Definizione di prestito avvolgente
Che cos'è un prestito avvolgente?
Un prestito avvolgente è un tipo di mutuo prestito che può essere utilizzato in accordi di finanziamento del proprietario. Questo tipo di prestito prevede l'ipoteca del venditore sulla casa e aggiunge un ulteriore valore incrementale per arrivare al prezzo totale di acquisto che dovrà essere pagato al venditore nel tempo.
Punti chiave
- Un prestito avvolgente è una forma di finanziamento del proprietario in cui il venditore di un immobile mantiene un'ipoteca di primo grado in essere che viene poi rimborsata in parte dal nuovo acquirente.
- Invece di richiedere un mutuo bancario convenzionale, l'acquirente firma un mutuo con il venditore e il nuovo prestito non viene utilizzato per estinguere il prestito esistente del venditore.
- I prestiti wrap-around possono essere rischiosi a causa del fatto che il venditore-finanziatore si assume l'intero rischio di insolvenza associato a entrambi i prestiti.
Capire i prestiti wrap-around
La forma di finanziamento su cui si basa un prestito avvolgente è comunemente utilizzata nelle operazioni finanziate dal venditore. Un prestito avvolgente assume le stesse caratteristiche di un prestito finanziato dal venditore, ma tiene conto dell'ipoteca corrente del venditore nei termini di finanziamento.
Finanziamento del venditore è un tipo di finanziamento che consente all'acquirente di pagare una quota capitale direttamente al venditore. Le operazioni di finanziamento del venditore comportano rischi elevati per il venditore e di solito richiedono acconti superiori alla media. In un accordo finanziato dal venditore, l'accordo si basa su un cambiale che dettaglia i termini del finanziamento. Inoltre, un accordo finanziato dal venditore non richiede che il capitale venga scambiato in anticipo e l'acquirente effettua pagamenti rateali direttamente al venditore, che includono capitale e interessi.
I prestiti wrap-around possono essere rischiosi per i venditori poiché si assumono l'intero rischio di insolvenza sul prestito. I venditori devono anche essere sicuri che il loro mutuo esistente non includa un clausola di alienazione, che impone loro di rimborsare l'intero istituto di credito ipotecario se la proprietà della garanzia viene trasferita o se la garanzia viene venduta. Le clausole di alienazione sono comuni nella maggior parte dei prestiti ipotecari, che spesso impediscono il verificarsi di accordi di prestito a tutto tondo.
Come funziona un prestito avvolgente
I prestiti wrap-around si basano sul concetto di finanziamento del proprietario e adottano la stessa struttura di base. Una struttura di prestito avvolgente viene utilizzata in un accordo finanziato dal proprietario quando un venditore ha un saldo residuo da pagare sul primo mutuo ipotecario della proprietà. Un prestito avvolgente tiene conto del saldo residuo del mutuo esistente del venditore al tasso del mutuo contratto e aggiunge un saldo incrementale per arrivare al prezzo di acquisto totale.
In un prestito avvolgente, il tasso di interesse di base del venditore si basa sui termini del mutuo ipotecario esistente. Per raggiungere il pareggio, il venditore deve almeno guadagnare interessi che corrispondano al tasso del prestito, che deve comunque essere rimborsato. Pertanto, un venditore ha la flessibilità di negoziare il tasso di interesse dell'acquirente in base alle condizioni attuali. In genere, il venditore vorrà negoziare il tasso di interesse più alto possibile per effettuare i pagamenti sul primo mutuo e guadagnare anche uno spread sull'affare.
Esempio di prestito cumulativo
Diciamo che Joyce ha un mutuo di 80.000 dollari in sospeso sulla sua casa con un tasso di interesse fisso del 4%.
Accetta di vendere la sua casa a Brian per $ 120.000, che mette il 10% e prende in prestito il resto, o $ 108.000, a un tasso del 7%.
Joyce guadagna il 7% su $ 28.000 (la differenza tra $ 108.000 e $ 80.000 che deve ancora), più la differenza tra il 7% e il 4% (cioè il 3%) sul saldo di $ 80.000 di mutuo.
