Definizione di ARM di pagamento flessibile

Che cos'era un ARM di pagamento flessibile?

Un ARM di pagamento flessibile, noto anche come un'opzione ARM, era un tipo di mutuo a tasso variabile (ARM) che ha permesso al mutuatario di scegliere tra quattro diverse opzioni di pagamento ogni mese: un pagamento a 30 anni completamente ammortizzante; un pagamento di 15 anni, completamente ammortizzante; un pagamento di soli interessi, o un cosiddetto pagamento minimo che non copriva gli interessi mensili.

Il Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori (CFPB) ha effettivamente eliminato gli ARM di pagamento flessibile nel 2014 attraverso nuovi Mutuo Qualificato (QM).

Comprendere un ARM di pagamento flessibile

Gli ARM di pagamento flessibili erano popolari prima del crisi dei mutui subprime del 2007-2008, quando i prezzi delle case sono aumentati rapidamente. I mutui avevano un tasso di interesse iniziale molto basso, in genere l'1%, il che ha portato molte persone a presumere che potevano permettersi una casa più costosa di quanto il loro reddito potesse suggerire. Ma il tasso di teaser era solo per un mese. Quindi il tasso di interesse viene ripristinato su un indice come il Wells Indice del costo del risparmio (COSI) più un margine, spesso con conseguente "shock di pagamento".

Utilizzando il nuovo tasso di interesse, i mutuatari potrebbero scegliere di effettuare un pagamento ipotecario convenzionale di 30 anni o un pagamento accelerato di 15 anni ancora più grande.In pratica, pochi mutuatari lo facevano; dopo il primo mese, la maggior parte ha optato per il pagamento dei soli interessi o per il pagamento mensile minimo, che sembrava un ottimo affare.

Molti mutuatari non capivano che gli interessi non pagati sarebbero stati attaccati al saldo del prestito, un processo chiamato ammortamento negativo. Questo in effetti ha aumentato la dimensione del prestito. Quando i prezzi delle case sono crollati, i mutuatari hanno scoperto di dover sui mutui più di quanto valessero le loro case.

I proprietari di case non potevano vendere le loro case, poiché il valore era troppo basso e molti mutuatari non potevano permettersi di guadagnare pagamenti mensili dei mutui, che portano a inadempienze che si diffondono attraverso le banche e qualsiasi prodotto finanziario ipotecario, ad esempio titoli garantiti da ipoteca (MBS).

Disuso dell'ARM di pagamento flessibile

Gli ARMS di pagamento flessibili e le altre opzioni ARM avevano un sacco di caratteri fini su cui molti mutuatari hanno sorvolato. Ad esempio, la maggior parte delle opzioni ARM aveva un limite di ammortamento negativo, il che significa che il mutuatario poteva effettuare solo pagamenti minimi fino a quando il valore del prestito non raggiungeva il 110% - 115% dell'importo originale.

Anche i pagamenti minimi sono aumentati ogni anno, a volte con percentuali che non sembravano molto ma si sono aggravate rapidamente. E l'opzione di pagamento dei soli interessi di solito era valida solo per i primi dieci anni. Molti proprietari di case hanno visto i pagamenti dei prestiti più che raddoppiati dopo pochi anni.

Alcuni di questi mutui sono stati scritti da prestatori predatori che erano più interessati a concludere un affare e fare una commissione rispetto al possibile negativo impatto finanziario che avrebbe sui mutuatari, sapendo che alla fine potrebbero non essere in grado di permettersi i propri ipoteche.

Per scoraggiare le banche dallo scrivere prestiti che potrebbero potenzialmente far fallire i proprietari di case, il CFPB ha istituito il suo programma di mutui qualificati nel 2014. Nell'ambito di questo programma, alcuni tipi di mutui stabili otterrebbero l'approvazione QM dell'agenzia e qualificherebbero la banca emittente per una maggiore protezione in caso di predefinito.

Da prestiti ad ammortamento negativo come gli ARM di pagamento flessibile non hanno mai ricevuto l'approvazione QM, le banche li hanno in gran parte abbandonati a favore di ARM più convenzionali e mutui a tasso fisso.