casa dei sogni. Potresti ottenere un tasso simile al momento del ripristino, ma è una scommessa seria. È invece più prudente cercare una casa con un prezzo più basso.

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