Tassi più bassi aiuteranno il rimbalzo immobiliare nonostante i venti contrari: Goldman

Nonostante i crescenti segnali di rallentamento del mercato immobiliare, Goldman Sachs ritiene che i tassi di interesse più bassi aumenteranno gli investimenti residenziali per tutta la seconda metà del 2019. Sia investimento residenziale che inizia l'edilizia abitativa hanno decelerato durante la prima metà di quest'anno, ma sono in calo tassi del mutuo e il recente taglio dei tassi di interesse della Federal Reserve aiuterà a stimolare la domanda di alloggi, hanno affermato gli analisti di Goldman in una recente nota.

Riconoscendo che, "la costruzione di case è stata in qualche modo più debole di quanto ci aspettassimo e sembra affrontare alcuni venti contrari che almeno in parte persistono", gli analisti, guidati dall'economista Jan Hatzius, sono rimasti ottimisti sulle prospettive di crescita futura del settore. "Il nostro modello punta a un sano rimbalzo a un ritmo di crescita del 4% degli investimenti residenziali nel secondo semestre 2019", ha scritto Hatzius.

Un rimbalzo nel mercato immobiliare aiuterebbe i titoli dell'edilizia residenziale a mantenere il loro rally durante la prima metà dell'anno. SPDR S&P Homebuilders ETF (

XHB) è in aumento di quasi il 27% su base annua rispetto al guadagno del 15% dell'S&P 500. Azioni individuali di costruttori di case come M/I Homes Inc. (MHO) e LGI Homes Inc. (LGIH) sono aumentati di oltre il 70% per l'anno, mentre KB Home (KBH) e D.R. Horton Inc. (DHI) sono in aumento di oltre il 40% e PulteGroup Inc. (PHM) è in aumento di quasi il 28%.

Cosa significa per gli investitori

Tassi ipotecari più bassi guideranno l'aumento della domanda di alloggi, che è il settore dell'economia più sensibile alle variazioni dei tassi di interesse. Dallo scorso autunno, i tassi sui mutui sono scesi di 125 bps. Il tasso sul mutuo fisso a 30 anni è sceso dal picco del 4,94% di novembre al 3,60% più recentemente, secondo i dati dell'agenzia di mutui Freddie Mac, per CNBC.

L'effetto stimolante della riduzione dei tassi sulla domanda di alloggi avverrà attraverso due canali distinti. Il canale ovvio è che i tassi ipotecari più bassi rendono più conveniente il costo del finanziamento dell'acquisto di una nuova casa; quindi aumento della domanda. Il secondo canale si verifica attraverso il minor costo per i proprietari di case esistenti di rifinanziare il loro mutuo a tassi più bassi. I minori costi creano un effetto ricchezza che stimola la spesa per consumi e un successivo meccanismo di feedback positivo sul mercato immobiliare.

Finora, tuttavia, i tassi più bassi non sono riusciti a fornire la tanto attesa spinta alle abitazioni. Gli investimenti residenziali stanno vivendo la sua peggiore serie dal 2007-2009 La grande recessione, avendo contratto per sei quarti consecutivi ora. L'inizio dell'edilizia abitativa è sceso del 4,0% a luglio a un tasso annuo destagionalizzato di 1,191 milioni di unità e le cifre di giugno sono state riviste al ribasso. Gli economisti intervistati da Reuters si aspettavano che gli alloggi inizino ad aumentare a luglio a un ritmo di 1,257 milioni di unità, secondo CNBC.

Una spiegazione dell'incapacità della domanda di alloggi di rispondere ai tassi di interesse più bassi è l'aumento delle prospettive economiche. In effetti, se i tassi di interesse più bassi sono il risultato di una mossa politica specificamente intesa a rispondere all'incertezza economica, allora il segnale negativo inviato dai tassi più bassi può essere più potente dell'effetto di stimolo positivo di quei tassi più bassi loro stessi. I costruttori di case pensano che questo sia un grande motivo per cui la domanda di alloggi non è aumentata.

Ma Goldman ha un'altra spiegazione:ritardi di risposta. Gli effetti delle variazioni dei tassi di interesse di solito non si fanno sentire immediatamente, ma possono richiedere mesi se non anni prima che producano i loro effetti sull'attività economica. "[La] nostra stima del ritardo tra le variazioni dei tassi di interesse e l'attività immobiliare suggerisce che la maggior parte della spinta deve ancora arrivare", ha scritto Hatzius.

Ci sono alcuni segnali positivi che suggeriscono che l'ipotesi del ritardo di risposta di Goldman potrebbe essere corretta. Permessi di costruzione, deboli per la maggior parte dell'anno, è salito dell'8,4% a un tasso di 1,336 milioni di unità a luglio. Questo è il più grande guadagno per i permessi da giugno 2017. Altri aspetti positivi come quelli potrebbero essere in serbo come effetti del taglio dei tassi di interesse della Federal Reserve alla fine del mese scorso si stanno lentamente facendo strada nell'economia e sono previsti ulteriori tagli dei tassi prima dell'inizio dell'anno fuori.

Guardando avanti

Nonostante i segni di vita, Goldman prevede che persisteranno alcuni venti contrari all'edilizia abitativa, inclusa la diluizione dell'incentivo fiscale per alloggi di proprietà, un mercato del lavoro edile estremamente ristretto e un aumento di terreni, sviluppo, diritti e altro costi normativi. Si potrebbe aggiungere la crescente possibilità di una recessione nel mezzo dell'escalation della guerra commerciale del presidente Trump con la Cina.