Dovresti pagare il tuo mutuo con un mutuo per la casa?

Secondo l'US Census Bureau, nel 2022 circa il 65% delle famiglie americane possiede la propria casa. Negli ultimi dieci anni, il prezzo medio di vendita di una casa negli Stati Uniti è passato da poco meno di $ 240.000 nel 2012 a quasi $ 430.000 nel 2022, per un aumento in 10 anni di quasi l'80%. Alla luce di ciò, molti proprietari di case hanno visto il equità nella loro casa crescere in modo significativo da quando l'hanno acquistato.

Avere un'equità positiva nella tua casa offre ai proprietari di case la flessibilità di estrarre quella ricchezza in vari modi. Un metodo per accedere a questa equità è di ripagare parte o tutto il mutuo utilizzando un prestito di equità domestica. In questo articolo esamineremo i pro ei contro di questo approccio.

Secondo Mutuo

Ci sono due modi principali in cui i proprietari di abitazione possono utilizzare il proprio patrimonio immobiliare per pagare il mutuo. Il primo è usare un convenzionale mutuo per la casa, a volte indicato come "seconda ipoteca". Questo tipo di prestito è essenzialmente lo stesso di un mutuo ipotecario, tranne che invece di andare verso l'acquisto di una casa, ne risulta il mutuatario ricevere un forfettario di denaro che sono liberi di spendere come desiderano.

L'importo esatto di questa somma forfettaria è calcolato come percentuale del patrimonio netto che hanno nella loro casa, con l'85% che è un massimo comunemente usato. Ad esempio, se il proprietario di una casa ha un mutuo di $ 200.000 ma la sua casa vale $ 300.000, il suo patrimonio netto sarebbe di $ 100.000. Se il loro mutuo per la casa offre una somma forfettaria fino all'85% del loro capitale, allora sarebbero in grado di prendere in prestito fino a $ 85.000. Sebbene alcuni proprietari di case utilizzino questi fondi per pagare il mutuo, potrebbero anche stipulare un mutuo per la casa per coprire altri costi, come ristrutturare la cucina o pagare l'università.

Il motivo principale per cui i proprietari di abitazione stipulano prestiti per la casa per ripagare il mutuo è se pensano che ciò comporterà pagamenti mensili inferiori. Ciò può verificarsi quando i tassi di interesse sono diminuiti da quando hanno acquistato la loro casa per la prima volta, il che significa che il prestito di equità domestica comporterebbe un tasso di interesse inferiore rispetto al mutuo esistente. In questo scenario, il proprietario della casa prenderebbe un mutuo per la casa, che avrebbe un proprio tasso di interesse, piano di ammortamento, e termine, e essenzialmente rifinanziano parte o tutta la loro ipoteca esistente.

Sebbene l'utilizzo di un mutuo per la casa per rifinanziare il mutuo possa portare a una riduzione dei costi degli interessi, i proprietari di case devono esserlo attento a garantire che questo risparmio sui costi non venga annullato da eventuali penali di pagamento anticipato o costi di chiusura che potrebbero applicare. A seconda dei dettagli delle loro condizioni di mutuo esistenti, potrebbe essere più efficiente attendere semplicemente il prossimo opportunità disponibili o rifinanziare il proprio mutuo, sia tramite il proprio prestatore esistente o tramite un concorrente prestatore.

Linee di credito per l'equità domestica (HELOC)

Il secondo modo in cui i proprietari di abitazione possono utilizzare il proprio patrimonio immobiliare per ripagare il mutuo è stipulare a Linea di credito per azioni domestiche (HELOC). Come suggerisce il nome, gli HELOC sono una linea di credito garantita dalla tua casa. Come una seconda ipoteca, la quantità di denaro che puoi prendere in prestito con un HELOC viene calcolata prendendo una percentuale del tuo patrimonio immobiliare, in genere simile a quella utilizzata per le seconde ipoteche. Ma a parte queste somiglianze, ci sono molte differenze importanti tra HELOC e seconde ipoteche.

Per cominciare, gli HELOC non danno al prestatore una somma forfettaria all'inizio del prestito. Invece, funzionano come una linea di credito personale, consentendo al proprietario di casa di prendere in prestito fino a un certo importo, ma lasciandogli decidere quando e quanto prendere in prestito. Ciò rende gli HELOC adatti per i proprietari di case che desiderano la possibilità di prendere in prestito contro l'equità nella loro casa senza avere piani immediati su come utilizzare il denaro.

La seconda importante differenza tra HELOC e seconde ipoteche è che gli HELOC richiedono solo che tu lo faccia pagare gli interessi sul prestito ad ogni pagamento, consentendo al mutuatario di scegliere quando rimborsare il principale. Al contrario, le seconde ipoteche seguono un rigido piano di ammortamento in cui ogni pagamento include sia gli interessi che il capitale. Tecnicamente, gli HELOC offrono un periodo di tempo, chiamato a periodo di estrazione, in cui il mutuatario è libero di pagare solo gli interessi. Tuttavia, alla fine del periodo di estrazione, l'HELOC si converte in un piano di ammortamento, costringendo il mutuatario a rimborsare gradualmente il capitale preso in prestito.

La terza grande differenza tra HELOC e seconde ipoteche è che gli HELOC offrono tassi di interesse variabili. In situazioni in cui i tassi di interesse sono diminuiti da quando hai ottenuto il tuo mutuo, questo potrebbe rendere l'utilizzo di a HELOC per estinguere parte del tuo mutuo è un'opzione interessante perché potrebbe portare a rate mensili inferiori complessivamente. Tuttavia, come spesso accade in finanza, questo approccio presenta vantaggi e svantaggi.

Pro e contro

A prima vista, utilizzare un HELOC per pagare il mutuo sembra un'opzione molto interessante. Dopotutto, potrebbe consentire al proprietario di una casa di beneficiare di un tasso di interesse più basso, ritardando anche il pagamento del capitale sul prestito, riducendo potenzialmente i pagamenti mensili di un importo sostanziale.

Il rischio principale con questo approccio, tuttavia, è che ti esponga rischio di tasso di interesse. Gli HELOC sono un prestito a tasso di interesse variabile, il che significa che se i tassi di interesse aumentano, anche i tuoi pagamenti aumenterebbero. Questo rischio è ulteriormente amplificato se si adotta l'approccio di effettuare solo pagamenti di interessi e ritardare rimborso del capitale, poiché quel capitale non pagato comporterebbe quindi interessi a un tasso più elevato una volta interessi i tassi aumentano.

Per proteggersi da questo, i proprietari di abitazione ne trarrebbero vantaggio stress test la loro strategia di rimborso del mutuo calcolando quanti interessi aggiuntivi potrebbero permettersi di coprire se i tassi di interesse aumentano. Allo stesso modo, può essere prudente mettere da parte denaro in un fondo facilmente accessibile che potrebbe essere utilizzato per pagare capitale rapidamente se i tassi di interesse aumentano, per evitare di rimanere bloccati con molti mesi o addirittura anni di interessi più elevati pagamenti.

Infine, i proprietari di abitazione dovrebbero valutare attentamente i termini dei prestiti di equità domestica che stanno prendendo in considerazione. Alcuni dei termini importanti da conoscere includono se il prestito offre un tasso di interesse fisso o variabile, la durata del periodo di estrazione o periodo di ammortamento, indipendentemente dal fatto che il prestito addebiti interessi semplici o interessi ammortizzati, ed eventuali regole o sanzioni relative al pagamento anticipato di principale.

La linea di fondo

In definitiva, estinguere un mutuo utilizzando un mutuo per la casa può avere senso, ma non è una decisione da prendere alla leggera. I proprietari di abitazione dovrebbero assicurarsi di comprendere a fondo i termini dei prestiti mentre sviluppano anche un piano finanziario per come alla fine serviranno e rimborseranno i fondi presi in prestito, anche con tassi di interesse diversi condizioni.