Comprendere l'indice degli alloggi Case-Shiller

Il Indice Case-Shiller, formalmente noto come S&P/Case-Shiller Home Price Index, è stato sviluppato negli anni '80 da tre economisti: Allan Weiss, Karl Case e Robert Shiller. Questi uomini in seguito formarono una società per vendere la loro ricerca sul monitoraggio dei prezzi delle case in tutti gli Stati Uniti. Quella società è stato acquistato da Fiserv, Inc., che tabula i dati dietro l'indice distribuito da Standard & Poveri.

In realtà, l'indice Case-Shiller non è un solo indice ma è composto da più indici:

• Il Indice nazionale dei prezzi delle case tiene traccia delle variazioni del valore degli alloggi residenziali monitorando il prezzo di acquisto e il valore di rivendita delle case unifamiliari. Copre il nove principali divisioni del censimento negli Stati Uniti.
• Le 10 città indice composto copre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco e Washington, DC.
• L'indice composito di 20 città include tutte le città di cui sopra, più Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
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• Ci sono anche 20 indici di aree metropolitane individuali per tutte le città sopra elencate.

Ciascuno di questi indici, a parte l'indice nazionale che viene calcolato trimestralmente e pubblicato sul gli ultimi martedì di febbraio, maggio, agosto e novembre vengono pubblicati l'ultimo martedì di ogni mese alle ore 9 EST. C'è un ritardo dei dati di due mesi, quindi un rapporto pubblicato a maggio riguarderà solo le vendite di case fino a marzo.

Cosa fa e cosa non tiene traccia l'indice

Ciascun indice misura le variazioni dei prezzi delle case unifamiliari e unifamiliari utilizzando il metodo di vendita ripetuta, che confronta nel tempo i prezzi di vendita degli stessi immobili. Sono escluse nuove costruzioni. Poiché queste case non sono state vendute in precedenza, non c'è modo di calcolare come sono cambiati i loro prezzi di vendita fino a quando non hanno avuto due proprietari.

Le tipologie di vendita tracciate dagli indici Case-Shiller sono chiamate transazioni di vendita a distanza di armi. Queste sono transazioni in cui la casa è stata venduta a valore di mercato e i dati sui prezzi di vendita possono essere utilizzati per ottenere un'istantanea accurata del mercato immobiliare. Una transazione in cui una madre vendesse la sua casa a suo figlio a un prezzo favorevole, inferiore a quello di mercato, non sarebbe inclusa in nessun indice Case-Shiller. preclusione le vendite sono incluse negli indici perché una vendita tra una banca e un individuo è considerata sia una vendita a distanza sia una vendita ripetuta.

I condomini e le cooperative non sono inclusi in nessuno dei principali indici. Tuttavia, esistono indici condominiali separati che tengono traccia dei prezzi condominiali in cinque mercati principali: Boston, Chicago, New York, Los Angeles e San Francisco.

Sono escluse dall'indice anche le proprietà la cui designazione cambia (ad esempio, una proprietà che fino a poco tempo fa era considerata una casa ma ora lo è un condominio non sarebbe incluso), le vendite subito prima o dopo che una proprietà è stata radicalmente modificata (come una casa con due camere da letto ristrutturata in un casa con cinque camere da letto) e transazioni che sembrano contenere errori nei dati (una casa venduta per $ 100.000 che è stata successivamente segnalata come venduta per $ 10.000, per esempio).

Perché i prezzi delle case sono importanti?

Anche se non stai comprando o vendendo una casa, i prezzi delle case sono un indicatore di come sta andando l'economia in generale. Le persone si sentono sicure che ora è un buon momento per fare un investimento grande e costoso? Qual è il rendimento economico di una determinata regione geografica? Come stanno andando le imprese che hanno una grossa partecipazione nel settore immobiliare? L'indice Case-Shiller fornisce informazioni su tutti questi indicatori.

È anche possibile trarre vantaggio indirettamente dalle variazioni dei prezzi delle case investendo in futures e opzioni S&P/Case-Shiller Home Price Indexes sul Chicago Mercantile Exchange. Questo tipo di investimento è consigliato per attività quali proprietà e immobiliare sviluppatori, banche, prestatori di mutui e fornitori di case per aiutarli a mitigare il rischio delle loro grandi partecipazioni nel settore immobiliare. Anche le aziende che hanno poco o nulla a che fare con l'edilizia abitativa potrebbero voler investire in questi prodotti per diversificare il proprio portafoglio e gestire i rischi di investimento.

Infine, molte persone hanno investito nelle loro case almeno tanto, se non di più, quanto in azioni. I movimenti dei prezzi delle case hanno quindi un impatto significativo sul valore totale dei loro portafogli.

Due indici alternativi dei prezzi delle case negli Stati Uniti

Indice dei prezzi delle abitazioni (HPI)

Il Agenzia federale per il finanziamento degli alloggi (FHFA) degli Stati Uniti, istituito ai sensi dell'Housing and Economic Recovery Act del 2008,pubblica l'indice trimestrale dei prezzi delle case (HPI). L'HPI copre 400 aree metropolitane in tutti i 50 stati e contiene dati risalenti agli anni '70.

L'FHFA HPI è un termine un po' generico per diversi indici prodotti dall'FHFA e basati su decine di milioni di vendite di case. Will Doerner, economista di vigilanza per la Divisione di ricerca e statistica della FHFA, sottolinea che per evidenziare diversi segmenti di mercato, l'FHFA produce tre tipi principali di indici: solo acquisto HPI, All-Transactions HPI e Expanded-Data HPI.

L'HPI All Transactions, ad esempio, include rifinanzia, non solo acquisti, mentre l'HPI annuale include i dati più granulari: fino ai livelli di codice postale, contea e censimento. Il Purchase Only HPI, ad esempio, è quello più citato dai media. L'Expanded-Data HPI include mutui FHA e informazioni da registri pubblici, che consentono ai dati di coprire l'intero mercato delle case che vendono al di sotto del limite di prestito conforme.

La FHFA crea anche altri indici alternativi per professionisti e ricercatori. L'HPI Distress-Free esclude pignoramenti e vendite allo scoperto. L'Annual HPI offre dati per livelli geografici granulari, come oltre 2.000 contee, 19.000 codici postali e 50.000 tratti di censimento.

Performance del prestito Indice dei prezzi delle case

L'indice dei prezzi delle abitazioni delle prestazioni dei prestiti, prodotto da CoreLogic, utilizza anche i dati sulle vendite ripetute, ma è impostato per essere molto più completo. L'HPI CoreLogic copre più di 7.100 codici postali, oltre 930 aree statistiche basate su core (CBSA) e più di 1.300 contee situate in tutti i 50 stati e nel Distretto di Columbia, al momento del pubblicazione. Sebbene ci sia un ritardo di cinque settimane nei dati, CoreLogic ricostruisce i suoi set di dati nazionali da zero ogni mese.

Indici dei prezzi delle abitazioni estere

Gli Stati Uniti non sono l'unico paese che produce indici dei prezzi delle abitazioni.

• L'indice principale del Canada è il Indice nazionale composito dei prezzi delle case, che utilizza anche il metodo delle vendite ripetute. Combina i dati delle vendite di case unifamiliari in città tra cui Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal e Halifax.
• L'indice permanente dei prezzi delle case tsb in Irlanda è prodotto da tsb Group Holdings, P.L.C., un importante fornitore di servizi finanziari al dettaglio nel mercato bancario nazionale irlandese. Il Gruppo, infatti, possiede circa il 15% dei mutui ipotecari residenziali del Paese.Questo indice prende in considerazione le dimensioni, il tipo, l'ubicazione e altre caratteristiche di una casa prima di attribuirle un valore utilizzando una tecnica complessa nota come analisi di regressione lineare multivariata.
• L'indice principale del Regno Unito è il Indice dei prezzi delle case di Halifax, che prende il nome da Halifax, una divisione del Lloyd's Banking Group e il più grande prestatore di mutui del Regno Unito. Questo indice utilizza anche un'analisi di regressione lineare multivariata.

La linea di fondo

L'indice Case-Shiller è ampiamente utilizzato e rispettato barometro del mercato immobiliare statunitense e dell'economia in generale. Ma non è l'unico barometro da tenere d'occhio. Per qualsiasi serio investitore immobiliare o di altro tipo, dovrebbero essere tenuti a mente anche gli indici immobiliari statunitensi alternativi, così come gli HPI stranieri.